Modificación de las garantías por responsabilidad hipotecaria

Pedí en 2003 un Préstamo Hipotecario con BSCH por importe de 300.000 €, para la compra de un solar y la construcción en él de una vivienda. La responsabilidad hipotecaria se distribuyó entre dos propiedades: el solar que compré (90.000 €) y el piso donde vivía entonces (210.000 €), inscribiéndose dichas cargas registrales en las fincas correspondientes (el piso donde vivía tenía además una hipoteca previa del año 1998). Todo ocurre en Andalucía.
En 2005 terminé la construcción de la casa sobre el solar y vendí el piso. El adquiriente, en el momento de formalización de la venta, a través de La Caixa, cancela la hipoteca que en el año 1998 se constituyó sobre dicha finca, si bien, ante la información que consta en la nota simple de la existencia de dos cargas hipotecarias, ni La Caixa pide la información completa al BSCH sobre las cargas existentes sobre la finca, ni el BSCH, tras tener conocimiento de mi intención de vender, me requiere para la modificación del Préstamo Hipotecario para liberar la finca que se vende y trasladar la carga a la otra.
A finales de 2012, al querer venderla, el ahora propietario del piso se da cuenta que además de su hipoteca con La Caixa, la finca tiene una carga hipotecaria del BSCH, de primer rango sobre la de La Caixa, que corresponde a la parte (210.000 €) del Préstamo Hipotecario (300.000 €) que me concedió en el año 2005.
Para regularizar la situación el BSCH nos dice que hay que liberar el piso trasladando la carga existente (210.000 €) correspondiente al Préstamo Hipotecario y llevándola al solar (90.000 €), que actualmente tiene ya edificada mi vivienda habitual edificada.
La operación, para intentar evitar impuestos, se va ha hacer mediante documento privado con firma legitimada en Notaría y presentación en el Registro. Para ello el BSCH me exige:
a) una tasación de la vivienda habitual, cuyo coste ha sido de 450 €, para garantizar que cubre el préstamo hipotecario completo, lo que ya se ha hecho, cubriendo sobradamente el importe del préstamo.
b) una provisión de fondos para la gestoría de 6.000,15 € para cubrir los gastos de: notaría (747,46€), impuestos (4.500,00 € en caso que los hubiera), registro (450,52 €), gestión (235,95 €), correo (22,99 €) y nota simple (58,08 €)
c) el pago de una comisión por modificación de las condiciones del préstamo, del 1% del principal pendiente de pago. Actualmente queda por amortizar de dicho Préstamo 176.000 €.

Mi pregunta es: Partiendo de la base que yo tengo la obligación de liberar la finca puesto que teóricamente la vendí libre de cargas, el correr con los gastos ahora me produce un perjuicio económico que no hubiera ocurrido si se hubiera hecho en el momento de la venta del piso.
¿son los gastos que me pide el BSCH los correctos?
¿Se considera que liberar una finca y pasar la carga a la otra finca es una modificación de garantías personales del Prestamos Hipotecario? En ese caso ¿sería una “Novación Modificativa” que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994?
¿Esto supone una modificación de las condiciones del préstamo y por lo tanto sujeto al pago de una comisión del 1% del principal pendiente de pago (Clausula 4 del Préstamo Hipotecario)?
¿Al no haber modificación de las condiciones financieras, ampliación o reducción de capital, plazo de duración, condiciones del tipo de interés pactado, método o sistema de amortización, etc..., puede considerarse que no es una modificación del Préstamo Hipotecario?
¿Soy yo el responsable de que no se hiciera todo correctamente en su momento?
¿Tiene responsabilidad el BSCH puesto que pedimos su conformidad para vender el piso (clausula 8 del Préstamo Hipotecario) y no nos advirtió que había que modificar el Préstamo Hipotecario para trasladar la carga a la otra finca?
¿Tiene responsabilidad el BSCH puesto que en su día solo informó a La Caixa del Préstamo Hipotecario original que tenía la finca, y no dijo nada de la otra carga hipotecaria?
¿Tiene responsabilidad La Caixa (o la gestoría que hizo los trámites), puesto que a la vista de la Nota Simple se constata la existencia de las dos cargas sobre la finca que se vendía y no hizo ninguna gestión sobre una de ellas?
¿Tiene responsabilidad el Notario que firma la operación de compraventa al no asegurarse que se habían cancelado ambas cargas? ¿Tiene alguna responsabilidad el comprador de la finca?
¿Puede el BSCH obligarme a que sea su gestoría la que haga todos los trámites para la liberación de la carga hipotecaria sobre la finca asumiendo yo todos los gastos que me digan? De hecho, en un principio pretendían que hiciéramos una nueva escritura de préstamo hipotecario, en documento público, modificando las condiciones financieras, lo que supondría enormes costes, de notaría, registro e impuestos. Fuimos nosotros los que hicimos las gestiones en el Registro de la Propiedad y nos informaron de la posibilidad de hacer la modificación de garantías del préstamo en documento privado.
¿Puede el comprador del piso emprender acciones legales contra mí por no haber liberado la carga? Agradeciéndoles su atención, espero su respuesta pues el comprador del piso me está apremiando para que le libere la carga pues le urge vender.

c) Si consta en tu escritura esta comisión, te toca asumirla.

¿son los gastos que me pide el BSCH los correctos? Es una mera provisión de fondos, al final te liquidarñan con las facturas, que no difieren en nada de una notaria a otra, ni el registro que es único para tu finca …. La diferencia podría venir del gasto de gestoría que utiliza un banco u otro, pero ahí no te podrás meter …

¿Se considera que liberar una finca ………………? Creo que si, es una modificación de garantías, antes había dos fincas y solo quedará una, y sin ser especialista en esto, creo que si es aplicable la comisión ….

¿Soy yo el responsable de que no se hiciera todo correctamente en su momento? Si, pero como tu comprador en teoría libre no consiga el objetivo de tener esto limpio, os puede perfentamente meter a todos en el problema, a ti como máximo responsable, pero vamos al menos la entidad que hipotecó a tu comprador, y que encargó a una gestoría el proceso, tiene la responsabilidad. El trabajo de la gestoría no es llevar los papeles de un lado a otro, es hacer las cosas como se ha comprometido, y dejar que siga una hipoteca anterior es una irresponsabilidad suya, y desde luego su seguro de Responsabilidad Civil tendría que cubrir esto …

En cuanto a gastos, son a tu cargo los de cancelación de la hipoteca, y desde luego las gestiones necesarias, esos si la parte de gastos que corresponda a subsanar algo de la nueva hipoteca de tu comprador es su cargo, no al tuyo ….

El notario depende, si advirtió en la compra venta, la de tu comprador, que existía una carga previa, y al mismo tiempo queda constancia de que la gestión de la cancelación de la misma está encargada al nuevo banco hipotecante o a su gestoría delegada para ello, la respuesta es no, si no figura advertencia alguna si que tiene responsabilidades.

¿Puede el BSCH obligarme a que sea su gestoría la que haga todos los trámites para la liberación de la carga hipotecaria sobre la finca asumiendo yo todos los gastos que me digan? Creo que no te puede obligar, el problema es que si no accedes, se negarán a “trasladar” la garantía. Mira esto de la gestoría no es un deporte, aunque pueda parecerlo, lo encargan a su gestoría de confianza, y que tenga garantías de éxito, y si la cagan en el contrato de gestión de estas cosas, habrá seguros, avales, garantías …. De responder ante el banco (y pagar el desaguisado), no, no es un deporte, es seguridad y cobertura si la cagan …..

¿Puede el comprador del piso emprender acciones legales contra mí por no haber liberado la carga? Si, y si yo fuera el comprador y esto no se solucionase felizmente, demandaría a todos en conjunto, a ti como principal responsable, y a los otros dos como subsidiarios ….. vamos que no me quedo con el marrón ni de coña …. Yo metía hasta las gestorías del Santander y de La Caixa, a ver si por cobrar las facturas, con trabajo defectuoso, imputase a sus aseguradoras de responsabilidad civil …..

La justicia no son matemáticas, pero me temo que el juez vería cosas erróneas por todos lados, creo que alguien pagaría el pato ….

Llevo días consultando sobre los pasos para hacer una liberación de garantía hipotecaria de una de las fincas hipotecadas, porque más adelante tendré que hacerla.

Y por lo que he llegado a entender, gracias a que te ha dicho el Registro de la Propiedad que podrás presentarles un documento privado firmado por ti y el banco por el cual el banco libera de hiopteca una de las fincas, NO TENDRÁS QUE hacer una nueva escritura para la redistribución de la responsabilidad hioptecaria, ni TAMPOCO pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Por Google puedes encontrar el artículo de la Ley Hipotecaria o del Reglamento por el que se deduce lo que te he dicho y también otros foros en los que ya se comenta lo que te digo.

Encuentro que es una gran ventaja que el Registro de la propiedad te haya dicho que te admite un documento privado porque eso quiere decir que no te exige una escritura pública, la cual cotizaria en el impuesto de actos ju´ridicos documentados. Que vaya bien,

Gerencia , lamento decirte que tu eres el principal responsable del desaguisado aunque la gestora de la Caixa y la propia Caixa no hayan brillado en la gestión.El Bsch en este caso te echa una mano intentando regularizar el entuerto (aunque movido por el interés).
En el 2005 debisteis de recibir un importe elevado por la venta de la vivienda que debía de ser como mínimo el saldo vivo de la primera hipoteca + el saldo vivo de la segunda carga + beneficio (estimo que así debió de ser) .La Caixa envió el dinero para la cancelación de la primera, porque puede que sólo tenía el certificado de la misma y la segunda carga (error)se le escapó su existencia ( en la nota simple debía de aparecer ambas; el Bsch no escondió información) .Tu tenías que haber amortizado/cancelado la parte del crédito que correspondía a la segunda carga que gravaba la vivienda, era tu obligación porque así lo afirmabas en documento público que ibas a realizar o que habías realizado al vender libre de cargas(mentir en documento público/ notarial tiene sus consecuencia y tu eres el responsable)
Por lo que expones , con el dinero obtenido, no lo dedicasteis a esto, continuasteis con el préstamo del Bsch sobre dos garantías cuando una de ellas ya no era tuya, sin amortizar y atendiendo la misma cuota. Esto ,aunque quizás fue por desconocimiento, no es bien visto ni en el banco ni en otros ámbitos ( legales).
Ahora quizás no cuentes con la cantidad que deberías tener para cancelar esa segunda carga y me parece que, aprovechando que en el solar has elevado una vivienda, trasladar el saldo vivo del crédito a la vivienda es una buena solución tanto para el banco como para ti.
La forma que habéis propuesto en documento privado puede puede que sea la más económica posible ( aunque yo entiendo que el banco prefiera realizarlo en escritura) pero el tema de la gestora impepinablemente tendrá que ser con la que te proponga el banco, porque se quiere asegurar que los trámites se realicen y se inscriba correctamente, además piensa que porque tiene que correr el banco con el riesgo que se te olvide realizar las gestiones o no sepas que gestiones hay que hacer, o no las pagues, etc...En el pasado ya te paso ( no cancelar la segunda carga ).
Como consejo deja de buscar un culpable además de ti en esta operación, independientemente que no hilo fino la caixa ni su gestoria,. El notario se ha cubierto seguro en la escritura indicando que era el vendedor quien aseguraba que vendía la vivienda libre de cargas y que se excusaba de su comprobación por problemas técnicos con la comunicación con el registro de la propiedad (compruébalo). El comprador por supuesto que no tiene culpa salvo de haber confiado en tu palabra y no haber comprobado pasado el tiempo que habías vendido libre de cargas realmente. El Bsch no se qué responsabilidad puede tener, dale gracias que una vez enterado el asunto no se haya acogido a una de las causas de resolución anticipada del crédito y haberte exigido la totalidad de la deuda (seguro que existe alguna causa que lo permite).
Respecto contra quien puede ir el comprador, de manera directa contra ti y contra el resto tímidamente ( aunque con escasas posibilidades,por sí acaso existieran alguna causa legal)