¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

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El sector hipotecario español podría mostrar un aumento de la actividad en marzo al comenzar a notarse en los productos ofrecidos por los bancos la expectativa de una rebaja de los tipos de interés, así como por la habitual reactivación del gasto de los hogares, según Bayteca.

Según Marcelo Siqueira, director de operaciones de la consultora, la posibilidad de que el BCE comience a bajar el coste de los préstamos en los próximos meses podría empujar a algunas entidades crediticias a ofrecer hipotecas más baratas en marzo para captar clientes adelantándose al descenso de los tipos oficiales.

"Creemos que algunos bancos pueden adelantarse en las próximas semanas a bajar sus tipos en una jugada comercial, mientras que otros menos agresivos seguirán un camino más cauteloso y esperarán", señala Siqueira.

Fuente.- Estrategias de Inversión

Yo tuve mucha suerte al contratar mi hipoteca fija sin condiciones en ibercaja al 1,3%

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Las cuotas de los préstamos hipotecarios variables pagarán menos por primera vez en 28 meses en su revisión anual después de que el euríbor en el mes de abril de media quede por debajo del dato de hace un año. Esto ahorrarán el resto.

El euríbor hoy cierra abril con una alegría para todos los hipotecados. Por primera vez desde diciembre de 2021 las hipotecas variables con revisión anual pagarán menos en la cuota. Hablamos de cuatro euros al mes de media para un crédito hipotecario de 150.000 euros, pero lo que algunos pueden considerar calderilla ( 52 euros al año) para los expertos es el inicio de un cambio de tendencia a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) baje los tipos en julio. Los clientes con hipotecas de revisión semestral son los más beneficiados de este último dato del indicador al que hacer referencia la mayoría de hipotecas en España. Sus pagos anuales pueden alcanzar hasta los 940 euros, la mitad en el caso de la misma hipoteca a la que mencionamos antes. 

“Los hipotecados a tipo de interés variable empiezan a ver la luz al final el túnel”. Con estas palabras, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, valora la bajada de cuotas. Y es que el índice de referencia ha cerrado abril de 2024 en el 3,703%, un dato tan solo 0,015 puntos más bajo que el registrado a cierre de marzo (3,718%), pero suficiente para que también sea inferior al anotado durante el mes de abril de 2023, cuando se situó en el 3,757%.

Recordemos que diciembre de 2021 el euríbor se situaba todavía en valores negativos y que, a partir de ahí, comenzó a subir de forma muy abrupta haciendo que los hipotecados a tipo variable sufrieran subidas en sus cuotas mensuales de hasta 300 euros al mes, en función de la cuantía del préstamo. "Ahora estamos viendo en el euríbor una estabilidad y una bajada de tipos, que, aunque no sea muy elevada, sí es generalizada en la banca", explica el portavoz de iAhorro.

¿Cuánto te baja la hipoteca en la revisión anual?

Como decía el director de hipotecas de iAhorro, aunque la situación actual trae consigo cierto optimismo de cara al futuro, la reducción de las cuotas es muy leve y los hipotecados no notarán un cambio significativo con la rebaja de este mes. Por ejemplo, si cogemos el caso de una persona que contrató en abril de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% más euríbor y que le toca ahora hacer su tercera revisión anual, vemos que apenas notará una rebaja de unos 4 euros, mientras que su cuota se encareció durante las anteriores revisiones más de 300 euros en total.

Tanto es así que, con el euríbor en el -0,487% de abril de 2021 comenzó pagando una cuota mensual de 448,98 euros, pero en la primera revisión de abril de 2022 ya ascendió hasta los 481,55 euros por la subida del euríbor (0,013%, primer dato positivo de este indicador desde febrero de 2016). No obstante, con la revisión del año siguiente llegó el mayor varapalo: la cuota se encareció casi 300 euros, hasta los 759,36 euros mensuales, porque el índice de referencia se disparó hasta registrar un valor medio de 3,757%. Y, ahora, tres años después verá su primera rebaja de 4,38 euros en su cuota, lo que la dejará en los 754,98 euros mensuales (52 euros menos al año).

Si la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, la bajada de este año sería de 8,76 euros mensuales o 105 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota en 2023 de 1.518,73 euros a abonar a partir de esta revisión una de 1.509,97 euros cada mes. Eso sí, en este aso el encarecimiento acumulado en su cuota mensual que habría visto esta persona desde el año 2021 se asciende hasta los 612,01 euros, por lo que la bajada actual no compensa las subidas anteriores.

Es cierto que las revisiones, además de anuales, pueden ser semestrales o trimestrales, aunque estas últimas no son habituales. Por tanto, si cogemos la misma hipoteca del ejemplo anterior, pero con revisión semestral en vez de anual, en el caso de la de 150.000 euros vemos que se empezó pagando por ella también 448,98 euros, que en la siguiente revisión apenas subió a los 449,64 euros, pero que a partir de ahí los incrementos se dispararon hasta los 786,80 euros que pagaba tras la revisión de octubre de 2023, mes en el que el euríbor marcó su nivel más alto en 15 años situándose en el 4,160%.

Eso sí, ahora, cuando haga la revisión de este mes, al estar el euríbor más bajo que en octubre, el abaratamiento será mayor que en el caso de la revisión anual: la cuota bajará hasta los 747,62 euros y, por tanto, la reducción será de 39,18 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 235,06 euros los siguientes seis meses. Sin embargo, si sumamos los encarecimientos y restamos esta rebaja vemos que el dato es bastante negativo: la hipoteca se ha encarecido casi 300 euros en total.

Igualmente, si la cuantía de la hipoteca fuera de 300.000 euros, la disminución de cuota este mes se duplicaría: pasaría de pagar en octubre de 2023 hasta 1.573,59 euros mensuales a abonar una cuota de 1.495,24 euros (ahorro de 470 euros anuales). No obstante, igual que se duplica la bajada ahora, el encarecimiento acumulado si miramos las revisiones anteriores es mucho más elevado, con una subida de unos 600 euros en total.

¿Qué es el euríbor?

Euríbor es el acrónimo del tipo europeo de oferta interbancaria, por su definición en inglés European Interbank Offered Rate. Es decir, hace referencia a la cantidad que un banco europeo cobra a otro por prestarle dinero.

¿Cómo se calcula el euríbor?

Del cálculo del euríbor se encarga el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI, por sus siglas en inglés European Money Markets Institute). Para ello utiliza un ‘panel de bancos’, compuesto por 19 diferentes, que informan todos los días a las 10.45 horas sobre el tipo de interés al que están dispuestos a prestar dinero a otros bancos de la zona Euro. Con estos datos y eliminando el 15% más alto y el 15% más bajo se calcula la media. El resultado, que se redondea a tres decimales, se publica a las 11.00 horas. En España, el Banco de España y el BOE recogen la información y la actualizan y publican diariamente.

Fuente.- La Información 

 

 El cierre de sucursales bancarias y las nuevas posibilidades tecnológicas ha disparado el número de hipotecas que se firman a través de un intermediario, señala en una entrevista con EFE el consejero delegado de Trioteca, Ricard Garriga, que prevé que en dos años el 40 % de los préstamos estén gestionados por un bróker.

En 2020, solo el 4 % de los clientes contrataban su hipoteca a través de un tercero en España, en lugar de hacerlo directamente con el banco, una cifra que alcanzó el 18 % el año pasado y en 2024 se situará previsiblemente por encima del 20 %, cifras aún por debajo de otros mercados europeos como el británico (80 %), el alemán (60 %) el irlandés (50 %) y el italiano (40 %).

Una de las claves para que los intermediarios hayan avanzado en España con más lentitud con respecto a otros mercados es que la banca minorista local "ha sido una de las mejores bancas del mundo", señala Garriga, responsable de un comparador de hipotecas con sede en Barcelona que cuenta con una plantilla de cerca de 100 personas.

"Los bancos lo han hecho muy bien al estar cerca del cliente, con tantas oficinas. Cuando viajamos, no vemos tantos bancos por la calle", sostiene.

Con la llegada de la banca digital, "la necesidad de estar cerca del cliente ya no es tan exagerada como antes", por lo que las entidades han comenzado a confiar en un "canal de captación nuevo y diferente".