Compra de Proindiviso con un 11% embargado por Hacienda...

Buenas tardes a todos,

Estoy estudiando si meterme en una compra de un proindiviso con las siguientes características:

- Se vende el 89% de la vivienda (herencia en propiedad de 8 hermanos ahora mismo)
- El otro 11% pertenecía a hermano 9 que falleció con una deuda pendiente con hacienda de unos 80000 euros... Hacienda tiene embargada ahora ese 11% de la vivienda.

Hasta donde sé estos son los hechos, cronológicamente:

Los hijos de hermano 9 así como sus 8 hermanos han renunciado a la envenenada herencia, pues ese 11% del piso supone un valor abismalmente inferior a los 80k de deuda que conlleva dicha herencia.
Según me dice la inmobiliaria, los hermanos copropietarios tuvieron un conato de negociación con Hacienda para - imagino - llegar a un acuerdo y hacerse con ese 11% del hermano deudor fallecido y poder vender el 100% de la propiedad. La resolución de esa renuncia a la herencia aún no ha salido pero debe correrles prisa y por eso venden el 89% a un precio atractivo. 

La inmobiliaria me lo pinta todo bastante optimista: yo compro el 89%, espero 1 año o año y medio (me dicen que incluso tengo usufructo aunque en el tema alquiler tiene dudas...), sale la resolución, Hacienda saca su 11% a subasta pública y yo compro ese 11% a precio de ganga con competencia inexistente (quién va a estar interesado en querer comprar un 11% de un piso?)

Mis dudas con este asunto son las siguientes:

1- Supongo que a los hermanos, además de correrles prisa, quizás teman que el piso acabe forzosamente saliendo a subasta pública al 100% y eso acarree comerse los 80k de deuda de su hermano. Puede Hacienda obligarles (con un 11% del piso) a la extinción del condominio para cobrar algo?

2- En caso de que SÍ a mi pregunta anterior: si yo comprase ese 89% estaría en la misma situación? Hacienda me puede obligar a que saquemos el 100% del piso a subasta acarreando los 80k de deuda?

3- Me está la inmobiliaria vendiendo la moto y, efectivamente, el proceso va a ser como ellos dicen? O voy a acabar palmando esos 80k de una forma u otra en algún momento si quiero hacerme con el 100 del piso a futuro? 

*Desde la lógica y sentido común, Hacienda no podrá vender jamás a nadie ese 11% a 80k ni a la mitad siquiera. Y vería insultantemente coactivo que Hacienda obligue (bien a los hermano o a mí, que no tenemos culpa de nada) a sacar el 100% del inmueble a subasta con los 80k de cargas sólo para que Hacienda pueda recuperar el 100% de su parte a costa de nosotros perder dinero malvendiendo...
Por tanto, entendería lo que dice la inmobiliaria como el escenario más probable: subasta pública y así Hacienda rasca algo de esa deuda sin perjudicar a los inocentes copropietarios. Pero como la lógica suele brillar por su ausencia en este país, tanto en las leyes como en la propia Hacienda, ya no puedo dar nada por supuesto... 

Si alguien tiene alguna idea sobre el asunto se lo agradezco enormemente. Saludos!
 

Asesorarte bien ... la legislación es clara, nadie, absolutamente nadie está obligado a permanecer en un indiviso, te diré más incluso si alguien pacta permanecer en uno, dicho pacto será inválido si es a un plazo superior a 10 años.

Entonces si la Agencia Tributaria no quiere un indiviso contigo, pide al juzgado la extinción del mismo y en paz, aunque tu con el 89% podras comprar ... pero si el precio que ofreces no les agrada y creen que en subasta sacan más, pondrán la finca a dicha subasta, su parte y la tuya, claro. Porque repito, nadie está obligado a estar en un indiviso si no lo desea.

Imagina una pareja que tienen una casa al 75-25% .......  se separan y el o la de 75% dice .. anda y que te den .. el 25% te lo compro al precio que me de la gana ...  si no te gusta, te jodes .... 

Pues no ....el o a la del 25% pide al juzgado la división de la cosa común.... y a ver quien se jode !!!!!  Es decir, se pone todo a subasta. 

De todos modos volviendo a tu caso, obviamente podrás acudir a dicha subasta y ofrecer por este 11%  si eres el mejor postor, pues para ti... porque lo que es evidente es que por un 11% no habrá grandes ofertas, pero la tuya tiene ser la superior.

Gracias por tu respuesta. 

Mi foco está puesto justamente en eso que comentas: 

QUÉ PRECIO LE AGRADA A LA AGENCIA TRIBUTARIA?

Nadie va a pagar 80k por el 11% del piso que tiene un valor de mercado inferior a 20k. Obviamente, yo mismo tampoco. Qué puede hacer Hacienda en este caso con el propietario del otro 89%? 

1- Sacar a subasta su 11% tal como me han dicho desde la inmobiliaria (el escenario más optimista - país de la piruleta. Aun así, no está exento de lógica y proporcionalidad y defiende el derecho a la propiedad sin coacciones para el ciudadano/propietario inocente)

2- Negociar y acordar pagar algo a medio camino entre 20k y 80k que beneficie y/o perjudique a las 2 partes por igual? (el propietario palma algo de pasta pero por fin ve levantada la nota de embargo sobre el inmueble y Hacienda palma parte de la deuda pero maximiza su 11% de propiedad vendiéndolo por encima de precio de mercado).

3- Salir a subasta pública con el 100% del piso para extinguir el condominio? Pero el precio de mercado del piso es 180k. Si sale a subasta con los 80k de deuda pendiente se planta en 260k. Nadie jamás va a pujar por él...

Entonces a partir de este punto se me ocurren 3 escenarios. No sé, por ley, cuál de los 3 es el correcto:

Escenario A: Hacienda no es razonable pero tampoco puede coaccionar al copropietario inocente del 89% exigiéndole un precio de salida irrisorio. Sin embargo, al mismo tiempo, se empeña en no renunciar a un céntimo. Así que, como hemos dicho antes, el piso sale a subasta por 260k y nadie puja. Y así pasan los años hasta 2050 cuando, por efecto de la inflación, el precio de mercado ya ha alcanzado los 260k y acaba vendiéndose.

Escenario B: Hacienda no es razonable y además puede coaccionar al copropietario inocente del 89%. El piso sale a subasta por 112k y con una carga de 68k. (Supongamos que aquí Hacienda resta 12k del valor de la deuda porque por ese precio de salida espera recibir mínimo 12k por su 11% de propiedad). Total 180k. El piso se acaba adjudicando a ese valor de mercado. 
Hacienda obtiene 68+12, la deuda completa. Éxito rotundo para el fisco. 
El propietario del 89% recibe 100k por su parte cuyo valor de mercado deberían ser 160k, robando indirectamente al propietario inocente 60k por el camino.

Escenario C: Hacienda es razonable y además no puede coaccionar al copropietario inocente del 89%. El piso sale a subasta por 180k pero ya sin cargas, pues se espera recuperar lo que se pueda de la deuda pendiente con la venta de ese 11%. No sería justo cargar al otro copropietario con la deuda al vender el 100% del inmueble. "Ojalá alguien puje por 800k y recuperemos los 80k!" - piensan desde el fisco.
El inmueble se vende a 180k. Hacienda amortiza 20k (1/3 de la deuda) dando por perdidos los otros 40k. El copropietario inocente del 89% obtiene lo que es justo por su propiedad.

El escenario A me parece el colmo de la miseria (todos pierden), el B me parece una canallada que roza la expropiación (pero no me extrañaría en un país como España) y el C es el país de la piruleta (pero a nivel de derechos de propiedad y proporcionalidad me parece intachable).

Qué puede suceder?

Escenario único: No es un tema de ser razonable o no .... sino de las facultades que tiene un/a funcinario/a de rango medio de la Agencia Tributaria ...  dudo que pueda negociar nada, así de simple, primero intentan subastar el 11% pero bi conseguiran cobrar la deuda, entonce  llevan a subasta el piso por división de la cosa común y será lo que salga .... evidentemente no llegarán ni de coña, como tú dices .... pero nadie podrá pedir responsabilidades al/a la funcionaria, lo han llevado a un/a  juez/a y esto salió así... del producto de la venta judicial, amortizaran parte de la deuda fiscal y a seguir buscando bienes para el resto y si no los hay a futuro, pues a la cuenta de los perdidos.

Creo que  no va a venir alguien del ministerio a negociar contigo sobre el precio de eso, alguien con atribuciones suficientes para hacerlo ... pero es solo mi opinión.

Hay otros escenarios: que compre el 11% una empresa dedicada profesionalmente a la compra de proindivisos y división de la cosa común. En ese caso tendrías todas las de perder porque ellos te van a estrujar bien.

Una amiga fue a juicio para disolución de pro-indiviso con un ex (mal avenidos, ruptura chunga) y se tiraron lo menos 8 años de juicios, apelaciones y movidas hasta que se subastó y repartieron el dinero. En abogados se les fue un dineral, más salud etc

Te refieres a "te van a estrujar bien" pujando por encima del precio de mercado para que yo pague más? No sé, no le veo ningún sentido para ellos. Es un riesgo gigantesco: si yo no les sobrepujo, al final se comerían un proindiviso del 11% a precio de oro. De qué les sirve? No van a a poder ni recuperar su capital invertido salvo que luego se lo endosaran a otro aún más tonto que ellos... Lo cual es aún más imposible que suceda.

No acabo de ver ningún incentivo para que me estrujen ni para que siquiera quisiesen participar... Pero igual me estoy perdiendo algo. Si es así, soy todo oídos!

Gracias a todos por las respuestas

 

Lo normal es que quede desierta. En función del valor del inmueble, sobre todo futuro, puede aparecer un especialista en este tipo de subastas que compre el indiviso y lo deje ahí esperando una oportunidad para actuar en un futuro

Porque instarían la disolución del proindiviso y en ese caso el que tiene la mayor parte de la propiedad es quien más tiene que perder.

Instan la disolución del proindiviso? Pero para eso tendrían que habérselo adjudicado en la subasta del 11%... y esto es mucho suponer:

Qué incentivos tienen para pujar por ese 11%? Compiten conmigo y yo no les dejaré quedárselo a precio de saldo. Es más, tengo yo más margen para subir que ellos, puesto que ya poseo el 89% e incluso, si pagara el doble del precio de mercado por ese 11%, aún me puede salir a cuenta por el precio medio al que he conseguido el 100% del piso. Van a querer ellos pujar por encima de mí "para asustarme" con el riesgo de comerse ese 11% al doble de precio de mercado?

Pero ok, supongamos que sucede lo imposible y se adjudican el 11%. Antes de extinguir el proindiviso imagino que negociarían conmigo. Igual llegamos a un acuerdo porque dudo que encuentren un mejor postor que yo - propietario del 89% - con más incentivos para comprar el otro 11% del inmueble.

Ok, tampoco hay acuerdo. O bien compraron carísimo (por las razones que expliqué en el primer párrafo) o bien su avaricia es infinita y quieren conseguir un 2x o 3x.

Salimos con el 100% del piso a subasta pública:

- Si no hay competencia, me adjudico el piso entero muy barato (en realidad, me adjudico el 11% que me quedaba). Ellos pierden dinero o se quedan como estaban

- Si hay competencia, la subasta deja de ser chollo para los postores y el piso acaba en precio de mercado. Antes de que eso suceda, yo ya no estoy pujando más sino que vendo mi 89% con beneficio. Y la empresa, en el mejor de los casos, también....

Haz lo que quieras, a mí me da lo mismo jaja

No voy a entrar más en el tema. Tú mismo. 

SUERTE!

Te agradezco tus puntos de vista. 
No es por llevarte la contraria, sólo trato de razonar lo mejor posible con lo que voy deduciendo de lo expuesto a lo largo del hilo. Y si hay algo que digo que no tiene sentido, estoy encantado de que se me señale. 

Todo el feedback le puede ser también útil a otros.

Está bien que preguntes por aqui a ver si suena la flauta, por mi parte pienso además que ha quedado un hilo bastante interesante, pero en un tema tan complejo deberías pensar en buscar ayuda profesional

Estando absolutamente de acuerdo con @frangon, hay un tema que no se suele tomar en cuenta y es algo que está ocurriendo últimamente, en la administración ya ocurría bastante y en empresas privadas no era así, pero está siendo desde hace unos pocos años, se trata de dos "filosofías", una es yo cubro mi culo, el mío, los demás que hagan lo propio, y dos mi plan actual, mi responsabilidad actual, lo que pueda ocurrir dentro de 4 años, incluso si en parte puedo ser responsable, que se apañe quien sea, porque yo ha habré aplicado el punto uno, cubierto mi culo. 
 
Pongamos un par de ejemplos para que se entienda, una empresa demanda a otra, una de muy grande y que cotiza en bolsa, por un tema que hay muchos precedentes en los que ha condenado a la demandada por similares prácticas, pero se trata de una indemnización de varios millones de euros. Bien, la justicia no son matemáticas, dista bastante de ellas, con lo  cual habrá muchos precedentes pero garantía al 100% que este caso va a ser lo mismo, no las hay ... Lo lógico es ofrecer a la demandante un 50, 60, 70% de lo que pretende a cambio de desistir, porque del mismo modo que la parte demandada y repito, a pesar de los precedentes tiene "muchos números de perder", la demandante puede no ganar o que algo se tuerza, con lo cual lo mas lógico y cabal es llegar a un acuerdo. 
 
Difícilmente se va a acordar, porque quien tiene que pagar es un/a empleado/a, si, de alto rango, pero no es el dueño o la dueña de la empresa,  y si tiene acciones no será ni en 1%, con lo cual difícilmente va a ordenar un pago del 50% de "varios millones", porque si alguien le pregunta ¿Qué le responde? … es que creí que nos ahorraríamos ….    Lo que hará es esperar que el tribunal resuelva, porque ante la pregunta, la respuesta, es “no ha condenado un tribunal, y las sentencias se acatan, aunque no nos gusten” … fin del problema 

En los temas públicos como es la Agencia Tributaria, más si cabe, los/las abogados/as del estado ya están en plantilla, por tanto empiezan con ventaja, no hay coste legales para seguir los procesos  ¿Por qué alguien que es funcionario/a, va negociar el precio de algo que va normalmente en subasta judicial?  ¿Para qué le repriman o peor, que le achaquen algo de connivencia con la parte deudora o su comprador/a?  a subasta y que sea lo que corresponda y el precio obtenido ahí, por el mismo motivo, guste o no, las sentencias, incluso siendo autos de adjudicación, se acatan, no hay reprimendas, no hay “interrogatorios” del porque actuaste de otro modo !!!!

 

Es lamentable, pero así funciona todo (por desgracia nuestra).