Hipoteca nueva vivienda para noviembre 2024

Buenas a todos, 

Estamos en los tramites de la hipoteca, la vivienda es de obra nueva y nos la entregan en noviembre. Hasta ahora no había estado en esta situación, solía visitar Rankia por temas de bolsa y fondos sobre todo.

Primero una reflexión (#se puede saltar#)Hemos estado mirando varios bancos, la verdad es que en general la información la dan de una forma un poco "chapucera" ,  solo algunos ejemplos se personalizan los ejemplos a las condiciones reales, por ejemplo en el tema de las vinculaciones (seguros de vida, hogar, etc..) te ponen el ejemplo de una persona de 28 años y 100.000 € de capital ( tengo y pido bastante mas, así el ejemplo no vale para nada). Solo un par de bancos han mandado la info detalla y precisa. También me ha sorprendido mucho el mercado, entre los bancos, si este te ofrece tal, te lo mejoro, etc..  Y la poca personalización, somos unos 50 vecinos, y la mayoría de los bancos las condiciones son idénticas, aunque imagino que las circunstancias de cada compra son completamente diferentes (###)

Ahora las dudas, por si alguien nos arroja un poco de luz. Tenemos varios estudios sobre la mesa, casi todo son ofertas Fijas o Mixtas,  nosotros en principio pensábamos que mejor fija,  pero la verdad que ya no tenemos nada claro. 
 

1) BBVA Fijo 2,55 TIN ,  2,964 TAE   sin vinculaciones (Una cuenta a la vista BBVA, y Seguro daños con cualquier compañía) , Amortizaciones no especifica.
2) Caixa Fijo 2,50 TIN,   2,782 TAE   domiciliar nomina (>1.200€) (seguro de daños con cualquiera, cuenta corriente 15€/trimestre, )
3) Ibercaja MIX 10años, 1,77% / Euribor + 1% , vinculaciones (Nomina -0,45% , Vida -0,35%, Hogar -0,20%)
4) Caja Rural 1,95 TIN,  desconocido TAE vinculaciones (seguro hogar -0.25, seguro vida -0.25, alarma -0.25, nomina -0.25) amortización no aclarado
5) OpenBank 2,59 TIN    2,96 TAE   sin vinculaciones 
6) Unicaja 2,20 TIN ,  desconocido TAE  vinculaciones (nomina, seguro vida, multiriesgo hogar,  fondo inv.) Cancelación: 1% los primeros 10 años, 0,5% el resto
7) Sabadell 2,40 TIN , 240 cuotas, con vinculaciones (nomina, vida, hogar) , amortizacion no especifica 
8) Unicaja MIX 1,30 36 meses, luego EURIBOR +0,39%  ( +1,69 - vinculaciones, Nom.-0,65, Vida -0,35, Hogar -0,20, Fond.I -0,15,  PlanP. -0,10 … max 1,30)

Alguna idea de cual puede ser mas interesante?, algún detalle a mirar que no estemos teniendo en cuenta?

Gracias de antemano por vuestras respuestas,

Me faltan algunos datos, pero voy a suponer que la quieres para vivir tú y no es una inversión. En ese caso, seguridad y estabilidad prima. Así que variable ni en pintura y mixtas te diría que si puedes, también las descartes.

Como regla general, si te ofrecen una fija con interés por debajo del 3% sin vinculaciones, ni te lo pienses. Te va a compensar seguro ante cualquier mixta o variable para cualquier valor del Euribor estimado a futuro (el valor medio histórico del Euribor está a 1.8% y hay que sumar el diferencial...).

Lo segundo a mirar sería la bonificación que tienes con las vinculaciones. Quizás una te bonifican menos, pero vinculas solo nómina y otra te reduce mucho el interés, pero te piden seguros, alarmas, fondos de inversión,...y quizás a precios muy por encima de mercado. También piensa que seguramente en algún momento te quitarás las vinculaciones de seguros, porque ya no compensará el descuento con la subida anual que te harán y la cuota sin bonificar te tiene que ir bien. Así que todos los cálculos que hagas de "puedo pagar la cuota o no", que sean con el interés no bonificado.

Otra cosa a tener en cuenta son las comisiones por amortización parcial. Las fijas suelen tener, aunque quizás pueda.negociarse si tienes pensado amortizar en el futuro. Muchas veces te ponen la condición de hasta un máximo de 1.5% o 2% si hay pérdida financiera. En este caso si los tipos de interés que fija el BCE son bajos cuando formalizas la hipoteca, difícilmente se incurrirá en pérdida financiera (tú devuelves dinero que te dieron al 2% por ejemplo, y ellos lo pueden prestar al 3.5%). La fórmula para calcularlo es diabólica y seguro que hay truco, pero la idea sería esa.

Dicho esto, yo descartaría la mixta 8), que no es más que una variable con período fijo de 3 años en vez de 1. Y la 3) es a 10 años y empieza a ser interesante si vas a amortizar, pero prefiero una fija.

1) me parece muy interesante.

2) también es interesante. Qué tipo es sin vinculación de nómina?

4) igual. Aunque sin vincular el interés parece que es un poco má alto que 1 y 2.

5) junto con la 1, la que veo mejor.

6) depende de cómo queda el interés sin vincular puede estar bien. Pero muchas vinculaciones para un 2.20. No supera a 1 y 5. Eso sí, la comisión de amortización la veo bien.

7) si es 2,40 sin vincular estaría al nivel de 1 y 5.

Me quedaría con la 2 o en su defecto la 1. Interés bastante competitivo, fijo y sin vinculaciones (excepto nómina en CaixaBank).

Para mí la clave es si lleváis idea de ir amortizando o no. 
Si lleváis idea de amortizar, yo me quedaría con la 3), son 10 años a un tipo muy competitivo, y cuando acabe ese periodo si ya habéis ido amortizando os quedará poco capital, por lo que movimientos bruscos del euribor tampoco os iban a afectar demasiado.
Si tenéis claro que no vais a amortizar, optaría por una de las fijas. En cuanto a las vinculaciones, yo les doy una importancia relativa. La domiciliación de la nómina y el seguro del hogar (que todos son parecidos) lo vas a tener que hacer sí o sí en un sitio u otro, así que para mí ese tipo de vinculaciones son irrelevantes y no pasa nada si tienes que cumplirlas. Otro tema son las vinculaciones de contratar alarma, aportar a fondos o planes, etc. En esos casos hay que echar muchos números.