Seguimiento del precio de la vivienda en España

Pues estaría bien conocer el coste salaríal mediano ya que creo que podría distar bastante de esos 2442€, y entiendo que estamos hablando de 12 pagas.

Yo sigo pensando lo mismo, la vivienda sigue subiendo, en una parte importantísima, por factores especulativos y no por el aumento de la renta disponible de las familias, ya que si te pones a ver todas las cosas que han subido, de media hemos perdido poder adquisitivo. 

Hay una relación entre esa subida de precios, la demanda y la oferta de viviendas. Si tienes mucha oferta el precio no va subir de forma llamativa porque si lo hace no le van vender las viviendas a nadie. 
Ese equilibrio entre oferta y demanda ¿ Es un factor especulativo? 
Si, las facilidades,o, las dificultades para poder construir dependen de los políticos y las medidas que adoptan en relación a la vivienda. Esto al final es especulación pura y dura.

 

Sí, la oferta y la demanda marcan los precios, pero el problema es que la demanda está dopada. No estamos hablando solo de personas que buscan vivienda para vivir, sino de inversores, fondos y grandes propietarios que compran en masa, muchas veces con acceso a financiación en condiciones mucho más ventajosas que las familias. Esto distorsiona completamente el equilibrio y hace que los precios suban más por especulación que por un aumento real de la renta disponible. 

Además, las políticas de suelo y vivienda no han priorizado el acceso asequible, sino que han facilitado que este ciclo especulativo se mantenga. En ese sentido, más que una simple cuestión de oferta y demanda, lo que tenemos es un mercado inflado artificialmente.

A nivel general, no veo factores especulativos. Ojo, no digo que no haya zonas donde la vivienda para invertir o el componente extranjero no tenga influencia, probablemente en Málaga o en Palma de Mallorca por ejemplo sí que existan esos factores especulativos, pero en la mayoría del territorio no es así.

Lo que pasa es que hay muy poca oferta y mucha demanda, y por tanto los precios suben. Si lo comparas con la burbuja, en ese momento tanto la oferta como la demanda eran muy altas y a pesar de eso los precios subían (incluso más que ahora), cosa que no tenía sentido desde un punto de vista económico. Ahí sí que había un componente especulativo fortísimo en prácticamente todo el territorio, al menos en todas las capitales de provincia. Ahora no, ahora los precios responden a la ley de la oferta y la demanda. Otro tema es porqué la oferta es tan baja y la demanda tan alta, pero eso da para otro post...

No acabo de estar de acuerdo contigo, a ver y bajo mi punto de vista, la vivienda nueva está muy, muy cara, pero es que se construye poco, solo se financia si hay una buena parte vendida sobre plano, etc., entonces y generalizando son promociones con un buen nivel de calidad, energéticamente eficientes, buenas zonas, y consecuentemente adecuada demanda.

Ahora bien, para la vivienda usada se están tomando referencias de lo que se pide por las nuevas promociones, a cierta distancia, pero en todo caso si la  nueva sube  de precio, lo hace la usada ....aquí si veo una cierta "hinchazón" en los valores.

¿Qué interés?  Puede tener un fondo de inversión, o, un inversor particular con mucha liquidez en comprar un lote de viviendas ahora mismo. ¿Qué opciones de negocio se le presentan?

Comprar para volver a vender, es una posibilidad, no la acabo de ver del todo, porque ya estás comprando a un precio muy alto. No estamos en el año 2014 después de saltar la burbuja inmobiliaria donde comprabas con una rebaja de dinero muy importante. 
De todos modos, es posible que en sitios muy concretos esto tenga sentido, pero sería en cuatro, o, cinco sitios, sería Madrid, Barcelona, Málaga, las Islas y para de contar. 

Comprar para alquilar, tampoco lo acabo de ver mucho, las viviendas de alquiler turístico le están dando mucha caña, siendo esta la opción con mayor rentabilidad para el inversor. 
Luego tienes la opción del alquiler tradicional, pero en esto no creo que se meta un fondo de inversión, mucho menos tal y como están las cosas hoy en día.

Al final, para que todas la piezas encajen tiene que haber alguna lógica, alguna explicación. Los fondos de inversión compraron inmuebles pero los compraron cuando los precios estaban por lo suelos. 
También hay que reconocer un pequeño detalle, los fondos de inversión compraron y aguantaron el tirón. Ellos para poder volver a vender tuvieron que esperar a que las aguas volvieran a su cauce, no fue comprar y vender en un abrir y cerrar de ojos.

Sinceramente, creo que lo complicáis demasiado... Los fondos de inversión y los grandes propietarios tienen un porcentaje muy pequeño del parque total de viviendas, no tienen tanta capacidad para mover los precios:
https://www.infobae.com/espana/2024/08/16/el-92-de-los-pisos-en-alquiler-estan-en-manos-de-pequenos-propietarios-atraidos-por-una-rentabilidad-media-del-75/
https://www.lavanguardia.com/economia/20240606/9709856/fondos-porcentaje-pisos-alquiler-espana.html

Yo desde luego no conozco a nadie en mi ciudad que haya comprado o vendido un piso a un fondo.

Casi todo el parque de viviendas está en manos de pequeños propietarios, es decir, de familias. Cuando se produjo la burbuja, no eran los fondos los que compraban pisos con intención de revenderlos al cabo de 2 años por un 25% más, eran muchos pequeños especuladores los que llevaban a cabo esas operaciones, los pasapiseros. Hoy en día los precios también suben por "culpa" de las familias, porque hay menos pisos de los que se necesitan. La obra nueva empuja a los pisos de segundo mano buenos, los buenos a los regulares, y los regulares a los malos. Es una cadena de la que, mientras no se solucione el problema en el primer eslabón, veo muy complicado salir. 
De hecho, creo que los precios no dejarán de subir porque aumente la oferta, eso es algo muy complicado y a muy largo plazo, sino más bien porque caiga la demanda. Llevamos muchos años de ciclo económico positivo y en algún momento se dará la vuelta, aunque no sepamos cuando. Quizá Trump sea el catalizador para que eso ocurra.

" Yo desde luego no conozco a nadie en mi ciudad que haya comprado o vendido un piso a un fondo." me pasa igual con los okupas.

Cuiando hablaba de fondos, antes me refería a inversores, y ahí entrá el común de los mortales, si no recuerdo mal hace un tiempo se compraba sin hipoteca casi un 60% de la vivienda, no digo que todo sea inversión pero si digo que entre la gente que conozco llevan años, el que puede comprando para invertir, especificamente para alquiler turístico.

Si tuvieramos datos del INE certeros podríamos discutir, por ahora solo tenemos esto:
https://www.ine.es/experimental/viv_turistica/experimental_viv_turistica.htm
y las notas de prensa sobre estos datos dejaron de sacarlas en 2021.... Sin un buen diágnostico es complicado tomar medidas. Ahora bien que esto le va a reventar al gobierno en la cara es cuestión de tiempo

Tú mismo lo estás diciendo ... "Hace un tiempo se compraba..." efectivamente, se compraban viviendas sin hipoteca, pero de esto que estás comentando los medios de comunicación ya se hacían eco en los primeros meses del año 2023, probablemente la cuestión ya venía de algo antes. 

Lo que quiero decir con esto es que desde el año 2023 hasta el día de hoy, muchas cosas ya fueron cambiando, y eso va también va por el alquiler de viviendas turísticas. Ahora mismo plantearse una inversión para destinarla al alquiler turístico donde yo vivo, no sé si será ni siquiera posible porque las trabas que te van poner no lo hace viable.

En los primeros meses del año 2023 en mi ciudad tenías opciones de inversión en viviendas pequeñas prácticamente a estrenar, en construcciones con muy pocos años, por unos 130K (Sin impuestos). Este tipo de inversión era un visto y no visto.
La cuestión es que ahora mismo si aparece algo de este estilo vas estar cerca de los 200K (Sin impuestos). Y si ya hablamos de obra nueva bastante por encima de los 200K (Sin impuestos).

Lo de las 3B...bueno, bonito y barato, me parece que ya no es posible. Sigue siendo posible en ciudades que tienen una demanda muy por debajo de la que hay es mi ciudad.