Power REIT: un REIT atípico

La oleada de Estados que han despenalizado el consumo de cannabis en EEUU los últimos años ha supuesto un boom en las empresas de cannabis de Norteamérica, algunas de ellas incluso creciendo sus ventas a triple digito. Pero del mismo modo la inversión en este tipo de compañías también han logrado niveles récord, haciendo que ahora mismo la gran mayoría coticen a un precio excesivo para la mayoría de inversores value.

No obstante, aún queda alguna empresa con la que podemos invertir en este sector con tan buenas prospectivas de forma indirecta a un precio razonable. 

Concretamente se trata de un REIT: Power REIT (PW) una small cap americana que capitaliza unos 150 millones de dólares que cotiza a 44$ por acción y que desde hace poco se ha metido en este sector.

Antes de 2019 Power REIT era un negocio ultra predecible y sin prácticamente ningún crecimiento que alquilaba tierras para campos de placas fotovoltaicas y vías de tren. Pero a partir de mitad del año 2019 viendo el auge del sector del cannabis y la dificultad que tenían estas empresas para conseguir financiación para desarrollar centros de cultivo decidieron meterse en el sector comprando sitios para posteriormente alquilarlos a empresas para el cultivo de marihuana con unas rentabilidades del alquiler sobre el valor del inmueble muy por encima de lo habitual (especialmente los primeros años de contrato para que la empresa pueda ir pagando parte de la adquisición rápidamente). 

La adopción de este nuevo lucrativo negocio ha hecho que la empresa pasara de tener apenas crecimiento a prácticamente doblar las ventas el pasado año fiscal y haya duplicado su Funds form operations ( el cash flow de un REIT).

A simple vista parece que la empresa esté a un múltiplo un poco alto ya que está a unas 33 veces precio/FFO del año 2020. No obstante sólo con las adquisiciones que la empresa ha hecho este año (que es muy probable que haga unas cuantas más en lo que queda de año) ha anunciado un guidance para los resultados de 2021 de un FFO por acción de 2.66$. Esto significa que actualmente está a un precio de 16.5 veces FFO del año 2021, un múltiplo bajísimo para una empresa con tales preparativas de crecimiento. De hecho, creo que no sería descabellado pensar que la empresa podría cotizar a un múltiplo prácticamente del doble.

El equipo directivo está completamente alineado con el accionista. Su CEO, que lleva mucho tiempo en el cargo tiene casi el 30% de acciones de la empresa y el año pasado todo su salario fue en opciones de la compañía. Además que ha reiterado que su principal objetivo es crear valor a largo plazo para los accionistas.

     veces. 

Sinceramente, creo que es difícil predecir el valor del REIT a años vista y hacer un descuento de flujo de caja porque la empresa sólo lleva un año fiscal entero en este sector y es imposible saber si su tasa de crecimiento será igual o no en el futuro.

No obstante, es muy probable que la empresa siga con un crecimiento fuerte los próximos años ya que por lo visto en 2021 sigue la misma operativa y el CEO ha contado en una entrevista que hay colgada en la web de la empresa que este enfoque del negocio será el que seguirá en el futuro, pero cambios en la regulación en el sector y si las empresas de cannabis consiguieran tener un mejor acceso a la financiación el negocio de Power podría verse dañado. 

En esta inversión creo que lo importante es que sólo con que se cumpla la mitad o incluso una cuarta parte del crecimiento de 2020 la empresa sigue estando infravalorada, y hay un buen margen de seguridad, además de un dividendo del 4%.

En conclusión, la inversión presenta un importante up-side si este nuevo enfoque sigue su camino, aunque el hecho que sólo acaba de empezar presenta dudas de si este crecimiento podrá ser sostenible, por esto creo que es importante no concentrarse en exceso con esta clase de negocios con los que no podemos ver un horizonte claro.