El Colapso de las Oficinas: La Encrucijada entre la Sostenibilidad y la Realidad del Sector Comercial.

Te habrás fijado, querido lector, al pasear por las calles de las principales ciudades, ya ni que decir que en cuanto te sales de ellas es todo mucho más dramático, que en todas y cada una de las calles, en todas y cada una de las manzanas, en todos los barrios, existe una cantidad más o menos llamativa de locales comerciales y oficinas vacías, cerradas a la espera de un comprador o un inquilino.

Paseando por cualquier ciudad nos damos cuenta de toda esta problemática y del drama que supone para inversores y familias, porque no olvidemos una cosa importante, muchos de esos locales y oficinas son de particulares, familias que en su día tenían un negocio, o simplemente los adquirieron como inversión, para recibir una rentabilidad por su capital.

Está claro que el mercado en España está atravesando un periodo de transformación significativa, impulsado por cambios en las demandas de los consumidores, y las condiciones económicas globales. A nivel macro lo vemos todos los días en las noticias, y cambios económicos locales, a nivel micro lo vemos dando un paseo, hablando con vecinos e incluso, lo sufrimos nosotros mismos.

Pero exploremos juntos los principales factores que están dando forma a este sector y las oportunidades que presenta para los inversores.

Los precios siguen reacios a seguir la tendencia de la demanda, ¿los precios? Cual ente abstracto capaz de moverse por sí solo, vale, los dueños que más tiempo llevan en el mercado siguen reacios a modificar sus precios. Quizás debido a unas expectativas que pueden no ser del todo realistas o a unas necesidades personales que pueden no ser del todo las que el mercado entiende. Porque no lo olvidemos, el mercado no entiende de “querer recuperar la inversión” o de “necesito X cantidad o no vendo”.

La demanda se centra en edificios A/B+, por ejemplo, en Madrid y Barcelona el 72% de las transacciones han sido en este tipo de edificios. Ya empezamos a pensar que el medioambiente importa, y esto tiene más implicaciones que las que podemos imaginar a priori. Pensad en un momento que ocurrirá con todas esas comunidades de propietarios que no quieren “actualizar” la finca, donde los vecinos son reacios a invertir dinero en mejorar, solo lo gastan en sobrevivir.

Los precios en comercial continúan estables, aunque las dificultades para igualar la oferta y la demanda, así como los tipos de interés y el punto de ciclo económico pueden presionar a la baja los precios en las oficinas. Porque seamos claros, se quiera o no se quiera ver, la oferta es inmensamente mayor a la demanda, por mucho, muchísimo.

Las bajadas de tipos de interés que se sucedan servirán de soporte para que el sector comercial pueda defender sus precios. Los que me leéis habitualmente ya sabéis que no soy nada partidario de bajar los tipos, en general, independientemente del punto de ciclo, pero actualmente con una inflación bajo control (entiéndase, bajo control para los gobernantes, no para el ciudadano de a pie ni el currito medio).

¿Lo más curioso de la situación actual? Pese a bajar la demanda de alquiler, las rentas siguen subiendo. Pero solo en zonas prime, lo que ocurre que, al tener más peso, en las estadísticas nacionales parece que “todas” las rentas suben, y no es cierto.

Según un análisis que leí de Caixabank Research, invertir en oficinas está severamente penalizado desde la pandemia por las nuevas fórmulas de trabajo y por las futuras configuraciones de las oficinas, de hecho, mencionan que desde 2022 la inversión en oficinas ha caído un 55%. Ni dudarlo, la pandemia, los confinamientos y las tecnologías nuevas (no hace falta irnos al mundo Cyberpunk gobernado por una AI) facilitan el trabajo en remoto, e incluso modelos de trabajo híbridos (cual Prius) que pueden servir de catalizador para dinamizar el mercado de las oficinas y locales de menor tamaño. Al menos estos pueden contener algo de esperanza en que tienen elementos para ser atractivos.

Aunque no debemos olvidar, que por ejemplo en Madrid y Barcelona, eliminando del análisis las grandes operaciones, la demanda ha descendido un 25% en el último año. Esto nos debería ser un indicativo bastante fuerte hacia el ajuste de precios en las oficinas y locales comerciales fuera de las grandes operaciones o de las zonas prime.

La situación tendente hacia la rehabilitación y la incorporación de certificaciones sostenibles es muy clara; quien no invierte en estar alineado con los intereses medioambientales se queda fuera del mercado, no existe otra opción.

Como curiosidad, ahora mismo no recuerdo de donde concretamente saqué el dato hace unos meses, pero se me quedó grabado a fuego en la mente. “El 80% del stock de oficinas existentes en España corre el riesgo de quedar obsoletas para 2050, pero, es más, el 25% del stock quedará obsoleto en un plazo inferior a cinco años. De hecho, los edificios previos a 1980 que no estén en el centro de las ciudades o en las CBD quedarán obsoletos en este plazo.

El mercado tiene una tendencia clara, ¿marcada por la agenda 2030? Quien sabe, seguramente en algo influye, pero es obvio que invertir en sostenibilidad y eficiencia, a largo plazo supone un ahorro de costes enorme. Un ahorro de costes que implica menor capex en muchos negocios, mayores márgenes de beneficios y mejoras continuas en imagen de marca. Además del obvio beneficio para el medio ambiente, que en principio es el objetivo de todo eso.

Por lo que debo insistir, los copropietarios de fincas comerciales que no quieren invertir en mejorar el aislamiento, la accesibilidad, la seguridad, la implementación de nuevas tecnologías (como aerotermia, paneles solares, gestión de residuos…) corren el riesgo de quedarse fuera del mercado en un plazo de tiempo más bien tendente a corto. Puede parecer que cinco o diez años están lejos, pero no.

Mis últimas diez reuniones han sido en viviendas, salvo una, que fue en un espacio de coworking. En ninguna de ellas establecí yo el lugar, pero sí que pregunte en todas como enfocaban la situación actual, ya que reunirnos en una vivienda habría sido impensable antes de 2020. (Igual un poco exagerado lo de impensable, pero no era lo habitual).

¿Queréis saber la respuesta? “Obvio, porque no la necesitamos para trabajar, es un gasto menos”

Así es como muchos empresarios ven la oficina física, un gasto, y no mencionemos a los emprendedores, prefieren espacios de coworking o el trabajo 100% remoto desde casa, o desde Bali, da igual. Es una tendencia demográfica, de gustos y que se ha visto catalizada por el Covid, las nuevas tecnologías que nos permiten comunicarnos desde cualquier parte del mundo en tiempo real y las AI, que hacen que ni siquiera sea necesario hablar el mismo idioma en una reunión para entendernos todos a la perfección.

En el segmento de oficinas a nivel nacional, observando el primer trimestre de 2024 (ya, ya lo sé, ha pasado tiempo, pero es que el dato merece ser comentado) se encuentra muy por debajo que el mismo periodo de 2023. ¿El 55% que he mencionado antes? Pues gran parte de esa caída se entiende al comparar el primer trimestre de 2023 al del 2024.

El principal motivo parece ser que la posición cauta del capital internacional frena las operaciones, pero creo que no es del todo así, el capital internacional tiende a las grandes operaciones, las pequeñas suelen ser con capital doméstico. Me inclino a pensar más en el miedo y las incertidumbres políticas nacionales y a los cambios demográficos internos.

Un dato interesante, es que los grandes propietarios han ajustado la valoración de sus carteras, a cierre del año pasado han presentado ajustes del 3% y con idea de ajustar algo más, no debería sorprendernos si algunos de los REIT con más presencia en España acaban el año ajustando las carteras un 5% o algo más, en línea con lo que deberían ajustarse los precios generales en el sector.

En línea con lo dicho sobre actualizar los edificios, mantener al día los activos y una buena gestión a largo plazo de la vida útil de los mismos, es un hecho clarísimo que los edificios de calidad presentan ratios de ocupación más altos y mayor dinamismo en las operaciones. Cuando una oficina de calidad llega al mercado, dura poco tiempo libre. Además de existir fuerza y buena tracción en los distritos de negocios centrales.

Se espera que el año evolucione de menos a más con ligeros crecimientos de la inversión de cara a final de año. Todos aquellos activos de calidad y en precio serán los primeros en absorberse por el mercado.

Pero no nos dejemos engañar con sueños y esperanzas de previsiones alcistas, las grandes operaciones mueven las estadísticas y ello no implica mejoras, ni mayor dinamismo, para los pequeños del sector.

Es buen momento para estrategias Value Add y oportunistas, ya que enfrentan tasas de riesgo más elevadas en estos momentos en el sector. Aquí los primeros en dar el paso tendrán ventaja, los vendedores que antes ajusten sus precios tendrán capacidad de atraer mayor número de inversores en sus activos.

Los tipos de interés marcarán el ritmo, aquí poco podemos hacer, estamos a merced de decisiones políticas. Según la inflación se estabilice y desparezcan los riesgos inflacionarios, pero se mantengan todas esas situaciones de tensión mundial, los Bancos Centrales seguirán la línea de bajar tipos. Bajar tipos es una medida expansiva, lo que implicará dinamismo en el sector, pero de no bajarlo seguiremos en la línea actual del mercado. Aquí los inversores serán creativos y buscarán oportunidades en todas las estructuras de capital, no tanto en el clásico proceso de compraventa. La actividad se centrará en los inversores con menor capacidad de necesidad de apalancamiento.

El mercado de oficinas y locales comerciales en España se encuentra en una encrucijada significativa. La demanda se concentra en propiedades de alta calidad, mientras que muchos propietarios son reacios a ajustar precios, lo que genera un desajuste evidente entre oferta y demanda. La pandemia ha acelerado el cambio hacia modelos de trabajo híbridos, penalizando la inversión en oficinas grandes y destacando la necesidad de flexibilidad y adaptación.

Las tendencias hacia la sostenibilidad y la rehabilitación son ineludibles. Un alto porcentaje de oficinas corre el riesgo de quedar obsoletas si no se alinean con estándares medioambientales. La implementación de tecnologías verdes y la modernización de edificios no solo mejoran la eficiencia, sino que también aseguran la relevancia en el mercado futuro.

Las perspectivas a corto plazo indican una recuperación gradual con un ligero incremento de la inversión hacia final de año, impulsada por ajustes de precios y oportunidades en activos de calidad. Las estrategias de inversión value add y oportunistas ganan terreno, especialmente en un entorno de tipos de interés fluctuantes.

Los inversores deben centrarse en activos que generen mayor valor y estar preparados para explorar diversas estructuras de capital, dado que el clásico proceso de compraventa puede no ser suficiente en el contexto actual. La clave estará en la creatividad y en la capacidad de adaptarse a un mercado en constante evolución.

Aunque el panorama actual presenta desafíos, también ofrece múltiples oportunidades para aquellos inversores dispuestos a adaptarse y a apostar por la sostenibilidad y la modernización de sus activos.

Aquí os dejo, con las vistas desde una de mis oficinas.