Tercera parte: Consideraciones adicionales
Es continuación del post La financiación hipotecaria, funcionamiento y consideraciones antes de tomar la determinación (II)
Confeccionado conjuntamente con Jexs71
5 – Consideraciones adicionales (que afecta en parte a los capítulos 2, 3 y 4 de este articulo):
5.1 - Criterio de “alta calidad” para la concesión de riesgo bancario:
Se financia como máximo el menor importe entre:
80% valor de tasación.
80% valor de compra. (*)
Esto no se hace por puro capricho, sino por que el solicitante demuestre el grado de implicación que tiene en la operación. Quien compra una casa sin aportar ahorros o fondos propios a la operación por un lado demuestra una capacidad de ahorro nula, es decir si con su sueldo no es capaz de ahorrar nada ¿cómo afrontará las cuotas? Se puede objetar que si está pagando un alquiler sustituye un gasto por otro pero el coste de un alquiler muestra menos oscilaciones a corto plazo que los que pueden producirse en una hipoteca a tipo variable y en un alquiler hay una serie de gastos que no corren por cuenta del arrendatario si no del arrendador (reparaciones, impuesto, etc.) y que si hay que desembolsar si se es propietario.
Sin esa capacidad de ahorro la única vía para solucionar esos problemas es aumentando endeudamiento lo que en sí mismo puede constituir otro problema.
Se demuestra una implicación baja o nula tal que a la mínima puede dejar de pagar puesto que no le ha supuesto esfuerzo la adquisición y simplemente se dedica a pagar cuotas equivalentes a un alquiler.
El sobrepasar esos porcentajes supone en casi todos los casos un sobreprecio en el tipo de interés que se aplica al préstamo hipotecario o a la obligatoriedad de contratar productos adicionales (seguros, tarjetas, etc.) ya que se considera que se corre un mayor riesgo y correr con ese riesgo tiene un precio. Esta diferencia de precio es difícilmente negociable (no imposible) puesto que conceder una hipoteca por encima de esos 80% supone que aumenten las posibilidades de impago (la estadística dixit), aumentan los porcentajes de dotación solicitados por el Bando de España y se penaliza la rentabilidad que se atribuye a la oficina bancaria por la operación.
Asimismo, para los casos en que se superen esos límites, es muy normal que la entidad solicite garantías adicionales vía avalistas o incluso pidiendo que se hipotequen otras propiedades libres de cargas o se pignoren otras garantías reales.
En el primer caso no suelen admitirse como avalistas a personas sin patrimonio inmobiliario (viviendas, locales) o dispuestas a pignorar otro patrimonio mobiliario (fondos, acciones, etc.) que se valorarán en función de su naturaleza; por ejemplo, un depósito de valores avala por un importe aproximado del 60% de su valor en el momento de la firma, aunque esto es variable. No suelen servir personas que avalen "con su nómina".
En otro orden y aun cuando no es el tema de esto post, ya que es de concesión, no de cancelación, tal como está la liquidez bancaria en estos momentos, el que uno pretenda cancelar una hipoteca concedida hace algunos años y a precios de euribor mas cero coma, es probable que le reciban con los brazos abiertos, porque a los precios de antes, no les son rentables. O incluso pedir una ampliación de plazo, porque ello va a suponer que puedan “reconducir” el diferencial a uno mayor.
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