ACTUALIZACION DE: La financiación hipotecaria, funcionamiento y consideraciones antes de tomar la determinación (II) *050*
Segunda parte: La concesión hipotecaria
2 – Pasos de la solicitud y concesión
- Negociación con las entidades: Un banco o caja, al final es un comercio, una tienda que vende un producto y como todo, sus condiciones y precios pueden ser susceptibles de negociación, no obstante con la ESTANDARIZACIÓN Y MECANIZACIÓN DE CASI TODO, y la banca es un negocio que funciona la máximos bajo tales premisas, solo podremos negociar algunos detalles, nada relevante, ahora bien en una relación que puede durar 25, 30 ó más años, cualquier diferencia en términos globales puede ser importante.
Es posible que nos ofrezcan varios productos financieros, con sus propias características, que entre uno y otros no difieren mucho, salvo que nos ofrezcan una a tipo fijo y otra a tipo variable, que obviamente la diferencia es radical, de entrada como concepto.
Asimismo recordar que la consecución de un préstamo no es un derecho ciudadano, ni las entidades financieras un servicio público, con lo cual ponen sus condiciones, si la concesión va condicionada a la contratación de varias pólizas de seguro (hogar, vida, protección de pagos...), por más que la Ley solo nos obligue a la contratación de un seguro de incendio, si no cumplimos con los requisitos nos van a negar la concesión del préstamo, y da lo mismo que podamos conseguir estos productos en otro lugar, y puede que más baratos, nos venden el paquete hipoteca, con domiciliación de nómina, tarjetas, seguros, etc., o de no aceptar, no les interesa contratar el préstamo.
Incluso últimamente se están pidiendo cosas como la alarma, y no será un día muy lejano, el que tengamos que contratar temas como la energía eléctrica o el gas en determinada compañía.
Es evidente que podremos cambiar tales contratos, sin embargo si los vinculan al precio de la hipoteca (el interés a pagar) y consta en el contrato, cualquier cancelación supondrá un incremento de la cuota.
2.1 – Documentación que nos solicitará la entidad. (Bastante estandarizada en todo el sector financiero).
Lo normal es pedir que se aporten 3 últimas nóminas, última declaración de renta o certificado de pagos de la/s empresas para las que hayamos trabajado el año anterior, 3 copias de recibos de otros préstamos, copia de las escrituras de la vivienda, nota simple y tasación.
Con ello se quiere conocer la capacidad de reembolso de los solicitantes, si sus ingresos presentan variabilidad acusada y la situación de la vivienda, es decir, si hay alguna carga que hay que levantar en el momento de la firma ya sea la anterior hipoteca, un embargo del ayuntamiento, si es una VPO, la naturaleza urbana o rústica de la ubicación... incluso se refleja si el ayuntamiento correspondiente considera que hay riesgo de ruina en la finca.
También nos harán firmar una autorización para solicitar los datos CIRBE (CIRBE es la abreviación de Central de Información de Riesgos del Banco de España). En este departamento del BdE las entidades financieras están obligadas a declarar todos los préstamos y operaciones similares con importe vivo superior a 6.000,-€. Con esa información se coteja si la información aportada por el solicitante en cuanto a los préstamos que mantiene abiertos es veraz y si en ellos consta como titular (riesgo directo) o como avalista (riesgo indirecto).
Hay que considerar una pésima opción no decir la verdad de nuestras deudas, porque por la CIRBE las conocerán, con lo cual entendemos que sería un mal consejo empezar por faltar a la verdad. No nos vamos a pronunciar si estas peticiones de información son legales, ilegales o alegales pero recomendamos que el solicitante las entregue puesto que el negarse a hacerlo (aun cuando esté en su derecho) provocaría una desconfianza importante.
Usualmente se hace también una consulta a ficheros de morosidad para comprobar el historial de pagos del cliente en otras operaciones. Respecto a la legalidad, ilegalidad o alegalidad de esta consulta, no opino pero resulta ser una información muy rica y decisiva para que la operación llegue a firmarse. Normalmente salir retratado en ASNEF o Experian por la típica factura de telecomunicaciones por 50,00 € no se tiene en cuenta, pero si se considera probablemente si el solicitante está en ASNEF “retratado” por casi todas las compañías de telefonía, hay que entender que podemos tener un problema con Orange por ejemplo, pero si lo tenemos con Movistar, Orange, Vodafone, Yoigo, Carrefour Móvil y Lebara Móvil, tal vez el problema no sea de las compañías, hay elevadas posibilidades que el problema sea el solicitante, Si se deben cantidades superiores o hay casos de impagos a otras entidades ya podemos olvidarnos de la hipoteca, y en especial si tenemos deudas con financieras o entidades de préstamos rápidos.
La entidad puede solicitarnos otra información adicional como informes de vida laboral, para ver la estabilidad en los trabajos e incluso comprobar la cualificación profesional de la persona, o extractos de las cuentas corrientes abiertas en otras entidades para comprobar que el día 20 ya estamos o no en descubierto lo que puede provocar problemas a la hora de pagar el préstamo. En este sentido mucho cuidado con las nóminas que por sistema reflejan anticipos de nomina de forma reiterada, y no nos referimos precisamente a descuento en nómina por consumos o compras en la empresa donde trabajamos, sin ser habitual hay empresas alimentarias (por ejemplo) que dan opción a sus empleados a comprar sus productos a un precio de empleado, no nos referimos a esto, nos referimos a anticipos puros y duros, que uno puede pedirlos alguna vez, pero como sean reiterados, supone, al menos a primera vista que el trabajador no llega a fin de mes.
En caso de que se pidan avalistas, se les solicitará la misma documentación que a los solicitantes y es conveniente ir a la oficina con ellos alguna vez para presentárselos al interlocutor de la entidad financiera, en este sentido es importante considerar lo que es un aval, que desde luego no es un titulo más o menos honorifico como ser el “padrino de boda”, tiene repercusiones o al menos las puede tener, y para ello os remitimos a los siguiente enlaces:
- Algunas confusiones que se nos plantean con los avales
- Renuncia a los beneficios de orden, división y excusión.
Huelga decir que la entidad solo necesita copias de la documentación requerida y que no deben retener originales.
Se suele prestar como máximo el 80% del menor de los valores, el de compra o el de tasación, aun cuando alguna entidad (muy pocas) solo consideran el de tasación. Pasó a la historia préstamos del 90 ó 100%. Estos porcentajes se refieren operaciones para compra de vivienda. En una hipoteca sobre un inmueble con destino mercantil, para abrir un negocio o proveerlo de liquidez, el porcentaje máximo que se concedería sería del 70% y se pediría el aval de los socios, dueños o administradores en buena parte de las ocasiones, y no nos extrañe que existan entidades que no quieran financiar más allá del 55 ó 60% y en unos plazos que difícilmente sobrepasan los 15 años, siendo muy habitual los 10 ó 12 años. Existen en esto casos opciones interesantes fiscalmente como son los leasings de inmuebles, es una opción que como mínimo hay que considerarla y calcular sus efectos en la parte impositiva.
3 – Las condiciones, precios y gastos:
- De alguna firma una hipoteca contiene dos operaciones separadas, o mejor dicho, una principal, el préstamo y una accesoria, la garantía sobre un bien, en este caso inmueble, , van en un mismo contrato pero son dos cosas diferenciadas, en lo que se refiere al préstamo, y tendremos que observar:
- Comisión de apertura: Es un importe que la entidad financiera nos cobrará una sola vez, al principio de la operación yo diría que como gastos de tramitación, puede ser cero en algunos bancos on-line, y llegar incluso a ser un 2% del importe del préstamo.
- Tipo de interés: Los hay fijos y variables, siendo en España lo más habitual los tipos variables, y se componen del tipo de interés oficiales Euribor o IRPH (últimamente poco habitual) más la adición de un diferencial a favor del banco, en Euribor ya difícilmente podremos ver los “ + cero coma”, esto pasó a la historia, y probablemente tarde muchos años en volver, o tal vez no vuelva nunca, los diferenciales superiores al 2%, hasta hace 3 ó 4 meses eran algo bastante normal, en este momento las hipotecas se mueven en entornos del 1,40 – 1,80 puntos porcentuales (sobre euribor) y los inferiores a esto son solo (generalizando) para operaciones de compra de fincas propiedad de la filial inmobiliaria del banco, tal vez algo mejor podremos encontrar en banca on-line, pero allí las concesiones son el “A, B, C ….” extremadamente encasilladas, y solo al alcance de unos pocos compradores con ingresos justificables medianamente relevantes
Se comentó en su momento que empezarian a formalizar hipotecas bajo una nueva referencia oficial el IRS (Interest Rate Swap), el llamado a ser el sustituto del Euribor como tipo de interés de referencia de nuestras hipotecas. Se calcula a 5 años como una media del mercado de futuros sobre los tipos a este plazo, sin embargo hoy por hoy no se está comercializando.
El IRS se supone que es más estable que el Euribor y que por tanto los cambios año a año serán muy inferiores, sin embargo el IRS es un tipo de interés que tiende a ser, más elevado que el Euribor y que en los últimos 14 años ha estado por debajo del Euribor prácticamente nunca.
- Comisiones diversas: Existen en los contratos comisiones de varios tipos, como son la comisión por reclamación, es aquella que te cobran por retrasarte en un pago concreto, y no es nada raro que un retraso en un solo pago te suponga 25 ó 30 euros. Comisión por cancelación anticipada, que es un porcentaje que te cobran si pagas una cantidad antes de tiempo, esta también es negociable, o si tienes la mala idea de plantearles una subrogación al banco o caja de enfrente, de todas formas su porcentaje está regulado legalmente, también suelen poner una por si se solicitan modificaciones del préstamo. He visto por ahí una comisión por el hecho de pedir al banco un certificado de la deuda, o por el trabajo que les supondrá a ellos dentro de 20 ó 30 años ir de nuevo a notario una vez hayas pagado toda la hipoteca para hacer la escritura de cancelación. Hoy por hoy el Banco de España no considera una buena práctica su cobro, lo que no quiere decir que no se pueda cobrar, es una simple recomendación de no hacerlo, pero no obliga a hacerlo gratuitamente, cualquier entidad puede decidir no cumplir con tal criterio y negarse a devolver estos importes.
- Gastos:
- La tasación que es el coste de que un técnico valore la casa, que no significa que la hipoteca se vaya a conceder, es un requisito para analizar dicha concesión.
- La nota registral, que es un gasto que pagaremos para que el banco o caja vaya a registro de la propiedad para ver cómo está legalmente inscrita la casa y si tiene cargas y,
- Een algunos bancos o cajas nos cobran unas comisiones por el hecho de emitir el cheque, la transferencia, etc., para realizar los pagos al vendedor.
- Luego notario, registro de la propiedad, gestoría e impuestos.
- Suelos y techos de interés: Últimamente no se están contratando, al menos en general, habida cuenta de la resolución del Tribunal Supremo del 09/05/2013 , - Suelos y techos de interés: Últimamente no se están contratando, al menos en general, habida cuenta de la resolución del Tribunal Supremo del 09/05/2013
Que en ningún lugar se dice que tal suelo sea ilegal, solo indica, y no es poco que en determinadas circunstancias, no se puede aplicar aunque figure en la escritura.
En estos momentos, si una entidad quiere que se pacte suelo, el cliente debe aceptarlo, con un texto manuscrito, que no quede ninguna duda de que entiende el concepto y sus repercusiones.
¿Qué es un suelo – techo hipotecario? Una cláusula por la cual se determina un interés mínimo y máximo, que con independencia del tipo de interés que resulte de la revisión de intereses, pagaremos por ejemplo un 4,00%, por tanto cuando llegas ahí, si el Euribor está en el 1,50% nosotros tenemos un diferencial del 2,00, con lo cual el interés a pagar seria del 1,60%, y esto queda anulado y pagaremos el 4,00%,por ser el mínimo pactado.
En contrapartida ponen un pacto de techo, por ejemplo del 12%, con lo que si la revisión llegase a suponer un 12,75%, pagaríamos un 12%, porque el pacto nos ha puesto el máximo a pagar, sin embargo y aún cuando en algún post de Rankia a alguien le ha parecido correcto, en nuestra opinión suelos del 4,00 con techos de 12% no son equilibrados, porque es mucho más fácil que “palme” el hipotecado, que no que “pringue” el banco o caja, hoy o dentro de 15 años, de todas maneras ¿Quién conoce el futuro?.
- Productos añadidos: Suelen de contratación obligatoria o casi obligatoria, puede ser negociable pero solo hasta ciertos límites y dicha negociación va en función de la “calidad” del préstamo. En si un préstamo hipotecario deja al financiador un margen de beneficio bastante modesto, aun hoy con diferenciales de 1,5 puntos sobre el Euribor, y comparado con los elevados importes a prestar (riesgo), pensemos que el Euribor es el precio de coste de la “mercancía” en este caso dinero, aunque momentáneamente los bancos tengan acceso a financiación casi regalada en el Banco Central Europeo, es un tema momentáneo (será más tiempo o menos, sin embargo esto de dinero casi gratis, dura lo que dura, por tanto no es eterno), con lo cual el beneficio regular del banco o caja es solo el diferencial sobre el Euribor. Para redondear el beneficio te ves obligado a contratar un paquete de productos que al banco o caja le reportan un margen adicional, lo cual permite “mejorar” el beneficio, como son la nómina, los seguros, las tarjetas, los planes de pensiones, etc. En si la nómina no les da ningún rendimiento, lo que les da rendimiento es que al recibirla allí te la gastaras poco a poco, y ello supondrá que nuestra cuenta tenga un saldo por el que no nos pagarán nada, pero que este dinero les vale a ellos para hacer préstamos de los que sí cobran, las tarjetas suponen que su utilización en pagos de compras, los establecimientos que cobran tienen que dar una comisión al banco para que les “trasladen” nuestro dinero a ellos, y si los gastos de las tarjetas los pagas a plazos a intereses del 1,50-2% mensual, la mejora es relevante, sin embargo ni de lejos todos los del “club de los hipotecados”, utilizamos este servicio a plazos.
Los seguros son en compañías del propio banco o caja o en sociedades externas que les dan una comisión importante por cada seguro, en función de la prima pagada. Los planes de pensiones es dinero que tienen retenido hasta nuestra jubilación y pueden hacer negocio con él, es obvio que la síntesis del negocio financiero es esto, ganar dinero con el dinero, algo muy lícito y extremadamente regulado. Con todo es fácil que el beneficio de la hipoteca se incremente en un 30 ó 40% más, recordemos que el Euribor es el precio de coste del dinero, aunque en realidad eso de “coste” puede que sí o puede que no, depende de cada banco o caja, pero es el precio del coste para el cálculo, y el beneficio de la entidad financiera es únicamente el diferencial que se le carga encima. Todo esto no es ni bueno ni malo, las entidades financieras son un negocio y su obligación empresarial es optimizarlo al máximo, como cualquier negocio no bancario, y huyamos de bancos, cajas o de empresas que no se ganan la vida, a la larga es un mal asunto para todos, a ver ...... una empresa o un banco puede tener un mal año, no pasa absolutamente nada, no nos alarmemos, pero una empresa que cada año pierda dinero ……
Nota: En algunos casos, y normalmente en los de vida y garantía de pago en caso de muerte o invalidez permanente, se suele exigir un pago a través de una prima única, que supone pagar la totalidad del seguro para las primas de los próximos 5, 10, 15 años, o incluso para toda la vida del préstamo, lo cual supone un importe absoluto bastante elevado, que se puede financiar junto a la hipoteca, pero que supondrá sumar intereses de tal financiación.
Pero claro cuando haces la hipoteca sueles aceptar todo lo que te echen, porque nuestro norte es conseguir el dinero para la casa, luego al cabo de unos meses de das cuenta o te puedes llevar la impresión que el seguro tal es caro, o te gusta más el vende un amigo que trabaja en seguros, o que la tarjeta del supermercado tal te hace un descuento y no te cobra la comisión anual, y te viene la mala idea de dejar al banco o caja “en bolas”, vamos con el pago mensual de la hipoteca y nada más, y de golpe y porrazo les acabas de “quitar, una parte relevante de su beneficio, y a ellos no les queda más remedio que tragar con tu mala idea durante los próximos 29 años, mal asunto ….. y por cierto “este no era el trato inicial”, con lo cual es procedente solucionar esto de alguna manera, y el Sr. Pensador que tienen todos los bancos y cajas, (uno que tiene un despacho en el ático de la central y al que le pagan para que piense), y se le ocurre crear la “hipoteca bonificada”, que no es otra cosa que una hipoteca que tiene un precio alto, pongamos Euribor más 2,50, y esto se firma ante notario, pero que en la misma escritura se prevé que si tienes la nómina, las tarjetas, los seguros, etc., el precio va bajando según dichos “adicionales” que tengas contratados, hasta llegar a un diferencial inferior al 2,00% o 1,60% ,con ello si nos viene “la mala idea” no nos preocupemos, la hipoteca subirá la cuota de inmediato y se nos pasaran las ganas. No es que lo critique, ellos tienen la obligación de asegurarse su negocio, como cualquier empresa, pero uno deber saber a qué se compromete antes de firmar.
También y para que respetemos los compromisos en los seguros aparece o mejor dicho se rescata la prima única, como antes indiqué, se trata de contratar el seguro de vida para muchos años, incluso toda la vida prevista del préstamo con lo cual el precio se abarata considerablemente, pero en términos absolutos se trata de unas cantidades importantes, para cuya financiación se suele ofrecer incluir su importe en el importe de la hipoteca, con ello la entidad se asegura la concurrencia de dicho seguro durante toda la vida del préstamo, y solo lo podremos cancelar con reembolso de la prima no consumida si cancelamos anticipadamente la hipoteca.
4 – La garantía.
Por si todo lo previsto falla, no podamos pagar a su debido tiempo, y para que el banco o caja puedan recuperar su dinero, se constituye la garantía, que es la segunda operación incluida en la escritura, recordemos que la primera era el préstamo, pues bien…. la entidad financiera y el solicitante acuerdan poner una traba (una carga) una hipoteca, sobre la casa que hemos adquirido, es lo más habitual, si bien se puede hipotecar perfectamente una casa que ya tengas, o incluso la casa de un familiar o amigo, claro está si éste lo permite, y esta hipoteca supone un derecho preferente sobre la garantía en cuestión, y como la ley obliga a poner unas cantidades máximas, aparece una cosa que es la “responsabilidad hipotecaria” pero que no vamos a comentar más que para el tema de los impuestos, al ser un asunto que nos daría para otra novela como esta.
Esto de la responsabilidad hipotecaria aparte de los impuestos, afecta a la casa en caso de ejecución y embargos posteriores ….. bien, impuestos ….. cuando se formaliza una hipoteca se nos habla de la provisión de fondos para notario, registro, gestoría e impuestos, pues estos gastos tienen una estrecha relación con el importe que se indica como “responsabilidad hipotecaria” cuando más alta es, más impuestos y gastos, lo normal es que esta responsabilidad sea entre el 140 y 160% del importe del préstamo, vamos si hemos pedido 100.000, que la responsabilidad se sitúe en 140-160.000 €, aunque pueden existir excepciones con R.H. algo más elevadas. Este es un punto me temo que innegociable en bancos y cajas, sus abogados han considerado una responsabilidad u otra en aquel banco o caja y no te aceptarán cambiar nada de esto, pero es bueno que lo sepamos, como un elemento más a considerar.
