Como es sabido por muchos (*) el Tribunal Supremo en fecha 13/05/2013 dictó una sentencia por la cual y aun considerando el suelo como legal, determinó que bajo ciertas circunstancias informativas previas a la firma, tal suelo no podría aplicarse, con lo que de alguna forma e insistiendo que sigue siendo legal, la realidad nos está demostrando que se pude aplicar en muy pocos casos (que no significa que en ninguno).
(*) Eso de “por muchos”, cada día lo tengo menos claro, me llevo la impresión que los que acudimos a foros como este, hace algún tiempo, éramos 4 y el tato, ahora posiblemente seamos algunos más, sin embargo no somos ni de lejos la mayoría de la ciudadanía.
No obstante tal sentencia solo afectaba a BBVA, Nova Galicia Banco y Caja Mar, y las tres entidades eliminaron dicho suelo a todos sus clientes particulares, no a las empresas. De todos modos a la presentación de reclamaciones, sean administrativas o judiciales son “inmensa mayoría” las peticiones que consiguen éxito o como poco una mejora sustancial de las condiciones previas.
Pongamos un poco de historia al asunto, hasta el 29/04/2012 que cambió la legislación, en la solicitud de una hipoteca sobre vivienda y tras ser aprobada por la entidad financiera, si la financiación era igual o inferior a 150.253,03 € (los antiguos 25 millones de pesetas) el banco o caja debía entregar al cliente una oferta vinculante donde constasen todas las condiciones que se iban a firmar, y tal documento a su vez debió ser entregado con antelación, e informando del derecho del cliente de obtener un borrador del texto completo de la escritura, como poco tres días antes de la firma del contrato. En las hipotecas de importe superior a los indicados 153.253,03 €, tal oferta vinculante no era necesaria.
Puede chocar que aunque los bancos generalmente cumplían esta norma, y son muy pocos los casos en lo que no existe oferta vinculante para operaciones inferiores a la cifra antes indicada, y puede responder en ocasiones a problemas de archivo de bancos y cajas fusionadas o absorbidas, el Tribunal Supremo estimó que tal información no era suficiente en muchos casos y supongo (esto es “cosecha propia”) fue atendiendo al espíritu de la Ley hipotecaria vigente.
El hecho es que la mayoría de reclamaciones consiguen éxito (la inmensa mayoría, lo que significa que no son absolutamente todas), entendiendo como “éxito”, lo cual es opinable, tanto las reclamaciones que consiguen la eliminación definitiva o en las que se llega a un acuerdo que supone una mejora sustancial de las condiciones financieras anteriores (tipos de interés), luego pondré algunos ejemplos.
Dos sistemas diferenciados, un mismo fin.
Creo interesante detallar los dos sistemas de reclamación, y no es que uno sea mejor que el otro, lo será dependiendo de las circunstancias de cada caso.
1 – Reclamación Judicial: Es lento y no precisamente barato, lento porque si un tema solo alcanza los 18 meses (entre juicio y posterior apelación, que se presenta en la mayoría de las ocasiones) debemos considerarla rápida, es habitual superar los 2 años que otra cosa.
Luego hay que avanzar los gastos a abogado, procurador, y en muchas ocasiones perito, éste último no es imprescindible, pero si recomendable su concurrencia en multitud de casos.
Si se gana el pleito y la justicia no son precisamente matemáticas, y para el caso de que sea con todas las peticiones, puede conseguirse la condena a costas a la parte que pierde, no, no solo al banco, si pierde el cliente, existe la posibilidad igualmente de verse obligado a correr con los gastos de la otra parte, del banco.
¿Si se pierde se pagan los gastos? Esto no es “automático”, normalmente quien gana, si lo hace con todas las peticiones contenidas en la demanda, se condena a costas, ahora si hay por ejemplo 3 peticiones (eliminación, retroactividad, intereses de demora...) y el fallo judicial solo otorga una parte, el juez puede considerar que las costas no deben ser a cargo del que ha perdido (en parte) la demanda, considerando por tanto que “cada uno corra con las suyas”.
Y en la apelación, ya que las partes tienen derecho a una segunda oportunidad (como mínimo) y se presenta en la Audiencia Provincial, son muchos (no todos) los casos en los que no hay pronunciamiento a costas, en aquella fase del proceso, y por tanto los gastos son a cargo de cada uno.
Una ventaja que si tiene la demanda judicial, es que se puede conseguir la retroactividad, la devolución de pagos realizados, cosa que en el sistema que comentaré seguidamente, por experiencia profesional, debo decir que nunca. Y se pueden conseguir con ciertas garantías, no totales, pero si muy probables, porque en el pasado mes de marzo (25/03) el Tribunal Supremo aclaró que la retroactividad (devolución de excesos de pago realizados) solo podría afectar desde el 13/05/2013, hablamos de 2 años, no es precisamente poco !!!!!!, con ello dudo que existan muchos jueces que sentencien en sentido distinto a dicha aclaración de Tribunal Supremo, e insisto en lo comentaré a continuación, esto de la retroactividad, al menos por mi experiencia en la web profesional, repito, nunca.
Reclamación administrativa: Se trata de aprovechar la reglamentación bancaria, utilizando sus Servicios de Atención al Cliente, y si no surte efecto, dirigirse al Banco de España, para conseguir algo similar a la reclamación judicial.
En primer lugar hay que decir que la estadística de reclamaciones la publica el Banco de España en su informe anual, y pone datos numéricos de cada banco, porcentuales, etc., al mismo tiempo y desconozco si es obligatorio, los bancos publican tal información en sus memorias contables anuales, por lo tanto no interesa tener más reclamaciones que la competencia, “la foto saldría movida”, solo por ello suele interesar llegar a acuerdos con sus clientes, para evitar el empeoramiento de dichas estadísticas.
La diferencia con la reclamación judicial es en primer lugar que se resuelve de forma más rápida, entre 2 y 8 meses en estos momentos, dependiendo de si con recurso al SAC (Servicio de Atención al Cliente) es suficiente o nos vemos obligados a acudir al Banco de España posteriormente.
El coste es mucho más barato que la opción judicial, y puede ser prácticamente cero, si la reclamación se la hace uno mismo, no obstante mucho ojo con ello, olvidémonos de tomar un modelo de reclamación de la red, rellenar los datos y para el SAC, porque si bien hay modelos muy buenos (detallados, adecuadamente preparados, etc.) y además gratuitos, si no particularizamos nuestro caso, nuestros hechos, podemos tener una desagradable sorpresa.
Hay que decir que no todas las hipotecas son iguales, solo son parecidas, no puede tratarse del mismo modo, una que proceda de subrogación a una “nueva”, si es suelo-techo o solo suelo, si hay bonificaciones o no las hay, si hay oferta vinculante o no, y de haberla va a depender de su redactado, y desde luego si fue firmada antes del 29/04/2012 o posterior ¿y eso porqué? Pues simplemente por lo que anoté al principio, el suelo es legal, lo que dijo el Tribunal Supremo, y no fue precisamente poco, es que bajo determinadas circunstancias no sería aplicable, por tanto lo que procede analizar son “las circunstancias”, las de cada caso.
Eso sí, más rápido que judicialmente, probablemente mucho más barato, pero no vamos a conseguir la retroactividad, tanto si hay eliminación como si es pacto de mejora, la menos hasta hoy, solo será a partir de dicho momento, al menos por mi experiencia debo indicar que en ninguna “administrativa”, se consigue la retroactividad y solo alguna excepción se ha conseguido “retroceder” unos pocos meses, por ejemplo. Si nos redacta las reclamaciones un asesor, los honorarios de éste no los recuperamos, que en sede judicial, y caso de condenar a costas a la otra parte se recuperarían los gastos legales, pero ojo, solo si hay condena a costas, que no es automático.
Experiencias:
En una web profesional www.yoreklamo.com , de la que soy uno de los socios fundadores, las reclamaciones de suelos hipotecarios, en estos momentos son la parte que nos supone mayor actividad, y hasta hoy de las operaciones terminadas, tras el informe del Banco de España o las que ni siquiera han llegado ahí, porque se han resuelto mediante acuerdos banco/caja-cliente, debo decir, insisto “hasta hoy” al 100%, si el 100% con eliminación o acuerdo aceptado por ambas partes. Es evidente que mantener dicho 100% es estadísticamente imposible, en primer lugar porque hay muchos temas en curso, y como poco sabemos de dos, que probablemente tendrán informe negativo del BdE, ambos porque tras la reclamación y respuesta del SAC, han aparecido circunstancias no conocidas con anterioridad, y no es que el cliente omitiera información, son hipotecas muy antiguas y con toda probabilidad el cliente ni lo recordaba.
Por tanto es básico, como antes indiqué, analizar cada caso con concreción, no es bueno y nada recomendable, tomar un modelo, rellenar y suponer que solo por presentar la reclamación, ésta surtirá sus efectos, os aseguro que no es así, en la web hay casos que no aceptamos, porque analizado tiene pinta de pocas posibilidades de éxito.
¿En los casos que no se consigue la retirada total del suelo, que tipo de pactos se están ofreciendo? Pues hay de todo, un “estándar” no lo puedo poner, no sé si otros profesionales podrían informarnos, con lo cual pondré algunos ejemplos.
- Tipo fijo durante 2 ó 3 años, siempre menor que el suelo que se estaba pagando, y tras dicho plazo eliminación del suelo.
- Subir el diferencial sobre el euribor a cambio de eliminar el suelo. A ello hay que indicar que si la subida es poca, un cero coma muy poco, puede aceptarse, sin embargo si se habla de subidas de un punto o de punto y pico, entiendo que serán poquísimas las ocasiones en las que se pueda aceptar tal planteamiento.
- Eliminación temporal de la cláusula (1, 2, 3 o 5 años), entiendo que en pocos casos se puede aceptar por su provisionalidad.
- Reducción del porcentual del suelo, por ejemplo del 3,5 al 2,25. Esto entiendo que puede ser aceptable solo en el caso de que el contrato tenga un pacto por el cual si aquella entidad elimina el suelo a todos sus clientes, sea por orden judicial o por razones comerciales, el pactante estaría incluido en tal actuación.
¿Casos en los que la reclamación administrativa no hubiera servido de nada? Supongo que los habrá, aunque profesionalmente no tenemos ningún caso de momento, si que hemos tenido propuestas de reclamación que hemos rechazado porque el análisis previo nos indicaba que pocas posibilidades habría.
Y en Rankia hay un hilo de Arquia – Caja Arquitectos, dónde se indica que esta entidad no atiende a las “administrativas”, siendo su política solo acatar decisiones judiciales, intentando incluso llegar al Tribunal Supremo.
