Procedimiento de las subastas judiciales en Argentina
Las subastas judiciales en Argentina son realizadas por el martillero que haya designado el acreedor ejecutante (art. 568), aunque a veces también se designan por sorteo.
Una vez nombrados y tomada posesión de su cargo, tienen acceso al expediente judicial (art. 569) e inmediatamente hacen el Oficio de constatación, en el que realizan informes sobre:
- Deudas que la vivienda tenga por impuestos, tasas y contribuciones
- Deudas de la vivienda con la comunidad de propietarios
- Titularidad registral de dominio
- Situación catastral
- Base imponible para el Impuesto Inmobiliario provincial, lo que en España sería el ITP
- Estado de ocupación del inmueble, su estado de conservación y su ubicación precisa.
Cumplimentadas estas diligencias previas, se ordena la venta en subasta pública, (art. 571) fijándose al efecto: Lugar, día y hora, la publicidad que se hará, las bases para las posturas e incrementos mínimos, la forma de pago del precio de adjudicación, la comisión del martillero, etc.
También se notificará la subasta al demandado y al resto de acreedores hipotecarios o prendarios, poniéndose también en conocimiento de los tribunales por cuya orden se anotaron embargos u otras medidas cautelares.
A éste respecto es muy importante la diferencia entre cómo se tratan las deudas registrales en España y en Argentina, pues en España se cancelan todas aquellas deudas cuya inscripción registral sea posterior a la de la deuda que se está ejecutando, quedando vigentes todas las deudas anteriores y/o preferentes.
Por el contrario en Argentina, tras la subasta, quedan canceladas todas las deudas, tanto las anteriores como las posteriores y el dinero obtenido en la subasta se reparte de la siguiente manera: La primera parte para pagar las costas procesales de quien haya acelerado la subasta y el resto se paga a las distintas deudas por estricto orden cronológico y de preferencia registral, sin tener para nada en cuenta quién haya sido el ejecutante (art. 597).
Y el adjudicatario no se tiene que hacer cargo de las deudas que no se hayan cubierto, sino que esas deudas siguen siendo del demandado (antiguo propietario), a quien los acreedores tienen que seguir persiguiendo si quieren cobrar.
En Argentina, las subastas se anuncian por edictos, que se publican entre dos y cinco veces (art. 574) pudiendo el tribunal autorizar publicidad complementaria (art. 578) cuando la importancia de los bienes lo justifique para conseguir un mejor resultado.
En los edictos (art. 575), además de los datos evidentes acerca de la subasta, es de destacar la fijación del lugar y del horario para la exhibición de los bienes pues en Argentina es obligatorio que los ocupantes de las viviendas que van a salir a subasta judicial, tanto si son propietarios como si son inquilinos, abran sus casas y permitan que los martilleros las muestren a todos los posibles interesados en participar en la subasta. Incluso más, se pueden realizar las subastas en las viviendas que se están subastando, aunque normalmente se celebren en las oficinas del martillero.
Sigamos... el ejecutado sólo puede solicitar la suspensión de la subasta si en el mismo acto consigna el importe de la deuda, más las costas judiciales y la comisión del martillero (art.582) y sólo lo puede hacer hasta el momento mismo de la subasta, a partir de la cual es imposible la suspensión.
El acto de la subasta es muy original a ojos españoles pues comienza con la lectura del edicto (como en España) pero a continuación el martillero hace las aclaraciones que considere oportunas y se pone a disposición de los asistentes para aclararles cualquier duda, (art. 583) quedando constancia de sus respuestas en el acta si así se le pide. Entre las dudas más corrientes están los impuestos y tasas que afectan al inmueble, el impuesto territorial, el estado de ocupación, el de conservación, las mejoras, la ubicación precisa y otras dudas que siempre tenemos los inversores. ¿Alguien se imagina a un juez español haciendo un turno de ruegos y preguntas? Yo tampoco.
El acceso a la sala es libre para todo el público y, aunque la subasta es efectuada por el martillero designado, siempre se celebra bajo la atenta mirada de la autoridad judicial, asistiendo también algún representante de la autoridad policial.
Si una subasta se queda desierta, tanto el actor como el ejecutado pueden pedir durante los siguientes cinco días que se repita nuevamente, ésta vez sin sujeción a tipo (art. 584) .
Y así es a grandes rasgos como funcionan las subastas judiciales en Argentina. En el próximo post haré un análisis comparativo con el sistema español de enajenaciones forzosas, sistema al que tengo la intención de criticar manifestando desde ya mis preferencias por el método argentino.
Nota: Quedo muy agradecido a Lidia Venquiarrutti, martillera argentina de Corrientes que me ha guiado amablemente para darme una visión general de la práctica de su profesión.
También se notificará la subasta al demandado y al resto de acreedores hipotecarios o prendarios, poniéndose también en conocimiento de los tribunales por cuya orden se anotaron embargos u otras medidas cautelares.
A éste respecto es muy importante la diferencia entre cómo se tratan las deudas registrales en España y en Argentina, pues en España se cancelan todas aquellas deudas cuya inscripción registral sea posterior a la de la deuda que se está ejecutando, quedando vigentes todas las deudas anteriores y/o preferentes.
Por el contrario en Argentina, tras la subasta, quedan canceladas todas las deudas, tanto las anteriores como las posteriores y el dinero obtenido en la subasta se reparte de la siguiente manera: La primera parte para pagar las costas procesales de quien haya acelerado la subasta y el resto se paga a las distintas deudas por estricto orden cronológico y de preferencia registral, sin tener para nada en cuenta quién haya sido el ejecutante (art. 597).
Y el adjudicatario no se tiene que hacer cargo de las deudas que no se hayan cubierto, sino que esas deudas siguen siendo del demandado (antiguo propietario), a quien los acreedores tienen que seguir persiguiendo si quieren cobrar.
En Argentina, las subastas se anuncian por edictos, que se publican entre dos y cinco veces (art. 574) pudiendo el tribunal autorizar publicidad complementaria (art. 578) cuando la importancia de los bienes lo justifique para conseguir un mejor resultado.
En los edictos (art. 575), además de los datos evidentes acerca de la subasta, es de destacar la fijación del lugar y del horario para la exhibición de los bienes pues en Argentina es obligatorio que los ocupantes de las viviendas que van a salir a subasta judicial, tanto si son propietarios como si son inquilinos, abran sus casas y permitan que los martilleros las muestren a todos los posibles interesados en participar en la subasta. Incluso más, se pueden realizar las subastas en las viviendas que se están subastando, aunque normalmente se celebren en las oficinas del martillero.
Sigamos... el ejecutado sólo puede solicitar la suspensión de la subasta si en el mismo acto consigna el importe de la deuda, más las costas judiciales y la comisión del martillero (art.582) y sólo lo puede hacer hasta el momento mismo de la subasta, a partir de la cual es imposible la suspensión.
El acto de la subasta es muy original a ojos españoles pues comienza con la lectura del edicto (como en España) pero a continuación el martillero hace las aclaraciones que considere oportunas y se pone a disposición de los asistentes para aclararles cualquier duda, (art. 583) quedando constancia de sus respuestas en el acta si así se le pide. Entre las dudas más corrientes están los impuestos y tasas que afectan al inmueble, el impuesto territorial, el estado de ocupación, el de conservación, las mejoras, la ubicación precisa y otras dudas que siempre tenemos los inversores. ¿Alguien se imagina a un juez español haciendo un turno de ruegos y preguntas? Yo tampoco.
El acceso a la sala es libre para todo el público y, aunque la subasta es efectuada por el martillero designado, siempre se celebra bajo la atenta mirada de la autoridad judicial, asistiendo también algún representante de la autoridad policial.
Si una subasta se queda desierta, tanto el actor como el ejecutado pueden pedir durante los siguientes cinco días que se repita nuevamente, ésta vez sin sujeción a tipo (art. 584) .
Y así es a grandes rasgos como funcionan las subastas judiciales en Argentina. En el próximo post haré un análisis comparativo con el sistema español de enajenaciones forzosas, sistema al que tengo la intención de criticar manifestando desde ya mis preferencias por el método argentino.
Nota: Quedo muy agradecido a Lidia Venquiarrutti, martillera argentina de Corrientes que me ha guiado amablemente para darme una visión general de la práctica de su profesión.
