Subastas judiciales en Argentina y España (y 3 de 3)

Pero por otro lado, hay una parte de mi alma de ciudadano desinteresado y amante del bien común, que desea que los asuntos públicos mejoren y que las cosas vayan siendo más justas y eficaces, o al menos, más eficaces.

Por eso me voy a declarar desde el principio y sin disimulos partidario del sistema argentino de subastas judiciales, aunque reconozco las dificultades de implementarlo en España.

Ya desde el principio del blog apostaba por la privatización de la Justicia en aquel post titulado "Huelga de jueces, mi solución", así que a nadie le puede extrañar que ahora me muestre entusiasmado con la idea de privatizar, al menos, la organización de las subastas judiciales. Pero no en el sentido en que se ha aproximado la LEC 1/2000, sino en el de darle toda la organización de la subasta a un profesional quien, a cambio de una comisión, se esfuerce porque todo salga bien, que no haya ningún motivo posterior de suspensión de la subasta y que acuda el mayor número de postores y pujen lo máximo posible, para beneficio del demandado deudor, de todos los acreedores y de él mismo, que se habrá merecido una jugosa comisión.
A los jueces les importa un comino el resultado de la subasta, tampoco les importa si los acreedores cobran lo suyo o no, si el demandado obtiene algo de sobrante o si al final la subasta debe suspenderse por cualquier fallo judicial, que para ellos no deja de ser un simple incidente del procedimiento.

Lo primero en lo que el martillero se esfuerza es en redactar un informe, el "Oficio de constatación" lo más detallado posible acerca de las cosas que nos importan a los inversores: Deudas que la vivienda tiene por impuestos (nuestro IBI), deudas con la comunidad de propietarios, titularidad registral real y dudas sobre la misma, situación catastral, la base imponible para el impuesto inmobiliario provincial (en España el ITP) que por lo visto en Argentina lo fijan de antemano y así se evitan tener que andar como "Los piratas de Hacienda" españoles.
Si comparamos esta actitud con la de los juzgados españoles en los que ya "No me dejan ver el expediente de la subasta", nos da la risa. Qué diferencia entre el martillero que tiene algo que ganar si las cosas salen bien y el juez o el secretario judicial a quienes les importa un huevo la subasta.

Y los martilleros no se limitan a redactar el citado Oficio de Constatación, sino que establecen unos horarios de visita de la vivienda en subasta, durante los que muestran la casa a cualquiera que esté interesado en ella. ¡Estupenda Ley! Seguro que en España esta Ley invadiría no se cuántos derechos constitucionales a la intimidad, al anonimato, al descanso, etc. pero no me parece descabellado encontrar la manera de que los licitadores conozcan de primera mano el objeto por el que licitan.
Y no es extraño que el martillero, cuyos beneficios dependen de lo que ascienda el precio de remate, se tomen la molestia de ir a enseñar las viviendas. ¿Lo haría un juez? Ni está ni se le espera.

¿Y qué decir del original turno de ruegos y preguntas que se produce inmediatamente antes de que empiecen las pujas, constando en acta las respuestas para que sean vinculantes? Estamos hablando de millones de pesetas, de cientos de miles de euros ¿No es acaso natural resolver las dudas de quienes pretendemos que se gasten la pasta en comprar unos bienes que están en subasta? para mí es muy extraño porque no estoy acostumbrado a tanta amabilidad, pero estoy seguro de que a cualquiera ajeno a las subastas españolas le parecerá lo más natural del mundo.

Respecto a la publicidad, en España antes era obligatorio publicar el edicto de la subasta en el Boletín Oficial del Estado, ahora no. En cambio en Argentina se publica de dos a cinco veces según la importancia del bien a subastar, pudiendo el tribunal autorizar publicidad complementaria para obtener un mejor resultado..... será que allí sí están interesados en obtener mejores precios.

Por otra parte, el asuntillo ese de las cargas anteriores y/o preferentes es para nota. En España esas cargas son una fuente constante de pérdidas patrimoniales y de "Problemas en subasta judicial", con subastas quebradas por la aparición de cargas de no se sabe dónde y nuevos procedimientos entre unos acreedores y otros peleándose por el pastel. Una litigiosidad que nos podríamos fácilmente ahorrar si fuéramos capaces de copiar el sistema argentino de que tras la subasta, la vivienda saliera limpia de cargas registrales y que el dinero recaudado en la misma se repartiera entre todos los acreedores, por estricto orden cronológico y de preferencia.

Y finalmente en España, antes de que el juez dicte el Auto de Aprobación de Remate, que a veces se demora más de lo imprescindible, el demandado puede pagar su deuda y suspender la subasta. ¡¡¡Qué falta de respeto!!! Tienen todo el tiempo del mundo para pagar esa deuda, pueden hacerlo semanas antes de la subasta o incluso un minuto antes, pero algunos deciden esperar a hacerlo a uno o dos días después. No entiendo por qué, pero el caso es que la Ley se lo permite.
En Argentina la Ley tiene más respeto por los licitadores y considera que si varias personas se han tomado la molestia de coger su dinero para ingresar una fianza en una subasta y han pujado en ella, y uno de ellos ha resultado ser el adjudicatario, lo justo es que ese acto sea firme desde ese mismo momento. Yo estoy de acuerdo.

Tras todo lo expuesto creo que ha quedado claro por dónde van mis simpatías. Sin duda por un cambio de sistema, que no es fácil, tanto pesa la tradición jurídica española, pero algunos cambios son imprescindibles y acabarán por imponerse. ¿No se les llena la boca a los políticos con las palabras renovación, progreso, innovación, etc.? i+d+i

i: investigación de otros sistemas de subastas que resulten más eficaces que el español
d: desarrollo de nuevas leyes que se puedan implementar en España
i: innovación del sistema español de subastas judiciales

Los jueces españoles no parecen tener mucho interés en cuál sea el resultado de las subastas que celebran y no creo que a los jueces argentinos les importe mucho más, pero mientras el sistema español de subastas forzosas se conforma con lo que hay, la Ley argentina pone al frente de las subastas a unos profesionales a los que sí les importa el resultado de las mismas y les da las herramientas para que su trabajo sea más eficaz y así se obtengan más fondos a repartir entre el propietario y sus acreedores. ¿Es eso bueno? Para los subasteros por supuesto que no.