Los novatos en las subastas judiciales siguen metiendo la pata y arruinando sus vidas cada dos por tres. No hay semana en la que algún novatillo mal preparado no me cuente alguna cagada catastrófica. Aunque hace tiempo que no publico ninguna de estas pesadillas, eso no quiere decir que ya no se produzca. Al contrario, ahora con las subastas judiciales electrónicas los novatos lo tienen más fácil para asistir a las subastas con nula preparación y, por lo tanto, los juzgados del Lado Oscuro les ordeñan como a las vacas en una explotación intensiva.
Y si no me creéis echad un ojo a esta subasta: SUB-JA-2018-115975
Es del pasado mes de enero y, afortunadamente, el Letrado de la Administración de Justicia fue avisado a tiempo (por alguien del curso Triunfa con las Subastas) de que había cometido una gran tontería y estaba a punto de involucrar a un pobre hombre en la peor pesadilla de su vida.
La subasta se suspendió en el último minuto.
Veamos un extracto de la Certificación de Cargas:
Lo que nos está diciendo el registrador de la propiedad que ha expedido esta certificación de cargas es que la anotación preventiva de embargo por el que la vivienda va a salir a subasta ha sido cancelado por caducidad y que, por lo tanto, al estar cancelado, aunque sí ha expedido la certificación de cargas, no puede anotar la nota marginal que ordena la Ley por ausencia de anotación de embargo en vigor.
Lo curioso es que el registrador manifiesta que ya se había expedido otra certificación anterior respecto a este mismo embargo, y que sí se hizo constar al margen del embargo, naturalmente porque entonces aún estaba vigente.
Y ahora expide otra pero dice que no la puede anotar al margen, por haberse cancelado el embargo.
Al adjudicatario de la subasta se le pueden presentar varios problemas:
1er problema, que el actual titular registral (el demandado) venda la vivienda
El embargo judicial persiste en el tiempo aunque la anotación de embargo haya caducado. Pero al haber desaparecido la anotación de la hoja registral, el embargo deja de ser de conocimiento público por lo que cualquier tercero de buena fe (o no tan buena) puede comprar la vivienda antes de que se subaste -o incluso después de subastada-, afirmando que desconoce la existencia del embargo dado que éste no tenía publicidad registral.
Lo repito, un tercero de buena fe, alguien que se ampara en la fe registral, alguien a quien el Registro de la Propiedad está obligado a proteger. Y ojo, que ese tercero de buena fe no sería un tercero hipotecario porque él habría comprado una vivienda libre de cargas registrales.
Si eres tan novato que no entiendes las implicaciones de esto, deja de leer y vete a echarle miguitas a los pájaros o ponte a estudiar a toda leche.
El tal caso, cuando el feliz adjudicatario acudiera al Registro para inscribir su título de propiedad se encontraría con que el registrador rechazaría inscribirlo por defectos "insubsanables", dado que no puede inscribir un título originado en una anotación de embargo inexistente y cuyo titular registral no coincide con el demandado en el procedimiento judicial.
Creedme, esta es una situación muy real.
La única salida del ya no tan feliz adjudicatario sería solicitar del juzgado la suspensión de la subasta y la devolución del precio del remate. No creo que tuviera problemas para que el juzgado suspendiera la subasta. Aunque puede que esté pecando de atrevido al afirmarlo tan ligeramente.
Pero la devolución de la cantidad pagada en la subasta ya es harina de otro costal porque a esas alturas el acreedor ya ha cobrado su deuda y quizás también los acreedores posteriores o el expropietario (el demandado) y hay a quienes hay que echarles un galgo para que devuelvan los dineros.
2do problema, aún más serio: que entren nuevos embargos
Supongamos que el demandado es una persona normal que no quiere meterse en el lío de aprovechar que el embargo caducó para vender la vivienda, pero, no obstante, como es un moroso empedernido, resulta que le siguen entrando anotaciones de embargo de otros acreedores.
La certificación de cargas es del año 2015 y no refleja cargas posteriores.
En una nota simple obtenida por un alumno del curso de subastas tampoco aparecen ni el embargo ejecutado ni cargas posteriores.
¿Pero qué sucede si tras la subasta comienzan a entrar embargos?
Pues muy sencillo, que cuando el "feliz adjudicatario acudiera al Registro para inscribir su título de propiedad se encontraría con que el registrador podría inscribirlo una vez el juzgado le subsanase el asunto de la anotación caducada pero que lo inscribiría después de las nuevas cargas.
Es decir, el ya no tan feliz adjudicatario tendría que hacerse cargo de pagar esas deudas para evitar que los nuevos acreedores las ejecutasen y le subastasen la vivienda recién adquirida.
Tela marinera.
Y digo que este problema sería más serio que el anterior porque al fin y al cabo, de suspenderse la subasta es casi seguro que el infeliz adjudicatario podría recuperar su dinero, pero de inscribirle el título con cargas anteriores solo le salvaría pagarlas todas si fueran deudas pequeñas, o perderlo todo si fueran deudas inasumibles y de un valor superior al de la vivienda.
¿Se me ha entendido?
Mi opinión personal
Acojonante el lío en el que nos puede meter un juzgado irresponsable. Porque lo que estaban haciendo esos incompetentes era subastar una propiedad sobre la que no había anotado ningún embargo en el Registro de la Propiedad.
¿Lo podían hacer? Sí, probablemente pudieran subastar porque como he comentado más arriba el embargo existe aunque no se le esté dando publicidad en el Registro de la Propiedad.
Pero es muy irresponsable porque actualmente podría aparecer un comprador de buena fe que, amparándose en la fe registral, comprara la vivienda que se va a subastar (o incluso una vez subastada) y se montara la mundial.
Y ojo, que ese tercero de buena fe no sería un tercero hipotecario porque él habría comprado una vivienda libre de cargas registrales.
Suponed que sois un adjudicatario y que os adjudicáis esta subasta pensando en que vuestro único problema será subrogaros (o pagar) la hipoteca anterior (sí, hay una hipoteca anterior). Y ahora imaginad que unos días antes de llevar el decreto de adjudicación al Registro se produce una compraventa a un tercero de buena fe que sacó por su cuenta una certificación de cargas en la que aparecía un propietario legítimo (el deudor), una carga de una hipoteca y la nota marginal de la certificación de cargas judicial sobre un embargo que ya está caducado y que, de hecho, el registrador ha eliminado del historial cuando el nuevo titular pidió su certificación de cargas.
Solo decir que el actual titular es tercero de buena fe y que le ampara al cien por cien la fe registral y que nadie le podrá tumbar su compraventa. Precisamente los juzgados envían a los registros de la propiedad mandamientos de anotación de sus embargos para hacer publicidad de los mismos y que estas situaciones no se produzcan.
Pero estamos ante un LAJ medio retrasado que ha podido provocar una buena catástrofe.
Supongo que nadie medianamente formado -desde luego nadie de mi curso de subastas, donde enseguida saltó la liebre y discutimos aquel caso-, cometerá el error de participar en esa subasta, pero cualquiera recién llegado -y sin formar- puede perfectamente participar en una subasta así y caer en la trampa con todo el equipo.
Y os aseguro una cosa, pongo la mano en el fuego porque el secretario judicial responsable de la catástrofe dormiría esa noche con la conciencia bien tranquila, que es lo que me he encontrado siempre que un hijoputa de estos organiza una escabechina y mete a alguien en un laberinto judicial como el aquí descrito.
Feliz fin de semana.
