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Truco o trato en las subastas judiciales

En un reciente viaje de subastas conocí a un experimentado subastero llamado Manuel, quien me contó la desternillante experiencia que tuvo en una subasta de su localidad.  Y, por lo visto no es la primera vez que le pasa, pues utiliza a menudo esta estrategia.

Se celebraba la subasta de un piso excelente, siendo el actor la comunidad de propietarios del inmueble, que reclamaba al demandado poco más de 15.000 euros, siendo la tasación nada menos que de 950.000. El propietario era un rico industrial muy conocido y popular en la comarca e iba acompañado por su prepotente abogado, también muy conocido en la zona por sus éxitos y, sobre todo, por su chulería.

Por supuesto todos los subasteros presentes y muchos particulares les conocían sobradamente a ambos, quienes enseguida empezaron a jactarse de su intención de esperar a que la subasta no quedara firme y luego, en base al artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor iba a presentar a un mejor postor que ofrecería simplemente cubrir el total de la deuda con la comunidad, dejando fuera de juego al adjudicatario y utilizando la subasta para limpiar todas las cargas registrales posterioresque pesaban sobre el piso, que eran muchas.

La estrategia estaba muy bien pensada y la anunciaban a bombo y platillo precisamente para acongojar a los posibles postores. A nadie le apetece tener el dinero de la fianza muerto de risa en la cuenta del juzgado con la seguridad de que no va a servir para nada.

Menuda papeleta. Los fulanos utilizaban la subasta para dejar de pagar a sus acreedores pudiendo cambiar la titularidad del bien dándoles en las narices y sin haber incurrido en "alzamiento de bienes".

No contaron con Manuel quien, al iniciarse la subasta, y sin dar tiempo a que nadie empezara a pujar, ofreció su puja: 800.000 euros, manifestando que en base al punto 3 del artículo 670 de la L.E.C. ofrecía pagar dicha cantidad a plazos, con garantía hipotecaria y en las siguientes condiciones: Los 15.000 euros que se reclamaban en el procedimiento los pagaría de entrada y el resto en un plazo de 40 años a razón de 100 euros mensuales y lo que quedara sería pagado en el último plazo.

Inmediatamente el gallinero se revolucionó y a pesar de las protestas del abogado y del sofoco de la secretaria judicial, como esa era la mejor postura, de hecho la única, no hubo más remedio de adjudicarla, naturalmente sin Auto de Aprobación del remate. Pero como la comunidad de propietarios no iba a poder mejorarla (alcanzando el 70% del tipo), la inminente aprobación del remate estaba más que cantada.

Al deudor se le quedó una cara como si se hubiera tragado una escobilla del váter. No tenía más que dos opciones, o pagar la deuda y seguir con el piso a su nombre (y con todas las cargas intactas) o negociar con Manuel.

Naturalmente, al final le tocó pasar por caja.

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  1. en respuesta a Chortas
    -
    Top 100
    #30
    05/12/12 23:57

    Y solo si no la cubre debe, al menos, llegar al 70% del Tipo de Subasta.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #29
    05/12/12 23:32

    Muchas gracias por tu pronta respuesta, ahora lo tengo claro como el agua. En realidad de lo de la "centrifugadora judicial" para quitarse las cargas posteriores no tenía dudas era respecto a lo de la mejora de postura del deudor: no sabia que valía con que igualara la deuda que se ejecutaba. Un saludo¡¡¡

  3. en respuesta a Chortas
    -
    Top 100
    #28
    05/12/12 15:05

    Ufff, pues la jugada es más que evidente. Lo primero es decir que la mejora de postura no tiene más límite que la deuda con el ejecutante. Cubriendo la deuda ni siquiera es necesario superar la mejor puja del adjudicatario provisional (y mucho menos llegar al 70%), basta con ofrecer una suma que cubra la deuda y con solo eso ya le birlas la adjudicación y borras de un plumazo todas las cargas registrales posteriores. No es que dejes de tener esas deudas, sino que desaparecen de esa propiedad y les obligas a buscar otras propiedades que embargarte, si es que las tienes.

  4. #27
    05/12/12 00:14

    Buenas noches Tristán, no acabo de ver la jugada del deudor en este caso: deja que su vivienda salga a subasta.... supone que no va a quedar firme porque nadie llegaría al 70%, así que directamente va a esperar a que termine la subasta y posteriormente presentar una mejora de postura, ahora bien segun, el 670.4 esa mejora de postura debería alcanzar el 70%, entonces, ¿que sentido tiene esta historia? Si la mejora de postura se pudiera hacer por una cantidad ligeramente superior a la ultima puja todavia le veria logica pero si para hacer la mejora debe llegar al 70% de la tasacion.....la unica estrategia logica que veo por parte del deudor es que el tio cuente con que nadie va a pujar mas allá de la deuda y un "ayudante" puje por el valor de la deuda+intereses+costas... según nos marca el ultimo parrafo del 670.4

  5. en respuesta a Rapero
    -
    #26
    20/02/11 13:12

    Tiene nif porque es una entidad privada pero carece de personalidad jurídica. De hecho el iva que paga en las facturas no se lo puede deducir y se considera gasto en la contabilidad.

    De todas formas puedes documentarte mejor en este enlace:
    http://noticias.juridicas.com/articulos/45-Derecho%20Civil/200007-com.html#

    Saludos

  6. en respuesta a Fcalvo
    -
    #25
    20/02/11 03:48

    Pero mi comunidad de propietarios tiene NIF, paga facturas, recibe ingresos por el alquiler de la antigüa porteria, de la que es propietaria, ¿como es posible que no tenga personalidad juridica?

  7. en respuesta a Fcalvo
    -
    #24
    20/02/11 03:34

    Hola ,

    Estoy aprendiendo y puede que haga una pregunta muy simple para vosotros pero, ¿porque haría falta meter a un banco en este asunto? La hipoteca propuesta no necesita de entidad finaciera alguna para incribirse, ni tampoco veo necesidad en este caso de aval bancario. Respecto al ultimo pago, que me embargen los herederos del ricacho caradura cuando yo tenga 98 años.

    Se trate de una pregunt hipotética porque desde luego, lo que es yo, no tendría cojones para hacer esto.

  8. en respuesta a Fcalvo
    -
    #23
    03/05/10 20:59

    Os agradezco Francisco y Draco vuestra aclaración; aunque, constato que mis conocimientos no son suficientes para ver el posible "truco".

    Asumo que cuando una comunidad de propietarios saca un inmueble a subasta, la cuantía que se debe es muy pequeña, y que ese hecho, tiene algunas ventajas. Por ejemplo, cuando no hay ningún postor.
    Pero, por lo demás, no veo que el derecho de tanteo pueda ayudar mucho, si hay algún interesado que puja más que de lo que estoy dispuesto a pagar.
    No se si las subastas extrajudiciales podrían tener alguna relación con este punto.
    Un saludo

  9. en respuesta a Fcalvo
    -
    #22
    02/05/10 18:32

    Veo que en el sur está uno de los mejores en deportes acuáticos.
    Saludos

  10. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #21
    01/05/10 23:49

    Manuel, las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica:

    "Son personas jurídicas:

    1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.

    Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen quedado válidamente constituidas.

    2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."

    No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho" (Editorial Civitas, 1995):

    "A falta de una ley que expresamente lo autorice u ordene, no existe posibilidad de que un grupo humano revista esos caracteres de identidad jurídica propia que derivan de la personalidad"

    Esto ya era un avance, pues simplificaba el problema de definición de la personalidad jurídica:

    Si no existe una ley que lo diga expresamente, no existe personalidad jurídica."

    El acto de adquisición, sea como sea, seria nulo y nunca podría ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

    Por eso las Comunidades de Propietarios, SIEMPRE, en caso de adjudicación, tienen que ceder el remate.

    Por eso dije más arriba, los "enjuagues que podrían hacerse".

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es


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