Los inversores comenzamos 2023 escuchando los lejanos tambores de guerra que llevan ocho o diez meses pronosticando para Europa una recesión inminente que nunca acaba de llegar. Desde luego, de entrar en recesión, será la recesión más anunciada de la Historia.
En cualquier caso, a mí, esos rumores no me han frenado de continuar comprando todos los activos inmobiliarios que se pongan a mi alcance. Con recesión, o sin ella, lo que a mí, como inversor inmobiliario, me importa, es que las políticas de vivienda del Gobierno están provocando la mayor subida de precios del alquiler jamás soñada.
El año 2022 acabó, como llevamos algunos advirtiendo desde hace años, con increíbles subidas de los precios del alquiler. Cuanto más interviene el gobierno, más se reduce la oferta de casas para alquilar, los precios se disparan y hay una demanda desesperada porque no encuentra casa. Este año será aún peor.
Se limitó la subida del alquiler al 2% para evitar actualizaciones a la inflación. Pues bien, el mercado reaccionó creciendo a doble dígito en la mayoría de las grandes ciudades. Y como sigan regulando el alquiler con las soluciones que proponen el lobby inmobiliario de extrema izquierda y Podemos, en España los particulares van a dejar de ofrecer sus casas en alquiler, y la escasa oferta seguirá disparando el precio de los alquileres hasta el infinito.
Y yo me froto las manos.
Además, tengo muy fresco en la memoria que en la anterior recesión, provocada por la crisis financiera mundial de 2008, los precios de la vivienda bajaron, pero que los precios de alquiler no lo hicieron.
Ahora bien, como además también están desprotegiendo a los propietarios de viviendas alquiladas haciendo casi imposible el desahucio de los inquilinos morosos, debemos tener mucho cuidado al elegir inquilino.
Algunos puntos a tener en cuenta:
1) Es muy importante no alquilar jamás a nadie que esté en alguno de los llamados colectivos vulnerables. Porque, obviamente estos colectivos son los primeros que se quedan sin poder alquilar cuando la Ley limita o impide desahuciarles. Y es muy triste tener que decirlo, pero cualquier persona minusválida o con invalidez es muy susceptible de ser considerada por un juez como de un colectivo vulnerable.
2) Tampoco alquilar nunca a una familia que reciba o haya recibido subsidios. Desahuciarles será cada vez más complicado o incluso imposible. O sea, que les alquile su p...
3) Siempre hay que contratar un seguro de alquiler. Aunque solo sea durante el primer año del contrato, por el fantástico filtrado que hacen.
4) Y siempre, siempre, hay que incluir en el contrato a un avalista. Muchos inquilinos tienen escrúpulos en dejar de pagar el alquiler si saben que no vas a ir contra ellos, sino que será su familiar quien acabará pagando. Así, si el inquilino no puede pagar, prefiere irse y darte las llaves que perjudicar al avalista.
5) Otra cosa que yo siempre hago es alquilar barato. Y tampoco subo el precio. Cuando hago un nuevo contrato siempre actualizo el precio, pero luego no lo subo durante toda la duración del mismo.
¿Y cómo seguir invirtiendo en 2023?
Por lo que a mí respecta, se ha acabado el comprarle a los bancos y fondos de inversión.
Durante algunos años, en 2015, 2016 y quizás 2017 les compré mucho producto. Sin duda más de lo que compraba vía subastas. Eran los años de comprar siempre en lotes de 5 o 10 activos. Pero esta vía de inversión se ha ido agotando, de forma que en 2021 solo compré dos activos a un fondo de inversión y el 2022 solo he comprado un activo por esta vía. El resto de mis compras han sido en las subastas.
Lo voy a resumir:
los fondos de inversión ya solo venden mierda y problemas. Y además, a precios caros.
En 2023 solo nos vamos a enfocar al cien por cien en la compra de activos inmobiliarios a través de mi negocio de siempre, las subastas.
Y si alguien duda de si las subastas son la vía apropiada para invertir en activos inmobiliarios, que escuche lo que Daniel García opina al respecto.
Y respecto a ti, querido lector que aguantas con santa paciencia mis rarezas, ¿qué planes tienes para 2023?
