Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.
Los artículos del Código Civil que regulan el retracto legal son:
art. 1.521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
art. 1.522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
art. 1.523: También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
art. 1.524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
art. 1.525: En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518
art. 1.511: El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.
art. 1.518: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y 2- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El mayor problema con el que nos encontramos quienes invertimos en las subastas judiciales es determinar a partir de qué momento (dies a quo) empieza a correr el plazo de nueve días que el comunero o colindante tienen para ejercer su derecho. Parece claro que como muy tarde comenzará a correr desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, que es cuando es evidente que la venta se ha hecho pública, pero podría ocurrir que el interesado tenga conocimiento previo de que la subasta se va a celebrar y eso puede llevarnos a pensar que desde ese momento ya no puede alegar falta de conocimiento de la misma o bien que por haber asistido a la subasta ha tenido conocimiento de las condiciones en que se ha hecho la venta.
No importa, el Tribunal Supremo ha dejado claro en varias sentencias ( 198/2009 de 18 de marzo) que para que comience el cómputo de nueve días ha de exigirse que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal, que no solo abarque el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, entendiendo por tanto que el plazo comienza cuando la venta está consumada (Decreto de Adjudicación) y no meramente perfeccionada (acto de subasta y Decreto de Aprobación de Remate) pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir si ejercerlo o no.
Por tanto, en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el Decreto de Adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca la existencia de la subasta, en cuyo caso el cómputo comenzaría a partir del día siguiente a su notificación o, como máximo, a partir del día de la inscripción registral.
Y a vosotros, ¿os han birlado alguna compra por este procedimiento?
POSTDATA (9-dic-15): Han pasado cuatro años y en España ha habido algunas reformas legislativas que han dejado obsoletas algunas afirmaciones hechas en este post. Por ello he publicado en mi otro blog, el de Subastanomics una serie de tres post dedicada exclusivamente a derecho de retracto en general y a cómo afecta en las subastas judiciales.
Si realmente estás interesado en el problema de los retractos, no te puedes perder estos títulos:
Derecho de retracto e inversión inmobiliaria: En el que explico en qué consisten los derechos de tanteo y retracto y en cómo afectan a las inversiones inmobiliarias
El derecho de retracto en las subastas judiciales: En el que me centro más en cómo afectan los retractos a las adjudicaciones en subastas judiciales, que al fin y al cabo son las que más nos interesan.
El retracto en los arrendamientos actuales. Los 4 supuestos: Finalmente, en este post trato de cómo ha quedado el panorama de los retractos de inquilinos tras la reforma a la L.A.U. de junio de 2.013.
Nadie que estémedianamente interesado en invertir en el negocuio de las subastas judiciales puede dejar de leer los tres post.
