Alquiler de vivienda e IRPF

Hola

En octubre 2023 se inició la obra en un piso para ser alquilado. La obra acabó en febrero 2024 y se empezó a alquilar a continuación.

Saludos y gracias

1.- Hay que determinar la cualificación fiscal de dichas obras, si ampliación o mejora (deducción vía amortización), o reparación y conservación. En tal caso, si se califican de reparación y conservación, es a partir de 2024, que es cuando existen ingresos íntegros de arrendamiento

2.- Si puedes justificarlo adecuadamente, los suministros de obra forman parte de un mayor coste de esas obras. Pero al ser gasto corriente, no es fácil la justificación.

3.- No, por supuesto que no. 

4- Sí, por supuesto que sí.

5.- Solo si está alquilada, y obviamente la parte proporcional de días al año.

6.- Obviamente, el mismo criterio. Si solo alquilas un % de la vivienda, solo es gasto deducible un % de la amortización.

Muchas gracias por las respuestas, muy útiles. Un par de consultas más, por favor:

- Se amortiza en función de la parte del inmueble que está alquilada.
Imaginemos un piso de 100m2 con 3 habitaciones de 20m2 cada una y 40m2 de areas comunes (baño, salón, cocina, pasillo...).
Si se alquilan 2 de las 3 habitaciones con derecho a uso y disfrute de las áreas comunes. La prorrata a aplicar sería: ¿2/3? ¿o en función de los m2 ocupados (80/100)?

- La amortización del 3%.
Se calcula el % que supone el valor catastral de la edificación sobre el valor catastral total.
Ese % se aplica sobre el valor de adquisición/ valoración en la liquidación de impuesto de sucesiones y nos da el importe máximo anual a amortizar.
A esa cantidad hay que aplicarle la prorrata de días en que estuvo alquilado. Y, además, otra prorrata adicional en función de la superficie que se alquiló el tiempo que estuvo alquilado.
¿Es mi entendimiento correcto?

- Y si la persona que lo declara tiene el 100% del usufructo del inmueble pero sólo el 15% de la propiedad, ¿esto cambia algo la cantidad que puede amortizar?

Saludos

1.- En el ejemplo que expones, si no hay restricción de uso de las zonas comunes, y dado que las zonas privativas (si arriendas "por habitaciones"), solo pueden distribuirse en 1/3, a cada 1/3 privativo (habitación), le correspondería 1/3 común. Si alquilas 2 habitaciones, corresponde 2/3 de superficies de zonas de uso.

2.- La cosa va por ahí, prorrata de días y prorrata de %.

3.- En este caso, tu cálculo de amortización iría por "amortización especial".
Por una parte, eres propietario de un 15 %, y por otra parte eres usufructuario de un 85 %.
Una cosa es que tu poder de decisión sea del 100 %, pero es mediante dos títulos jurídicos diferentes.
En cada caso, la amortización se calcula de una u otra forma.
Propiedad: según el caso general, 3 % del valor de la edificación
Usufructo: 3 % del valor del usufructo

Es sustancialmente diferente, pues en el cálculo del valor del usufructo está incluido el valor íntegro del inmueble, suelo incluido. Y en este caso, la amortización del derecho real de usufructo es sobre la totalidad del valor del derecho real.

A mayor abundamiento, este hilo relativamente reciente:
www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/5784952-amortizacion-inmueble-alquilado-usufructuario-nudo-propietario?page=1

 

Gracias. Lo de la amortización tendré que estudiarlo bien porque parece algo complejo en nuestro caso particular. 

Los gastos de reparación y conservación con facturas con fecha del 2023 indicas que hay que declararlos a partir de 2024 que es cuando empezó a haber ingresos íntegros de arrendamiento. Estos gastos se pueden “arrastrar” durante 4 años/declaraciones. ¿serían deducibles hasta la declaración que se presente en 2027 ó 2028? (más a modo de curiosidad porque en cuatro años espero que los ingresos sean mayores a los gatos de la obra) 

 Me confirmaste con un no rotundo diciendo que no puedo deducir los gastos de suministros si tuve el piso vacío pero con intención de alquiler (no encontré inquilino). Y que es obligatorio hacer imputación de rentas si está vacío. Antes de preguntarte en el foro llamé a Hacienda (me dijo lo mismo que tu), consulté en Google (el Supremo dice lo mismo) pero ChatGPT dice que hay supuestos en los que si es deducible (ver imagen adjunta) ¿Estás 100% seguro de que no lo es, incluso bajo estos supuestos? GPT dice que ha sacado la información de la web de Hacienda, aunque luego el hipervínculo no funciona… 

https://chatgpt.com/g/g-84fADpCol-asesor-virtual-en-agencia-tributaria-espanola

Lo de los gastos pagados en 2023, entiendo que se puede justificar que son gastos parciales o a cuenta de un todo, una reforma/actualización que como tal, finaliza y se entrega a principios de 2024.
Por tanto se podría aplicar fecha "final de obras". A deducir hasta 2028, si hay rendimientos bastantes.

Sobre lo otro que comentas, hay alguna situación, muy muy acotada, que requeriría mucha justificación, en que un inmueble no ocupado no generaría imputación de rentas, y en correlato, que los gastos ordinarios de ese periodo de no ocupación, serían gastos deducibles.

Por ejemplo, un inmueble alquilado en su totalidad como vivienda habitual, y que permanece vacío por un breve periodo de tiempo entre dos contratos de alquiler (breve periodo = unas semanas). Siempre y cuando se justifique acciones activas para su retorno al alquiler, o la necesidad de realizar obras, reparaciones o acondicionamientos.
Y aun así, hacienda lo podría discutir.
La clave del asunto estriba en acreditar sobradamente que NUNCA ha estado a tu disposición, por alguna causa o razón lógica y objetiva.

Bueno, no, en este caso no se interrumpió el alquiler porque hubiera que hacer una obra necesaria o porque tuviésemos una justificación temporal tan evidente.

Durante unos meses se alquiló como piso turístico. Suele ocurrir que entre la salida de unos turistas y la llegada de los siguientes haya días o semanas en que el piso esté vacío.
¿Estaba a mi disposición durante esos días?
Bueno....no del todo... el piso si que estaba vacío y podría haber hecho uso del mismo, pero si te llega una reserva para entrar hoy mismo, el piso estaba disponible. Y las acciones activas pues sería que había una empresa de gestión de alquiler turístico que lo tenía publicado en las plataformas (booking, airbnb...).

Esta es la explicación más "elocuente" que se me ocurre.

Dicho esto, ¿Hacienda lo podría dar por un motivo válido o no es práctica habitual no sólo no imputar renta sino además desgravar gastos durante esos periodos en que el piso está vacío entre alquiler y alquiler turístico?