Ultimamente vengo dedicando una serie de posts a las alternativas que las agencias inmobiliarias y los pequeños inversores tiene frente a la ralentización del mercado. Como es lógico, hay más gente dándole vueltas al coco. En el diario de D. Polancone hacen un buen análisis, con algunas alternativas que comparto plenamente, aunque se han dejado otras muy accesibles para las pymes y particulares
A mi juicio, al márgen de las ya señaladas en los posts anteriores, aún quedan al menos 5 nichos de mercado:
A mi juicio, al márgen de las ya señaladas en los posts anteriores, aún quedan al menos 5 nichos de mercado:
- Naves industriales, almacenes, suelo industrial: Ha sido el gran olvidado ante el boom residencial. En muchas CCAA se han producido dificultades en las empresas ante la falta de suelo industrial para acometer expansiones empresariales. Para las pequeñas inmobiliarias el futuro, más que en la gestión de grandes polígonos y de fuertes inversiones, esta en las naves nido. Naves pequeñas para empresas que empiezan, para spinoffs de otras más grandes, etc...Idealmente en polígonos modernos, que ofrezcan servicios de valor añadido y que hagan de esos entornos algo más que una yuxtaposición de naves. Lo que las inmobiliarias deberán considerar es que el nivel de los interlocutores es más elevado. Se necesitan comerciales cualificados, con amplios conocimientos en materia de financiación(leasing, préstamos, avales, letras,...), urbanismo, subvenciones, fiscalidad, etc...pero creo que el buen comercial agradece tener un cliente que le exija lo mejor de si mismo.
- Lofts. La ultima moda en algunas ciudades. Fuertemente criticado por algunos, a veces con razón, y es que alguno piensa que lo que vende es un loft cuando lo que comercializa es una infravivienda. De la definición inicial, ha evolucionado. No tiene por que ser fruto de una rehabilitación, sino que ya empiezan a darse las primeras promociones. Yen España, creo que mas que en zonas industriales, se están recuperando locales comerciales sin viabilidad económica ante la explosión de las medianas y grandes superficies. Es necesario un excelente conocimiento de la planificación urbanística, del marco legal y fiscal, y puede generar un negocio añadido en la reforma. Como curiosidad, Varsawsky empezó así en Nueva York.
- Plazas de garaje. Precios, en general, accesibles. La rentabilidad se obtiene fundamentalmente vía alquiler, que a diferencia del de viviendas o locales comerciales, resulta menos problemático para el inversor. Las agencias han desdeñado este producto, salvo en las grandes ciudades, porque la comisión generada era muy baja, pero no creo que estén para elegir. La necesidad de estos elementos va in crescendo.
- Trasteros. La verdad es que no suelo leer nada acerca de ellos en los medios y es una pena. Desde el momento en que la superficie media de las viviendas ha caído brutalmente, la necesidad de un trastero se ha disparado. Y se ha disparado tanto, que comienza a haber promociones de trasteros e incluso empresas que, como en EEUU, prestan este servicio(vamos, una evolución de los antiguos guardamuebles) alquilándote un trastero para ti sólo. En el futuro creo que, en la próxima reforma constitucional, habría que incluir el derecho a un trastero digno en toda vivienda.
- Inversión en complejos residenciales con rentabilidad garantizada. Ojito con estos, porque aquí hay de todo, gente digna y mucho pirata. Me refiero a la comercialización de apartahoteles/apartamentos turísticos(Os suena Guadalpin?), centros de negocio, apartamentos tutelados para 3ª edad, etc.. No son viviendas,ni tienen la fiscalidad de las mismas, ni se pueden usar en principio como tales. Se caracterizan por que se venden pequeños apartamentos, oficinas, etc...para que el inversor los alquile a terceros. El promotor explota o alquila los servicios comunes (restaurante, limpieza, etc...) y eso habrá que detraerlo de la rentabilidad del inversor. Es por ello que es fundamental la seriedad y experiencia de este señor en el negocio, pues nuestro negocio depende de ello. Una vez te venden el inmueble(que se registra perfectamente en el Registro de la Propiedad), o bien lo alquilas tu mismo o bien a través del promotor. Este puede ofrecer una rentabilidad garantizada. Eso si, yo a garantizada, le llamo aquella que cuenta con aval bancario. El mero documento notarial no me vale de nada.
- Alquileres de corta duración: Frente a los hoteles,pensiones y demás, esta surgiendo un mercado,principalmente en Madrid y Barcelona, muy interesante. Se trata de alquileres muy breves, intermediados por agencias profesionales, que se encargan de la recepción y cobro, así como de una serie de servidos que van más allá del típico alquiler. Ideal para inmuebles céntricos y orientado al turismo y a ejecutivos con visitas breves y que odian los hoteles.
Por ultimo, y no lo pongo como negocio, aunque el número es brutal,pero si como curiosidad,algo que observe en Pamplona(y creo que en Vitoria) hace años ya. Y es el alquiler de bajos comerciales(bajeras le llaman allí) a grupos de jovenes que los convierten en lugares de reunión, tipo txoko juvenil. Eso si, me imagino que la inseguridad jurídica es total y la gresca con los vecinos constante.
