Las permutas han sido, durante estos años de eclosión inmobiliaria en España, una de las principales vías de acceso de los promotores a su materia prima principal, el suelo. Sólo por eso convendría explicar como funcionan, aunque realmente hoy, en medio de la crisis, están de plena actualidad por la guerra fiscal que han desatado.
El funcionamiento de la permuta es relativamente sencillo de entender. El propietario del terreno o solar, en vez de vendérselo al promotor y cobrar un precio por ello, acuerda cambiarlo por x unidades de inmuebles que este vaya a construir. Esta es la modalidad más habitual. En otros casos se producen operaciones mixtas, con dinero de por medio, o bien permutas por elementos ya terminados en otras promociones o terrenos en otras áreas. Pero no suele ser lo habitual.
De esta manera el promotor consigue no soltar dinero, o al menos no el dinero que debería soltar de otro modo (claro que, si el propietario del suelo es precavido le exigirá algún tipo de aval bancario por el cumplimiento de la obligación del suelo, lo que de alguna manera puede llegar a condicionar su liquidez actual, o la futura al restringir sus posibilidades de financación). Sin embargo, el promotor podía jugar a inflar el precio estimado de sus unidades a entregar al permutante, ¿cómo conocer el valor de mercado futuro?. Además cada promotora tiene una estructura de costes y posiblemente a algunas les salia mejor que a otras el operar de este modo. Por otro lado, el transmisor del suelo contaba con fuertes expectativas de revalorización, y concretadas en unos activos que podrían encubrir más ampliamente sus ganancias....
Fiscalmente la cosa era más compleja, y se producen realmente dos operaciones, con fiscalidades diferentes (siempre que el propietario del terreno sea un particular). Concretamente, creo que esta muy bien explicado por al.rodrigo en estos posts del foro de vivienda de Rankia.
¿Y cuál es el problema? Pues que la Agencia Tributaria, con apoyo normativo de por medio, se lanzó hace tiempo a la caza de las permutas. Para entenderlo pongamos un ejemplo con la manera de liquidar el IVA que se esta aplicando en la actualidad en España en estas operaciones y como se haría en el supuesto de una mera compra.
1. Supuesto A:
En el 2005 alguien le compra al promotor una vivienda sobre plano por 100.000 euros, pagandole en efectivo. El IVA de la operación son 7000 euros que el comprador ira pagando,proporcionalmente con cada entrega. Una vez haya escriturado y desembolsado el 100% del precio base habrá hecho otro tanto con el IVA. Si en el 2007 se entregan las viviendas, y le queda pendiente de pago el 80%, soltara los 80 mil euros, más los 5600 euros correspondientes y a correr.
2. Supuesto B:
El comprador, en vez de comprar con dinero, pone el suelo para esa promocion. Ya se que el importe es pequeño, pero para simplificarlo pongamos que se valora en esos 100.000 euros. La Sociedad Promotora para el correspondiente Impuesto de Transmisiones. Y el particular, debera liquidar el IVA por el tipo correspondiente, o sea, ingresar esos 7000 euros. Hasta aqui no hay problema.
Pero pasan los dos años y el promotor va a hacer entrega de su vivienda al particular. Y hete aquí que Hacienda dice que el valor de esa vivienda ha subido, que según precio de mercado ya no vale 100, que vale 150, y exige que le abonen 3500 euros. Según este sistema de liquidación, el IVA aplicado inicialmente, vendría a ser a cuenta y susceptible de ajuste.
A más de uno le han dado un susto con estas operaciones. Especialmente a las promotoras, que pactaban con los propietarios el hacerse cargo de los costes fiscales. El Asunto ha acabado llegando a Bruselas, a la Comisión Europea(recordemos que el IVA es un impuesto comunitario, uy perdón, europeo, y la autonomía fiscal nacional es limitada a la hora de legislar). Así lo recoge Negocio, en la pag. 21 de 4/4/08.
La Comisión ha emplazado al Gobierno español a acabar con estas prácticas que vulneran el Derecho Comunitario.
Bruselas apoya sus críticas en la idea de que el bien adquirido es idéntico en ambos supuestos, y que sólo difiere el medio de pago. Si España no cambia la norma en dos meses se verá las caras con Bruselas ante el Tribunal Europeo, para quien recurrir a medios de pago distintos a la hora de adquirir un producto no debe generar obligaciones.
Frente a ello, Hacienda se puede escudar, según algunos, en que son casos distintos:
Con un pago en metálico se puede cuantificar el valor de mercado que tendrá el inmueble, pero en el caso del solar sería “más complicado” enfrentar una valoración en presente (la del terreno) y otra futura para el inmueble.
Pues a mi me parece que estamos en los mismos supuestos. Lo que se esta comprando es en un momento dado, sobre plano, y con unos riesgos inherentes a la promoción. En los dos casos se desconoce el valor futuro de el inmueble a entregar. Y en los dos casos se entrega algo en el momento presente, dinero o terreno, que tiene un valor x. ¿Dónde ven la diferencia?
A ver si hay suerte y la Comisión Europea comienza a ganarse su pan.
