Segunda parte: La concesión hipotecaria
Es continuación del post La financiación hipotecaria, funcionamiento y consideraciones antes de tomar la determinación (I)
Confeccionado conjuntamente con Jexs71
2 – Pasos de la solicitud y concesión
- Negociación con las entidades: Un banco o caja, al final es un comercio, una tienda que vende un producto y como todo, sus condiciones y precios pueden ser susceptibles de negociación, aquí encontraremos una resistencia de entrada, dado que una gran empresa como los son las entidades financieras y con el objetivo de toda empresa que se precie, de un ahorro de costes, intentan estandarizar el producto al máximo, lo más rentable para ellos es el “café solo para todos” fuera descafeinados, carajillos, leches descremadas o sacarinas, que en si no es malo, pero precisa de mas servicio y se intenta evitar. En base a esto organizan la “hipoteca jota”, “la hipoteca ka”, “la hipoteca joven”, y la “hipoteca equis”, que suelen tener una serie de características, con sus productos añadidos estandarizados, y cuyo beneficio está calculado.
Este tipo de préstamos no es por definición ni bueno ni malo, es un préstamo “café solo para todo el mundo”, aunque al menos a medio mundo le gustará más un cortadito, mirando como es obvio la mejor optimización para el prestador, que es sin duda muy licito y empresarialmente muy recomendable, pero que no siempre viene a coincidir con las necesidades del que va a pagar las cuotas mensuales.
Hoy por hoy y ante la poca concesión, o mejor dicho las altas tasas de morosidad, la capacidad de negociación del cliente es bastante poca, las oficinas carecen de presupuestos de concesión, y si los tienen tenderán a ser bastante testimoniales, con lo cual nos podemos perfectamente encontrar con que los precios sean bastante estandarizados y poca mejora vamos a conseguir, pero no por ello es bueno intentarlo.
2.1 – Documentación que nos solicitará la entidad. (bastante estandarizada en todo el sector financiero)
Lo normal es pedir que se aporten 3 últimas nóminas, última declaración de renta o certificado de pagos de la/s empresas para las que hayamos trabajado el año anterior, 3 copias de recibos de otros préstamos, copia de las escrituras de la vivienda, nota simple y tasación.
Con ello se quiere conocer la capacidad de reembolso de los solicitantes, si sus ingresos presentan variabilidad acusada y la situación de la vivienda, es decir, si hay alguna carga que hay que levantar en el momento de la firma ya sea la anterior hipoteca, un embargo del ayuntamiento, si es una VPO, la naturaleza urbana o rústica de la ubicación... incluso se refleja si el ayuntamiento correspondiente considera que hay riesgo de ruina en la finca.
También nos harán firmar una autorización para solicitar los datos CIRBE (CIRBE es la abreviación de Central de Información de Riesgos del Banco de España). En este departamento del BdE las entidades financieras están obligadas a declarar todos los préstamos y operaciones similares con importe vivo superior a 6.000,-€. Con esa información se coteja si la información aportada por el solicitante en cuanto a los préstamos que mantiene abiertos es veraz y si en ellos consta como titular (riesgo directo) o como avalista (riesgo indirecto).
Hay que considerar una pésima opción no decir la verdad de nuestras deudas, porque por la CIRBE las conocerán, con lo cual entendemos que sería un mal consejo empezar por faltar a la verdad. No nos vamos a pronunciar si estas peticiones de información son legales, ilegales o alegales pero recomendamos que el solicitante las entregue puesto que el negarse a hacerlo (aun cuando esté en su derecho) provocaría una desconfianza importante.
Usualmente se hace también una consulta a ficheros de morosidad para comprobar el historial de pagos del cliente en otras operaciones. Respecto a la legalidad, ilegalidad o alegalidad de esta consulta, no opino pero resulta ser una información muy rica y decisiva para que la operación llegue a firmarse. Normalmente salir retratado en ASNEF o Experian por la típica factura de telecomunicaciones por 200,-€ no se tiene en cuenta, pero si se considera probablemente si el solicitante está en ASNEF “retratado” por casi todas las compañías de telefonía, hay que entender que podemos tener un problema con Orange por ejemplo, pero si lo tenemos con Movistar, Orange, Vodafone, Yoigo, Carrefour Móvil y Lebara Móvil, tal vez el problema no sea de las compañía, hay elevadas posibilidades que el problema sea el solicitante, Si se deben cantidades superiores o hay casos de impagos a otras entidades ya podemos olvidarnos de la hipoteca, y en especial si tenemos deudas con financieras o entidades de préstamos rápidos.
La entidad puede solicitarnos otra información
adicional como informes de vida laboral, para ver la estabilidad en los trabajos e incluso comprobar la cualificación profesional de la persona, o extractos de las cuentas corrientes abiertas en otras entidades para comprobar que el día 20 ya estamos o no en descubierto lo que puede provocar problemas a la hora de pagar el préstamo. En este sentido mucho cuidado con las nóminas que por sistema reflejan anticipos de nomina de forma reiterada, y no nos referimos precisamente a descuento en nómina por consumos o compras en la empresa donde trabajamos, sin ser habitual hay empresas alimentarias (por ejemplo) que dan opción a sus empleados a comprar sus productos a un precio de empleado, no nos referimos a esto, nos referimos a anticipos puros y duros, que uno puede pedirlos alguna vez, pero como sean reiterados, supone, al menos a primera vista que el trabajador no llega a fin de mes.
En caso de que se pidan avalistas, se les solicitará la misma documentación que a los solicitantes y es conveniente ir a la oficina con ellos alguna vez para presentárselos al interlocutor de la entidad financiera, en este sentido es importante considerar lo que es un aval, que desde luego no es un titulo más o menos honorifico como ser el “padrino de boda”, tiene repercusiones o al menos las puede tener, y para ello os remitimos al siguiente hilo de Rankia donde se comenta esto:
Huelga decir que la entidad solo necesita copias de la documentación requerida y que no deben retener originales.
* Estos porcentajes se refieren operaciones para compra de vivienda. En una hipoteca sobre un inmueble con destino mercantil, para abrir un negocio o proveerlo de liquidez, el porcentaje máximo que se concedería sería del 70% y se pediría el aval de los socios, dueños o administradores en buena parte de las ocasiones, y no nos extrañe que existan entidades que no quieran financiar más allá del 55 ó 60% y en unos plazos que difícilmente sobrepasan los 15 años, siendo muy habitual los 10 ó 12 años. Existen en esto casos opciones interesantes fiscalmente como son los leasings de inmuebles, es una opción que como mínimo hay que considerarla y calcular sus efectos en la parte impositiva.
3 – Las condiciones, precios y gastos:
- Hay que considerar que una hipoteca son dos operaciones separadas, la primera es el préstamo, y la segunda es la garantía, van en un mismo contrato pero son dos cosas diferenciadas, en lo que se refiere al préstamo, y tendremos que observar:
- Comisión de apertura: Es un importe que la entidad financiera nos cobrará una sola vez, al principio de la operación yo diría que como gastos de tramitación, puede ser cero en algunos bancos on-line, y llegar incluso a ser un 2% del importe del préstamo.
- Tipo de interés: Los hay fijos y variables, siendo en España lo más habitual los tipos variables, y se componen del tipo de interés oficiales Euribor o IRPH más la adición de un diferencial a favor del banco, en Euribor ya difícilmente podremos ver los “ + cero coma”, esto pasó a la historia, y probablemente tarde muchos años en volver, o tal vez no vuelva nunca, los diferenciales superiores al 2% son algo bastante normal, y los inferiores a esto son solo (generalizando) para operaciones de compra de fincas propiedad de la filial inmobiliaria del banco, tal vez algo mejor podremos encontrar en banca on-line, pero allí las concesiones son el “A, B, C ….” extremadamente encasilladas, y solo al alcance de unos pocos compradores con ingresos justificables medianamente relevantes. En cuanto al IRPH que es una referencia más elevada que el Euribor se pueden encontrar desde diferenciales menores, aunque es una referencia en proceso de extinción, de hecho habían 3 referencias, el de banco, el de cajas y el de conjunto de entidades, de entrada las cajas de ahorro se han convertido en bancos, en sociedades anónimas, y quedan las cooperativas de crédito, que a pesar de denominarse “cajas” nunca fueron en realidad cajas de ahorro.
http://informacionbancaria.blogspot.com.es/2012/05/desaparece-el-irph.html
En breve se empezarán a formalizar hipotecas bajo una nueva referencia oficial el IRS (Interest Rate Swap), el llamado a ser el sustituto del Euribor como tipo de interés de referencia de nuestras hipotecas. Se calcula a 5 años como una media del mercado de futuros sobre los tipos a este plazo.
El IRS se supone que es más estable que el Euribor y que por tanto los cambios año a año serán muy inferiores, sin embargo el IRS es un tipo de interés que tiende a ser, más elevado que el Euribor y que en los últimos 14 años ha estado por debajo del Euribor prácticamente nunca.
- Comisiones diversas: Existen en los contratos comisiones de varios tipos, como son la comisión por reclamación, es aquella que te cobran por retrasarte en un pago concreto, y no es nada raro que un retraso en un solo pago te suponga 20 ó 30 euros. Comisión por cancelación anticipada, que es un porcentaje que te cobran si pagas una cantidad antes de tiempo, esta también es negociable, o si tienes la mala idea de plantearles una subrogación al banco o caja de enfrente, de todas formas su porcentaje está regulado legalmente, también suelen poner una por si se solicitan modificaciones del préstamo. He visto por ahí una comisión por el hecho de pedir al banco un certificado de la deuda, o por el trabajo que les supondrá a ellos dentro de 20 ó 30 años ir de nuevo a notario una vez hayas pagado toda la hipoteca para hacer la escritura de cancelación. Hace unos años solía aplicarse una comisión por estudio de operaciones pero el aumento de la competencia para la captación de operaciones la erradicó en la práctica; aún cuando suele verse en alguna operación mercantil dado que el análisis puede ser bastante más complejo y normalmente requiere de un grado de especialización de analista superior.
- Gastos: La tasación que es el coste de que un técnico valore la casa. La nota registral, que es un gasto que pagaremos para que el banco o caja vaya a registro de la propiedad para ver cómo está legalmente inscrita la casa y si tiene cargas, y en algunos bancos o cajas nos cobran unas comisiones por el hecho de emitir el cheque, la transferencia, etc., para realizar los pagos al vendedor. Luego notario, registro de la propiedad, gestoría e impuestos.
- Suelos y techos de interés: De un tiempo a esta parte y ante la posibilidad de que los tipos lleguen a unos % muy bajos como estamos instalados ya desde hace algunos años, los bancos y cajas, no obstante no todos, pretenden asegurarse un mínimo de ingresos por el préstamo, ya que precisan cubrir un mínimo de gastos (oficinas, empleados, informática ….) y ello se hace poniendo un pacto por el cual con independencia del tipo de interés que resulte de la revisión de intereses, pagaremos por ejemplo un 4,00%, por tanto cuando llegas ahí, si el Euribor está en el 1,50% nosotros tenemos un diferencial del 2,00, con lo cual el interés a pagar seria del 1,60%, y esto queda anulado y pagaremos el 4,00%,por ser el mínimo pactado. En contrapartida ponen un pacto de techo, por ejemplo del 12%, con lo que si la revisión llegase a suponer un 12,75%, pagaríamos un 12%, porque el pacto nos ha puesto el máximo a pagar, sin embargo y aún cuando en algún post de Rankia a alguien le ha parecido correcto, en nuestra opinión suelos del 4,00 con techos de 12% no son equilibrados, porque es mucho más fácil que “palme” el hipotecado, que no que “pringue” el banco o caja, hoy o dentro de 15 años, de todas maneras ¿Quién conoce el futuro?.
Sobre esta cuestión se han producido varias demandas judiciales, y alguna se ganó en primera instancia, pero fue revocada en la Audiencia Provincial, con lo cual a esta cuestión le queda, por lo que parece un camino bastante tortuoso, y por el momento hoy es totalmente legal, al margen de que en estos juicios contra esta práctica bancaria puedan en un futuro considerarse finalmente no ajustados a las leyes, o por el contrario confirmarse su corrección. De todas formas las sentencias sobre esta cuestión, repetimos recurridas en una instancia superior y pendientes de resolución no “atacan” la existencia de dicho suelo, sino su desproporción, los tipos a aplicar como mínimo y máximo (túnel, suelo y techo, margen de variabilidad máximo).
Al mismo tiempo atención a las formas de redactado de este tipo de pactos, hay bancos que en sus textos consideran este suelo antes de la aplicación del diferencial sobre el Euribor y otros una vez sumado el mismo, por tanto es procedente una detenida lectura del compromiso que vamos a asumir, y no confundir los términos.
- Productos añadidos: Suelen de contratación obligatoria o casi obligatoria, puede ser negociable pero solo hasta ciertos límites y dicha negociación va en función de la “calidad” del préstamo, con ello si la solicitud es superior al 80% de tasación la capacidad de negociación es menor que si es al 65%, lo cual tiene su lógica. En si un préstamo hipotecario deja al financiador un margen de beneficio bastante modesto comparado con los elevados importes a prestar, pensemos que el Euribor es el precio de coste de la “mercancía” en este caso dinero, y su beneficio es solo el diferencial, entonces para redondear el beneficio te ves obligado a contratar un paquete de productos que al banco o caja le reportan un margen adicional, lo cual permite “redondear” el beneficio, como son la nomina, los seguros, las tarjetas, los planes de pensiones, etc. En si la nomina no les da ningún rendimiento, lo que les da rendimiento es que al recibirla allí te la gastaras poco a poco, y ello supondrá que nuestra cuenta tenga un saldo por el que no nos pagarán nada, pero que este dinero les vale a ellos para hacer préstamos de los que si cobran, las tarjetas suponen que su utilización en pagos de compras, los establecimientos que cobran tienen que dar una comisión al banco para que les “trasladen” nuestro dinero a ellos, bueno y si los gastos de las tarjetas los pagas a plazos a intereses del 1,50-2% mensual, ya ni te digo, los seguros son en compañías del propio banco o caja o en otras que les dan una comisión por cada seguro, los planes de pensiones es dinero que tienen retenido hasta nuestra jubilación y pueden hacer negocio con él, con todo es fácil que el beneficio de la hipoteca se incremente en un 50 ó 60% más, recordemos que el Euribor es el precio de coste del dinero, bueno en realidad de coste puede que sí o puede que no, depende de cada banco o caja, pero es el precio del coste para el cálculo, y el beneficio de la entidad financiera es únicamente el diferencial que se le carga encima. Todo esto no es ni bueno ni malo, las entidades financieras son un negocio y su obligación empresarial es optimizarlo al máximo, como cualquier negocio no bancario, y huyamos de bancos, cajas o de empresas que no se ganan la vida, a la larga es un mal asunto para todos, a ver ...... una empresa o un banco puede tener un mal año, no pasa absolutamente nada, no nos alarmemos, pero una empresa que cada año pierda dinero ……
Pero claro cuando haces la hipoteca sueles aceptar todo lo que te echen, porque nuestro norte es conseguir el dinero para la casa, luego al cabo de unos meses de das cuenta o te puedes llevar la impresión que el seguro tal es caro, o te gusta más el vende un amigo que trabaja en seguros, o que la tarjeta del supermercado tal te hace un descuento y no te cobra la comisión anual, y te viene la mala idea de dejar al banco o caja “en bolas”, vamos con el pago mensual de la hipoteca y nada más, y de golpe y porrazo les acabas de “joder” 1/3 parte de su beneficio, y a ellos no les queda más remedio que tragar con tu mala idea durante los próximos 29 años, mal asunto ….. hay que solucionar esto de alguna manera, y el Sr. Pensador que tienen todos los bancos y cajas, (uno que tiene un despacho en el ático de la central y al que le pagan para que piense), y se le ocurre crear la “hipoteca bonificada”, que no es otra cosa que una hipoteca que tiene un precio alto, pongamos Euribor más 2,75, y esto se firma ante notario, pero que en la misma escritura se prevé que si tienes la nomina, las tarjetas, los seguros, etc., el precio va bajando según las cosas que tengas contratadas, hasta llegar a un diferencial inferior al 2,00%,con ello si nos viene “la mala idea” no nos preocupemos, la hipoteca subirá la cuota de inmediato y se nos pasaran las ganas. No es que lo critique, ellos tienen la obligación de asegurarse su negocio, como cualquier empresa, pero uno deber saber a qué se compromete antes de firmar.
También y para que respetemos los compromisos en los seguros aparece o mejor dicho se rescata la prima única, se trata de contratar el seguro de vida para muchos años, incluso toda la vida prevista del préstamo con lo cual el precio se abarata considerablemente, pero en términos absolutos se trata de unas cantidades importantes, para cuya financiación se suele ofrecer incluir su importe en el importe de la hipoteca, con ello la entidad se asegura la concurrencia de dicho seguro durante toda la vida del préstamo, y solo lo podremos cancelar con reembolso de la prima no consumida si cancelamos anticipadamente la hipoteca.
**** En el tema seguros obligatorios, no pretendemos en ningún caso debatir en este artículo sobre su legalidad, ilegalidad o alegalidad, este es un tema ampliamente debatido en el foro de seguros de Rankia, nos limitamos a exponer las cosas como son en este momento, y los que nos encontraremos cuando solicitemos nuestra hipoteca ****
4 – La garantía.
Por si todo lo previsto falla, no puedas pagar a su debido tiempo, y para que el banco o caja puedan recuperar su dinero, se constituye la garantía, que es la segunda operación incluida en la escritura, recordemos que la primera era el préstamo, pues bien…. la entidad financiera y el solicitante acuerdan poner una traba (una carga) una hipoteca, sobre la casa que has adquirido, es lo más habitual, si bien se puede hipotecar perfectamente una casa que ya tengas, o incluso la casa de un familiar o amigo, claro está si éste lo permite, y esta hipoteca supone un derecho preferente sobre la garantía en cuestión, y como la ley obliga a poner unas cantidades máximas, aparece una cosa que es la “responsabilidad hipotecaria” pero que no vamos a comentar más que para el tema de los impuestos, al ser un tema que nos daría para otra novela como esta, y nos da impresión que si “alargamos” más los de Rankia nos declararán “personas non gratas”. Esto de la responsabilidad hipotecaria aparte de los impuestos, afecta a la casa en caso de ejecución y embargos posteriores ….. bien, impuestos ….. cuando se formaliza una hipoteca se nos habla de la provisión de fondos para notario, registro, gestoría e impuestos, pues estos gastos tienen una estrecha relación con el importe que se indica como “responsabilidad hipotecaria” cuando más alta es, más impuestos y gastos, lo normal es que esta responsabilidad sea entre el 140 y 160% del importe del préstamo, vamos si hemos pedido 100.000, que la responsabilidad se sitúe en 140-160.000 €, pero por ahí todavía puede quedar alguna entidad financiera que ponga responsabilidades del 200%, o sea de un préstamo de 100 que la responsabilidad sea de 200.000, y si esto ocurre tendremos que con 160.000 solo la parte del impuesto serian 1.600 euros, y por la misma hipoteca poner una responsabilidad de 200.000 son 2.000 euros de impuestos, repito por exactamente la misma hipoteca los impuestos nos supondrían 400€ adicionales, y si consideramos que las hipotecas de hoy en día no son precisamente de 100.000 €, y es más habitual hipotecas del doble o del triple, estos 400 € de antes se te van a 1.200, fácil, fácil ……. Esto es un punto me temo que innegociable en bancos y cajas, sus abogados han considerado una responsabilidad u otra en aquel banco o caja y no te aceptarán cambiar nada de esto, pero es bueno que lo sepamos, como un elemento más a considerar.
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