¿Va a ser simple cambiar la Ley Hipotecaria y sus consecuencias en relación a los desahucios? VI *071*

Si, esto solo afecta a la responsabilidad de la finca, pero en España (y en muchos otros estados, EE.UU. en algunos también) un préstamo hipotecario son dos operaciones, un préstamo con garantía personal y una segunda operación de garantía sobre una finca, entonces esto solo afecta a la segunda parte del contrato, no a la primera.

Otros bienes e ingresos, que las nóminas también son embargables.

ya! si los intereses de demora son superiores a lo establecido en la nota simple, el banco tiene que embargar otros activos. ¿no es así?

por ejemplo. Una vivienda ha sido ejecutada por un tercero por 300.000 euros en un subasta y disponía de dos prestamos hipotecarios. En la nota simple aparecía estos datos:

1- PRIMER BANCO: principal 100.000 euros + intereses= 5000 euros + intereses de demora=24.000 euros+ gastos y costas=15.000 euros=> total 100.000 +5000+24000+15.000=144.000euros

2- PRESTAMISTA PRIVADO: principal 50.000 + intereses 12.000 euros + intereses de demora=25.000 euros + costas y gastos= 10.000 euros => 97.000 euros totales

en una subasta el primer banco recibe 144.000 euros y el segundo prestamista 97.000 euros. en total son 241.000 euros. el resto va a las manos del ex-propietario de la vivienda. ¿es así?

Si han estado 4 años en juicios y más historias hasta el día de la subasta y los intereses de demora han ido creciendo y es superior a los que establecido en la nota simple, ¿tanto el primer banco y el segundo prestamista privado tendrán que embargar otros bienes si quieren recuperar su dinero?

Si y no .... en una ejecución esta cifras son el límite máximo que puede reclamar el ejecutante, siempre y cuando pueda demostrar de acuerdo con los pactos de dicho contrato y su correcta liquidación que realmente se deben ... un ejemplo:

hipoteca de 100.000 € de los que deben 80.000 €, y que el límite de intereses de demora sean 2 años al 12%, pues el límite estaría en 24.000 €, entonce el banco espera años y años a ejecutar y se acumulan 27.500 € de intereses de demora, pues no los podrá reclamar, tendría "que conformarse" con 24.000 €. En algún lugar de la hipoteca se indica "tipo máximo a efectos meramente hipotecarios establecido en xxx %". Esto significa que la finca, repito la finca (*) solo responde hasta dicho interés, a menudo el tipo de demora se establece en base al tipo ordinario mas 6, 7 o 10 puntos.

(*) "A efectos meramente hipotecarios", significa que es en relación a la finca, pero en España los préstamos tienen garantía personal, por tanto lo que no nos puedan reclamar contra la finca, lo podrán hacer en forma personal y contra otros bienes o ingresos al margen de la finca, que está limitada.

¿en la nota simple no aparece los intereses de demora? quiero decir, que en caso de que haya una ejecución hipotecaria, el primer prestamista tiene el derecho a cobrar lo que pone en la nota simple, es decir, la hipoteca principal + intereses + intereses de demora + costas y gastos.

Los intereses de demora son sobre el total de la hipoteca principal y no sobre las cuotas impagadas. ¿No es así? ?he dicho alguna burrada?

no entiendo que los intereses de demora sigan creciendo. por ejemplo. un prestamos hipotecario de 100.000 y intereses de demora del 20%. En caso de no pagar, habrá que pagar 20.000 euros de intereses de demora. Pero si no pagamos en tres años, los intereses de demora que suben hasta el 60.000 euros? no se si me explico.

Sobre los intereses de demora, por conocimiento directo te puedo decir que si se plantea correctamente, en sede judicial se puede variar la cosa.

Al menos, esa ha sido mi experiencia, como asesor, del caso de alguien muy cercano, y contraparte Santander. No era hipoteca, pero sí que había escritura de préstamo firmada ante notario. Por tanto, la cosa fue por ejecución de títulos no judiciales.

Naturalmente Santander pretendía cobrar como interés de demora el que figuraba en la escritura, para el supuesto de demora en pago de cuota vencida.

Mi razonamiento (similar al que trasluce el del fiscal del TJUE) es que una cosa era el interés de demora a aplicar sobre el importe de cuota vencida y no pagada, y otra la pretensión del banco a aplicar ese mismo interés de demora sobre la totalidad de la deuda, que aun no estaba vencida, aunque el banco optase por rescisión.

Que si bien correspondía algún tipo de interés de demora, por no devolver de golpe todo el préstamo, aplicar el de demora "penalizador" de las cuotas vencidas no era ajustado, y podría ser usurario.

El abogado al principio no lo veía claro, pero "compró" el razonamiento, y tiró millas.
Allanamiento en todas las pretensiones del Santander (obviamente existía la deuda, el impago, y el derecho a rescisión), pero oposición particular a la clausula de intereses de demora, y a la pretensión del Santander a que fuese este el interés de demora aplicable una vez el asunto entraba en sede judicial.

Resultado, ganamos, condena en costas al Santander (que se cobraron), y nuevo interés de demora del 15 %, que se quedó entre medio del que pretendía Santander (creo que se iba por el 23 %), y el del 10 % de descubiertos en cuenta.

Y claro, el interés en sede judicial funciona de forma bastante mejor para el deudor que no tal como lo aplica la banca en sede financiera. Estuve haciendo cálculos comparativos de amortización via embargo judicial, vs. amortización financiera clásica (sistema francés), y en la práctica un 15 % de demora judicial podría llegar a equivaler a poco más de un 8 % en sede financiera.

Efectivamente, si lo que suspende son solo los lanzamientos, pero se puede seguir con el resto del proceso, como es la ejecución de la deuda y llegando la garantía a ser propiedad del propio banco, de su filial inmobiliaria o de un tercero, y que lo único que suponga la ley, es la demora de “la toma de posesión”, el ejecutado, por mucho que pudieran cambiarle las cosas en estos 24 meses de moratoria no tiene manera de “rehacer” su situación.

En cuanto a los tipos de demora que en general se aplican a las deudas vencidas, solo por sentido común, carecen de toda lógica, y contradicen un tema que en realidad es clavado como es el descubierto en cuenta, pero jurídicamente es otra cosa, si fuera lo mismo haría tiempo que algún abogado hubiera visto posibilidades.

En este sentido también “claman al cielo” los intereses de tarjetas de crédito, que en ocasiones superan el 2% mensual, yo he visto algunos en el 2,10% (25,20% nominal anual), y creo que mas de uno ha intentado atacar esto a través de la Ley Azcarate de 1908

Es que no tienen nada que ver la suspensión del lanzamiento, donde la propiedad ya es de la entidad bancaria (directamente o mediante sociedad interpuesta), y por tanto, la parte de deuda que se amortiza por la subasta judicial ya no existe, con el interés de demora aplicado tanto al cálculo de la deuda original, como al que se le aplica a la deuda remanente post-adjudicación vivienda.

Antes, adjudicación en fecha x, por importe x. Deuda original de D, queda reducida a D-x. Por ese remanente, desde la fecha de adjudicación, siguen corriendo intereses de demora.
El lanzamiento puede suceder en cualquier momento x+dias.

Ahora, para quien pueda acojerse a la moratoria, IDEM. Solo que el lanzamiento se producirá en fecha x+730 días (o menos).

Lo único que va de regalo en la moratoria es que por ese derecho a uso precario de la vivienda, en ningún caso se le podrá repercutir coste alguno al morador. Ni siquiera los gastos en que incurra el nuevo propietario, tales como IBIs o cuotas de la comunidad, que son derivados de ser ya el propietario.

Y por cierto, no son dos años gratis, es simplemente una moratoria hasta el 15 de noviembre de 2014.

Sobre que los intereses de demora escriturados sean abusivos, es una de las cosas que apunta la previsible sentencia del TJUE.
Seguramente la cosa quedará del tipo que el interés de demora pactado (tipo 18-20 %, o incluso superior), será solo de aplicación respecto de las cuotas vencidas y no satisfechas, hasta su pago, o rescisión unilateral por parte del banco. Y que llegado a la rescisión, la deuda existente en ese momento (capital, intereses devengados ordinarios no satisfechos, intereses moratorios solo de las cuotas devengadas no satisfechas), se le aplicarán las clausulas generales de protección al consumidor.

O sea, por defecto 2,5 veces el interés legal del dinero, o incluso a juicio del juzgador (cosa que también se incluirá de alguna manera), quizás solo el interés de demora judicial. O sea, el 10 % o el 6 % respectivamente.
Posiblemente el 10 % hasta la fecha de adjudicación. Y el 6 % para el cobro judicial de la deuda remanente.

Si hacen estos cambios, muy leves y que para nada tocan la esencia de la seguridad de la garantía hipotecaria, para la banca dejará de ser negocio rescindir hipotecas, y les será bastante más interesante esforzarse un poco para que el deudor se recomponga, y logre cumplir la devolución del préstamo.

Lo que no acabo de entender es que si hay una ley de interés máximo de demora 2,5 veces el interés legal http://www.elderecho.com/civil/consumidor-intereses_11_468055004.html, en cuyo caso sería el actual 4% x 2,5 = 10 % y tambiés existe el interés legal de demora, cuyo porcentual se publica cada año en los presupuestos generales del estado (creo), si bien en alguna ocasión se modificó a mitad del ejercicio http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf (ver la segunda página) ...... bien ..... si el interés máximo de demora para consumidores, es del 10% (que no es poco) y se utiliza en descubiertos en cuenta, no acabo de entender que si se pueda aplicar, por mas acuerdo que exista entre las partes, porque parece lógico que un acuerdo particular no debería "contradecir" una ley, bien es cierto que el concepto es distinto, pero a efectos reales es lo mismo.

Sigo pensando que hubiera costado poco, y probablemente hubiera sido aceptado por los acreedores, el aplicar el interés legal del 4% o equiparar el de demora tributario del 5% ....

Otra demostración del atraco a mano armada que perpetra el sistema financiero al consumidor: los intereses de demora.
En caso de impago, el daño causado al acreedor se debe reparar, por suspuesto, pero mira por donde no se resarce en justicia, con una cantidad igual a los intereses remuneratorios, no, qué vá, para nada, sino que "lo normal" es que nos vayamos a un interés de demora del 20% (¡!)
La norma la fija y se la impone al consumidor el más fuerte, con la aquiescencia del poder político (no podía ser de otra manera) que sin el más mínimo empacho regula a la medida de una de las partes, la cual (para mayor inri) se financia al 1% pero puede llegar a reclamarte el 20%. Todo muy legal, muy de justicia. Y por supuesto, mis bonus y mis objetivos ni me los toques.