De la lectura del auto de la sección tercera de la audiencia provincial de Navarra podemos destacar una información muy interesante que nos va a llevar a detectar un olvido increíble pero a dar un hilo del que tirar y obtener mucha más información de la que podía llegar a imaginar.
Recordemos que estamos hablando de un proceso de ejecución que BBVA inició en virtud de una hipoteca formalizada entre BBVA y dos personas en 2006, que ha incurrido en impago. En consecuencia, la entidad ha iniciado el procedimiento de reclamación de la deuda. La subasta ha quedado desierta y BBVA ha solicitado la adjudicación por un importe superior al 50% del valor de tasación para ceder el remate a terceros. Finalmente el tercero ha resultado ser BBVA RMBS 3 Fondo de titulación de activos.
Según lo que se desprende en el “segundo auto de Navarra” el juzgado de primera instancia, decía que en el patrimonio de la entidad ejecutante no entra el importe de la adjudicación, dado que son entidades del mismo grupo, sino con el valor de mercado del inmueble. La audiencia rechaza este argumento por una rara explicación del valor de mercado que ya trataremos. Pero lo que no parece entender nadie es que aquí ha existido un lío monumental que quizás deberíamos desenredar un poco, porque la cosa tiene su miga.
La primera cuestión que debemos aclarar es si BBVA y BBVA RMBS 3 son empresas del mismo grupo. Quizás por el nombre pueda pensarse que sí, pero la realidad es que no lo son, de tal forma que el juzgado de primera instancia se ha columpiado un poco. Pero curiosamente, a pesar de tener un error grave al estimar que las dos entidades son del mismo grupo, la realidad es que ha acertado en esto de que el inmueble ha acabado en el patrimonio del acreedor.
¿Cómo se puede entender esto?. Pues en realidad es muy sencillo y como los problemas que tienen una solución imposible, pero sencilla, se explica exponiendo que BBVA no era el acreedor de estas dos personas. En este proceso tenemos que entender que BBVA ha “olvidado” que no es el acreedor de estas personas, porque la alternativa es peor.
BBVA RMBS es un fondo de titulación de activos hipotecarios, que ha sido creado en 2007, mediante la cesión de los préstamos de BBVA que pasan a ser de este fondo que carece de personalidad jurídica, pero que tiene patrimonio separado del grupo. Este fondo ha emitido obligaciones por 3.000 millones y suscrito un préstamo con BBVA que es su pasivo. En palabras simples, BBVA ha cogido unas cuantas hipotecas, (3.000 millones), las ha empaquetado y ha creado un fondo que a su vez ha vendido obligaciones que han servido para pagar a BBVA.
En el informe de emisión de los bonos depositado en la cnmv comprobamos que BBVA no responde del patrimonio de este fondo y tampoco es propietario del fondo, simplemente es el administrador del fondo y titular del 83% de la sociedad gestora de este (Europea de Titulización). Por supuesto BBVA deja claro que no responde del impago, ni de ningún tipo de riesgo, (punto 3.3.2). Por otra parte en el tríptico de la emisión se hace constar que no es necesario comunicar a los deudores el cambio de acreedor y por tanto, los deudores no se llegaron a enterar del cambio de acreedor. Se entiende que tampoco consideran necesario avisar al registro de la propiedad ni nada por el estilo, (lo que si tenemos que hacer los mortales cuando modificamos una hipoteca). Esto no consta pero ya veremos después que tiene tela también.
Llegado el momento de la demanda, es el administrador el que tiene que hacer los trámites y en previsión de problemas legales, el administrador se presenta como acreedor y olvida parte de la documentación de la deuda. Reclama la deuda como suya y al final se adjudica el inmueble como acreedor para ceder el remate a un tercero que al final es en realidad el verdadero acreedor de estas dos personas. Por supuesto, todo ello cargándose todas las leyes, y desde luego el procedimiento de reclamación judicial en caso de impago establecido en el famoso tríptico que establece que será la gestora en representación del fondo la que reclame el importe, (y al final lo hace el cedente, que no es acreedor como acreedor).
Para que entendamos lo que ha ocurrido y la gravedad de lo acaecido, me gustaría que lo viésemos de otra forma. Hemos llegado a una situación que cualquier cosa que hagan los bancos ya nos parece hasta normal; pero las cosas se ven bien en el caso de que alguien tenga que responder de los hechos. Imaginemos que dejo dinero a una persona, de tal forma que me va pagando poco a poco. Como necesito dinero vendo la deuda, por tanto esta persona no me debe a mí, sino que le debe a otro. Pero yo no le digo nada y me limito a recoger el dinero del deudor y dárselo en 7 días a quien me compró la deuda. Pero llegado un momento el deudor deja de pagar, y aunque yo he vendido la deuda, me voy a un juzgado con el papel inicial de la deuda, (sin llevar los otros), hago entender que se me debe un dinero (que no es real), consigo un bien, luego reclamo más dinero aún ¡y lo saco en la prensa!, (cargándome por cierto la normativa de datos personales). Pero en los tiempos libres que me quedan mientras recomiendo como salir de la crisis, aún queda más.
La alternativa a entender que los hechos se hayan producido de esta forma es que el fondo de titulación se haya cargado todas las normativas legales, todas las previsiones y por supuesto sus propios estatutos, objetivos y limitaciones expresadas en el tríptico de lanzamiento, para comprar inmuebles cuando únicamente puede adquirir derechos sobre créditos hipotecarios. O volviendo al ejemplo cercano. La opción de que BBVA si fuese el acreedor, supondría que si alguien me debe dinero, y consigo una casa, lo que hago es pasársela a un fondo que gestiono, (pero que no es mío), que solo puede aceptar créditos, (nunca inmuebles), y coger el dinero de ese fondo sin que los participes se enteren.
Si vamos a las cuentas anuales del fondo en 2009, dicen expresamente que la cesión judicial de activos no ha sido en todos los casos, directamente a favor del fondo, realizándose a favor de la sociedad gestora o del administrador, (BBVA). Concretamente de las 100 adjudicaciones de inmuebles en el 2009, 89 han sido adjudicados a BBVA RBS, 6 a BBVA y 5 a la sociedad gestora. La razón es que determinados juzgados han estimado que el fondo no puede mantener dicha titularidad en virtud de la ley hipotecaria, (artículo 9.4) al no tener personalidad jurídica y sin existir una norma jurídica con rango de ley que lo prevea expresamente.
Además nos cuenta BBVA RBS que son mucho más numerosos, (no las cuantifica), los casos en los que el registrador deniega la inscripción, a pesar de contar con las adjudicaciones judiciales y de (digo textual) “la doctrina de la Dirección general de los registros y del notariado que admiten la inscripción en determinados supuestos especiales a favor de entidades o patrimonios separados que tampoco tienen personalidad jurídica”. Si alguien pregunta por los riesgos legales declarados en la emisión de esta titulación aparece que está en trámite legal la regulación de las hipotecas inversas y la ley de dependencia, que pueden afectar pero no aparece esta pequeña tontería como riesgo declarado.
Cuenta que han instado al ministerio de economía la ley que necesitan pero que aún no ha sido promulgada, pero por otra parte nos cuentan que a pesar de todo, lo contabilizan todo en el fondo.
Para volver a poner un ejemplo cercano, esto sería el caso equivalente a que yo tenga un socio, y entre los dos tengamos varias empresas; pues según me interese vamos registrando los distintos activos según me convenga en cada caso, sin que el otro socio se entere; y cuando me venga una inspección de hacienda o lo que sea, pues le diré que total como lo controlo todo, (hasta lo que es mío y de lo que no respondo), que da un poco igual, pero que ni se les ocurra meterme un puro, porque ya le he dicho a la Salgado que ya está tardando con la ley para que pueda hacer lo que me da la gana.
Claro que en este caso, igual me cuentan que muy bien, que todo muy bonito, pero que las leyes son las que son, y que si la legislación no me permite algo, pues nadie me obliga a titulizar.
Esperando no haber liado mucho al personal, puedo hacer un resumen diciendo que BBVA formalizó un crédito, que vendió, que por tanto dejó de ser acreedor de estas dos personas, pero que sin embargo reclamó el pago del crédito, (supongo que de alguna forma que se entendiese que era el acreedor pero sin decirlo), un juzgado estimo la deuda valida y le adjudico a BBVA un activo para hacer frente a una deuda, de tal forma que BBVA consigue una satisfacción que NO LE CORRESPONDÍA. Posteriormente ha traspasado el remate al acreedor, y sin que nadie hubiese detectado nada, aunque el acreedor y ahora dueño del inmueble es muy dudoso que tenga capacidad legal para inscribirlos.
De esta forma, se explica que el tribunal de primera instancia, como si de un partido de futbol fuera, equivocándose acaba acertando en determinar que el acreedor se queda el bien, en una subasta y procedimiento que como poco es manifiestamente irregular; lo que no soy capaz de explicar es como unos años después, y un procedimiento judicial, resulta que nadie le ha preguntado a la entidad: ¿A usted que se le debe?. Esa pregunta haría desestimar inmediatamente la demanda presentada, (la inicial y la actual), y luego habría que hacer muchas, pero que muchas preguntas reclamando una deuda, que no es suya y diseñando todo el procedimiento para engañar a todo el mundo.
La audiencia provincial, ni tan siquiera llega a entrar en esto, y desmiente el hecho que “el valor de mercado del bien hipotecado es superior a la cantidad reclamada por principal…”. Y aquí es importante la razón por la que no acepta esta afirmación, en el que se monta un gran lío con los conceptos valor de mercado y valor de tasación.
El juzgado dice que valor de mercado y tasación “obviamente” no son lo mismo; lo cual es una barbaridad desde todos los puntos de vista, ya que las tasaciones no son más que los estudios determinados a calcular y valorar un bien. Dicho de otra forma, tasar es determinar el valor de mercado, de tal forma que la tasación es el valor de mercado según el tasador. Sin embargo el juez se inventa una definición del valor de mercado, (diferente al de una tasación) en el que el precio de mercado de un valor en un momento es el precio que un comprador está dispuesto a pagar en un momento determinado por ese bien. Esto choca con todos los principios y definiciones de una forma tan absurda que es casi imposible entenderlo. Por un lado, el hecho de que de repente un comprador estuviese a pagar ingentes de cantidades por un bien, no significaría que el precio de mercado fuese ese. Sobre todo porque el mercado son multitud de compradores, (en el que unos están dispuestos a pagar más y otros menos) y oferentes que se ponen de acuerdo. “Alguien” no fija jamás un precio de mercado.
Pero en medio de tal discurso rarísimo nos cuenta que el valor puede variar en el tiempo, de forma que la tasación de un bien en 2006, (supongo que ahora si lo considera valor de mercado), puede ser distinta de la tasación en 2010; este argumento tiene mucha consistencia, sobre todo cuando usa la palabra “PUEDE”; por tanto si estos son los argumentos que la audiencia tiene para rebatir este argumento, debería replanteárselos, porque es cierto que la tasación de 2006 PUEDE ser distinta, pero ¿ES?. Puede parecer que sí, porque BBVA en la “primera sentencia de Navarra” afirma que el valor ha bajado. Pero, ¿adivinan que opina BBVA RBS?. Quizás sea importante entender que es lo que dice el acreedor, y muchas más cosas que van a salir tirando del hilo.
