Desde los servicios jurídicos de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) se recomienda vigilar determinados aspectos que pueden ser objeto de reclamación; este resúmen hace un repaso a los más evidentes y frecuentes. Publicamos este contenido, elaborado por ADICAE para que puedas prevenir estos ataques a tus derechos conociendo sus artimañas.
Veamos (se transcriben literalmente las recomendaciones de Adicae):
"- Las comisiones creadas por servicios no solicitados. Los bancos no pueden percibir importes por servicios no solicitados por el cliente.
- Irregularidades en las fechas de valoración de las operaciones. El apunte incorrecto en cuanto a las fechas de las distintas operaciones bancarias de abono y cargo puede ir en contra de los intereses del consumidor. Todo está regulado por ley.
- Excesiva demora en la tramitación de solicitudes. Por ejemplo, en un trámite de subrogación (cuando el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera porque le mejora las condiciones) el tiempo puede jugar a favor del banco o caja.
- Aplicación en la vida del préstamo de intereses superiores a los pactados y penalizaciones por amortizaciones anticipadas no acordadas expresamente.
- Aplicación de fórmulas incorrectas de cálculos en la amortización de los créditos.
- Abono de préstamos en fechas posteriores al comienzo del periodo de devengo de intereses. En ningún caso podrán generarse intereses antes de tener completa disponibilidad del importe íntegro del préstamo.
Cláusulas abusivas más frecuentes
Todas estas irregularidades pueden ser reclamadas. Pero además, "las cláusulas abusivas para el consumidor no son válidas, a pesar de estar firmadas", recuerdan desde ADICAE. Tanto esta asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros como AUSBANC han detectado cláusulas abusivas como las siguientes:
- El hecho de que la revisión del euribor en algunas entidades se realice automáticamente por parte del banco sólo cuando supone un aumento de la cuota pero que cuando conlleva una reducción de la misma la disminución sólo se aplique cuando es requerida por el usuario.
- La obligación de subrogarse a la hipoteca contratada por el promotor. Cuando el consumidor se ve abocado a asumir obligaciones ya contraídas y, en caso de negarse, a hacerse cargo de la comisión de cancelación del crédito hipotecario del promotor. En los contratos de compraventa de viviendas debe constar de una forma clara la posibilidad de optar por la subrogación en el préstamo que la promotora tenga concertado o bien por otras modalidades de pago. La Ley 26/1984 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que tendrá el carácter de cláusula abusiva "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)".
- Obligatoriedad de contratar una serie de productos con la entidad financiera además del préstamo hipotecario (domiciliación de nóminas, tarjetas de débito y crédito, contratación de seguro de vida y seguro de incendios). Esta obligatoriedad consta en escritura pública como condicionante de mantenimiento de las condiciones del préstamo hipotecario, en caso de anular alguno de los servicios o contratos anteriores se modificarían las condiciones del préstamo en perjuicio de prestatario. En este caso la entidad financiera estaría limitando el derecho a la competencia, ya que no es obligatorio contratar un seguro de vida y en el seguro de incendios existe libertad de elección. "Cuando esto se produce el tipo de interés que se aplica al préstamo se calcula según variables extraordinarias y en contra de la transparencia", resume Beldarrain. La contratación de un seguro de vida o multirriesgo puede tener ventajas para los usuarios pero éstos tienen derecho a buscar las mejores ofertas del mercado y a no dejarse llevar por la imposición de la entidad financiera. En cuanto a la domiciliación de la nómina, éste es un instrumento a disposición de los usuarios para obtener mejores condiciones en la contratación de productos financieros, según opinan en ADICAE, y "evita muchas sorpresas y descubiertos innecesarios", a juicio de Mayayo.
- La obligatoriedad de contratar un seguro de prima única anticipada. La entidad financiera exige un seguro de vida como garantía de indemnización en caso de muerte del prestatario y le obliga a suscribir un seguro de prima única, que consiste en el pago anticipado de toda la duración del seguro y que puede suponer en préstamos de 120.000 euros unos 9.000 euros más. Esto supone automáticamente tener que ampliar el préstamo y no tiene sentido que el banco o caja se niegue a aceptar que se difiera el pago.
- El punto en el que se recoge que quien suscribe un préstamo podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la venta conlleva la subrogación del crédito en vigor. En ese caso deberá ser autorizada expresamente por la entidad. Esta disposición priva al propietario de su facultad como tal, desnaturaliza la finalidad de la hipoteca que se ha constituido, es decir, la de servir de garantía al cumplimiento de una obligación pecuniaria. Si el cliente está en disposición de vender el bien y con el producto de esa operación obtener el dinero que puede permitirle amortizar el préstamo, no hay razón jurídica para impedírselo. No puede la entidad impedir la venta o enajenación porque crea que su deuda no se va a satisfacer.
- La incorporación de límites mínimos en los tipos de interés. La aplicación de tipos de interés mínimos se puede considerar abusiva en tanto que se aplica una limitación cuando hay una bajada de tipos de interés pero no tiene una compensación a favor de los consumidores, ya que en caso de subida no existe una limitación real del tipo de interés al alza. Por ejemplo si los límites están el entre 3% de mínimo y el 12% de máximo muchas personas estarían pagando más de lo que les correspondería en una revisión ordinaria. Es una cláusula muy perjudicial para los consumidores Ante la imposición de esta cláusula conviene primero acudir a la propia entidad para intentar negociar. Si no se consigue habrá que reclamar ante el Banco de España y, por último, recurrir a la vía judicial. Sin embargo, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española insiste en que "siempre" se han marcado tipos de interés máximos y mínimos y que los topes legales entre los que se pueden mover "no son ni pueden ser simétricos" porque, por ejemplo, "ahora el recorrido hacia abajo es nulo". Gregorio Mayayo nos remite a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, que recoge la posibilidad de establecer dichos límites.
- El redondeo al alza. El consumidor se ve obligado a abonar cantidades muy superiores a las que les corresponderían en el transcurso del préstamo hipotecario y este elemento no forma parte del precio, elemento esencial del contrato.
Para hacer uso de nuestros derechos
La contratación de un préstamo hipotecario es el producto de una negociación bilateral entre el solicitante y la entidad financiera. Y si bien es cierto que bancos y cajas no pueden exigir por ley, por ejemplo, la contratación de un seguro de vida al destinatario de un crédito, lo cierto es que tampoco están obligados a concederle una hipoteca. Son libres de otorgar el crédito o no, aunque la colocación de este tipo de productos financieros forme parte de su estrategia de captación de nuevos clientes.
Para iniciar esta negociación, es conveniente que el prestatario conozca su capacidad de pago, lo que le conviene a medio y largo plazo, que tenga una previsión de ingresos etc. y que acuda a varias entidades financieras. No es mala idea empezar por la sucursal de la que ya se es cliente pero es aconsejable conocer varias ofertas para comparar y escoger la más ventajosa.
Algunos consejos para seleccionar una hipoteca:
. Pedir explicaciones y sobre los puntos en los que difiera e intente negociarlos por separado.
. La entidad de crédito debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación y validez en la que consten todos los detalles financieros de la operación. Si se contrata la hipoteca por Internet habrá que imprimirla. "Esta modalidad tiene las mismas garantías que la presencial -indica el presidente de la AHE- con la única dificultad de que después el cliente será atendido por un call center".
. El contrato debe estar en la notaría, que el usuario tiene derecho a escoger porque es quien paga sus gastos, como mínimo tres días antes de la firma para que el consumidor pueda consultar de forma gratuita con el fedatario cualquier duda.
. El notario, al formalizar la escritura debe advertir de cualquier anomalía que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo al prestatario.
. No firmar nada en blanco ni con cuyo contenido no esté conforme. Cerciórese antes de estampar su firma de que entiende todos y cada uno de los puntos expuestos.
. La constitución de la hipoteca exige su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de calificar la hipoteca, esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que requieran su asesoramiento, según el artículo 334 del Reglamento Hipotecario.
. Todo contrato debe estar presidido por el principio de buena fe, que prohíbe la imposición de cláusulas abusivas. Su firma no obliga a cumplir todo lo que en el documento se recoge, puesto que las cláusulas abusivas para el consumidor no son válidas, a pesar de estar firmadas.
. Si considera que sus derechos como consumidor han sido vulnerados, no dude en reclamar -primero amistosamente y luego, si es preciso, judicialmente- y en valorar la posibilidad de llevarse la hipoteca a otro banco.
Durante la vida de la hipoteca también hemos de observar si las cuotas y penalizaciones que nos aplican son las correctas. El Banco de España calcula y publica los índices de referencia que regulan el tipo de interés en los préstamos variables. El resto de la información se halla en la escritura de constitución del contrato hipotecario, que hay que conservar siempre, donde deben establecerse las condiciones exactas de estas penalizaciones y comisiones, e igualmente los gastos aparejados al retraso en el pago de la cuota mensual."
Fuente: ADICAE
Veamos (se transcriben literalmente las recomendaciones de Adicae):
"- Las comisiones creadas por servicios no solicitados. Los bancos no pueden percibir importes por servicios no solicitados por el cliente.
- Irregularidades en las fechas de valoración de las operaciones. El apunte incorrecto en cuanto a las fechas de las distintas operaciones bancarias de abono y cargo puede ir en contra de los intereses del consumidor. Todo está regulado por ley.
- Excesiva demora en la tramitación de solicitudes. Por ejemplo, en un trámite de subrogación (cuando el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera porque le mejora las condiciones) el tiempo puede jugar a favor del banco o caja.
- Aplicación en la vida del préstamo de intereses superiores a los pactados y penalizaciones por amortizaciones anticipadas no acordadas expresamente.
- Aplicación de fórmulas incorrectas de cálculos en la amortización de los créditos.
- Abono de préstamos en fechas posteriores al comienzo del periodo de devengo de intereses. En ningún caso podrán generarse intereses antes de tener completa disponibilidad del importe íntegro del préstamo.
Cláusulas abusivas más frecuentes
Todas estas irregularidades pueden ser reclamadas. Pero además, "las cláusulas abusivas para el consumidor no son válidas, a pesar de estar firmadas", recuerdan desde ADICAE. Tanto esta asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros como AUSBANC han detectado cláusulas abusivas como las siguientes:
- El hecho de que la revisión del euribor en algunas entidades se realice automáticamente por parte del banco sólo cuando supone un aumento de la cuota pero que cuando conlleva una reducción de la misma la disminución sólo se aplique cuando es requerida por el usuario.
- La obligación de subrogarse a la hipoteca contratada por el promotor. Cuando el consumidor se ve abocado a asumir obligaciones ya contraídas y, en caso de negarse, a hacerse cargo de la comisión de cancelación del crédito hipotecario del promotor. En los contratos de compraventa de viviendas debe constar de una forma clara la posibilidad de optar por la subrogación en el préstamo que la promotora tenga concertado o bien por otras modalidades de pago. La Ley 26/1984 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que tendrá el carácter de cláusula abusiva "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)".
- Obligatoriedad de contratar una serie de productos con la entidad financiera además del préstamo hipotecario (domiciliación de nóminas, tarjetas de débito y crédito, contratación de seguro de vida y seguro de incendios). Esta obligatoriedad consta en escritura pública como condicionante de mantenimiento de las condiciones del préstamo hipotecario, en caso de anular alguno de los servicios o contratos anteriores se modificarían las condiciones del préstamo en perjuicio de prestatario. En este caso la entidad financiera estaría limitando el derecho a la competencia, ya que no es obligatorio contratar un seguro de vida y en el seguro de incendios existe libertad de elección. "Cuando esto se produce el tipo de interés que se aplica al préstamo se calcula según variables extraordinarias y en contra de la transparencia", resume Beldarrain. La contratación de un seguro de vida o multirriesgo puede tener ventajas para los usuarios pero éstos tienen derecho a buscar las mejores ofertas del mercado y a no dejarse llevar por la imposición de la entidad financiera. En cuanto a la domiciliación de la nómina, éste es un instrumento a disposición de los usuarios para obtener mejores condiciones en la contratación de productos financieros, según opinan en ADICAE, y "evita muchas sorpresas y descubiertos innecesarios", a juicio de Mayayo.
- La obligatoriedad de contratar un seguro de prima única anticipada. La entidad financiera exige un seguro de vida como garantía de indemnización en caso de muerte del prestatario y le obliga a suscribir un seguro de prima única, que consiste en el pago anticipado de toda la duración del seguro y que puede suponer en préstamos de 120.000 euros unos 9.000 euros más. Esto supone automáticamente tener que ampliar el préstamo y no tiene sentido que el banco o caja se niegue a aceptar que se difiera el pago.
- El punto en el que se recoge que quien suscribe un préstamo podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la venta conlleva la subrogación del crédito en vigor. En ese caso deberá ser autorizada expresamente por la entidad. Esta disposición priva al propietario de su facultad como tal, desnaturaliza la finalidad de la hipoteca que se ha constituido, es decir, la de servir de garantía al cumplimiento de una obligación pecuniaria. Si el cliente está en disposición de vender el bien y con el producto de esa operación obtener el dinero que puede permitirle amortizar el préstamo, no hay razón jurídica para impedírselo. No puede la entidad impedir la venta o enajenación porque crea que su deuda no se va a satisfacer.
- La incorporación de límites mínimos en los tipos de interés. La aplicación de tipos de interés mínimos se puede considerar abusiva en tanto que se aplica una limitación cuando hay una bajada de tipos de interés pero no tiene una compensación a favor de los consumidores, ya que en caso de subida no existe una limitación real del tipo de interés al alza. Por ejemplo si los límites están el entre 3% de mínimo y el 12% de máximo muchas personas estarían pagando más de lo que les correspondería en una revisión ordinaria. Es una cláusula muy perjudicial para los consumidores Ante la imposición de esta cláusula conviene primero acudir a la propia entidad para intentar negociar. Si no se consigue habrá que reclamar ante el Banco de España y, por último, recurrir a la vía judicial. Sin embargo, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española insiste en que "siempre" se han marcado tipos de interés máximos y mínimos y que los topes legales entre los que se pueden mover "no son ni pueden ser simétricos" porque, por ejemplo, "ahora el recorrido hacia abajo es nulo". Gregorio Mayayo nos remite a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, que recoge la posibilidad de establecer dichos límites.
- El redondeo al alza. El consumidor se ve obligado a abonar cantidades muy superiores a las que les corresponderían en el transcurso del préstamo hipotecario y este elemento no forma parte del precio, elemento esencial del contrato.
Para hacer uso de nuestros derechos
La contratación de un préstamo hipotecario es el producto de una negociación bilateral entre el solicitante y la entidad financiera. Y si bien es cierto que bancos y cajas no pueden exigir por ley, por ejemplo, la contratación de un seguro de vida al destinatario de un crédito, lo cierto es que tampoco están obligados a concederle una hipoteca. Son libres de otorgar el crédito o no, aunque la colocación de este tipo de productos financieros forme parte de su estrategia de captación de nuevos clientes.
Para iniciar esta negociación, es conveniente que el prestatario conozca su capacidad de pago, lo que le conviene a medio y largo plazo, que tenga una previsión de ingresos etc. y que acuda a varias entidades financieras. No es mala idea empezar por la sucursal de la que ya se es cliente pero es aconsejable conocer varias ofertas para comparar y escoger la más ventajosa.
Algunos consejos para seleccionar una hipoteca:
. Pedir explicaciones y sobre los puntos en los que difiera e intente negociarlos por separado.
. La entidad de crédito debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación y validez en la que consten todos los detalles financieros de la operación. Si se contrata la hipoteca por Internet habrá que imprimirla. "Esta modalidad tiene las mismas garantías que la presencial -indica el presidente de la AHE- con la única dificultad de que después el cliente será atendido por un call center".
. El contrato debe estar en la notaría, que el usuario tiene derecho a escoger porque es quien paga sus gastos, como mínimo tres días antes de la firma para que el consumidor pueda consultar de forma gratuita con el fedatario cualquier duda.
. El notario, al formalizar la escritura debe advertir de cualquier anomalía que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo al prestatario.
. No firmar nada en blanco ni con cuyo contenido no esté conforme. Cerciórese antes de estampar su firma de que entiende todos y cada uno de los puntos expuestos.
. La constitución de la hipoteca exige su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de calificar la hipoteca, esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que requieran su asesoramiento, según el artículo 334 del Reglamento Hipotecario.
. Todo contrato debe estar presidido por el principio de buena fe, que prohíbe la imposición de cláusulas abusivas. Su firma no obliga a cumplir todo lo que en el documento se recoge, puesto que las cláusulas abusivas para el consumidor no son válidas, a pesar de estar firmadas.
. Si considera que sus derechos como consumidor han sido vulnerados, no dude en reclamar -primero amistosamente y luego, si es preciso, judicialmente- y en valorar la posibilidad de llevarse la hipoteca a otro banco.
Durante la vida de la hipoteca también hemos de observar si las cuotas y penalizaciones que nos aplican son las correctas. El Banco de España calcula y publica los índices de referencia que regulan el tipo de interés en los préstamos variables. El resto de la información se halla en la escritura de constitución del contrato hipotecario, que hay que conservar siempre, donde deben establecerse las condiciones exactas de estas penalizaciones y comisiones, e igualmente los gastos aparejados al retraso en el pago de la cuota mensual."
Fuente: ADICAE
