Consejo de ministros

Si, lo comenta Robinhood en el comentario nº15

No recuerdo nada al respecto, ¿recuerdas algo más?

Hombre, es que no es lo mismo. La declaración -que no es jurada, art. 1260 Cc- sólo se hace para justificar que no se han hecho notificaciones de tanteo al arrendatario porque no existe tal arrendatario. El legislador podría haber omitido todo el paripé y simplemente haber presumido que si no se hacen notificaciones es porque el arrendatario no existe. Y si luego existe, que ejercite sus derechos ante los tribunales.

Esta declaración tiene una doble finalidad. Por un lado, protege un poco al arrendatario que no ha inscrito su derecho. Es decir, a uno que ni siquiera está protegido por el registro. Y por otro lado, protege al adquirente, porque dada la peculiaridad de los arrendamientos especiales, estos se imponen al adquirente aunque no estén inscritos.

Admitir la cancelación del arrendamiento por declaración del transmitente lo veo más problemático. Si las inscripciones pueden cancelarse sin la voluntad del titular, sirven de bastante poco. Si lo admitimos, al día siguiente veremos cancelaciones de hipotecas y embargos porque el propietario jura por sus muertos que están pagados.

En el caso concreto de los arrendamientos, con la legislación actual el adquirente se vería perjudicado porque se le impone el arrendamiento. ¿de qué le ha servido ser tercero del 34 Lh? De nada. Y con la regulación del anteproyecto, estaríamos permitiendo extinguir un derecho inscrito de arrendamiento por la sola voluntad del arrendador. No da mucha seguridad jurídica...

La inscripción se hace por escritura pública (art. 2.5 Lh y art. 2 RD 297/1996, que regula la inscripción de arrendamientos), y no veo que el anteproyecto cambie nada. Si el arrendador o el arrendatario es una administración pública, entiendo que podrá inscribirse el simple documento administrativo (art. 156 del RDLegislativo 3/2011). Respecto a los gustos de los registradores, hay de todo: desde los firmes defensores de la escritura, hasta los que abren mucho la mano para perjudicar a los notarios.

El contrato de arrendamiento se perfecciona por el mero consentimiento, y cualquiera de las partes puede compeler a la otra al otorgamiento de escritura privada (art. 37 LAU) o pública (art. 1280, 2º Cc), que será de cargo del arrendatario (art. 1555, 3º).

El derecho de tanteo y retracto sigue vigente, pero el anteproyecto prevé que se pueda renunciar en el contrato para cualquier caso, no sólo en el supuesto del todavía vigente 25.8 LAU.

La escritura del arrendamiento devengará según la cuantía. Además del arancel que postea Ciberet, el art. 8 del RD citado impone una rebaja del 25%. Vamos, que un alquiler normalito se puede quedar en 100 euros. El palo de ITP es otra cosa.

En cuanto a la cancelación, la regla general es la necesidad del titular del derecho cancelado (art. 82, párr 1º Lh), pero podrá cancelarse sin su consentimiento cuando la extinción del derecho resulte de la ley o del título (párr. 2º), como sería el caso de un arrendamiento a plazo. Esta cancelación se hará de oficio por el registrador (art. 353, párr. 3º Rh). Sin embargo, el art. 177 Rh, para la cancelación de arrendamientos especiales, remite a su legislación específica. Y el art. 7 RD 297/1996 establece una especia de “periodo de gracia” para la inscripción, por si el arrendamiento se ha prorrogado conforme a los arts. 9 y 10 LAU y no se ha inscrito la prórroga. Pero transcurridos estos plazos, sí se cancelarán. La verdad es que la regulación es criticable, porque sólo protege la supuesta prórroga de tres años a los arrendamientos de duración inferior a cinco años, pero el derecho de prórroga por tres años rige para todos los arrendamientos, cualquiera que sea su duración inicial. Y la regulación no diferencia entre arrendamientos de vivienda y de uso distinto, cuando la ley sí lo hace. Vamos, chapucilla. El RD también permite la cancelación por el acta notarial manifestando la voluntad de no prorrogar, una vez pasados los cinco primeros años.

La no cancelación de un arrendamiento extinguido puede dificultar la venta al vendedor, pero evidentemente el comprador no se puede ver perjudicado por un arrendamiento que ya no existe, por mucho que la inscripción esté sin cancelar. Como el art. 25 LAU exige notificaciones al inquilino, creo que sería necesario hacerlas para que el registrador acepte inscribir la transmisión, aunque en la notificación yo haría constar que se hace sólo a estos efectos y que esto no supone la admisión por el transmitente de la vigencia del arrendamiento.

Así debería ser, pues las declaraciones juradas ante el Registrador tienen el carácter de públicas, debido a la fe pública de que gozan estos profesionales. Otra cosa es que el registrador lo quiera hacer, pues como sabrás, estas declaraciones juradas no tienen coste.

Quizá esté siendo muy osado, pero opino que si una declaración jurada ante el notario o ante el mismo registrador basta para inscribir el título declarando la propiedad como sin arrendamientos, ¿no debería bastar también para declarar que tal o cual arrendamiento ha finalizado?

Pero si la reforma se termina aprobando, se pasaría de 5+3 años a 3+1 años la duración máxima de los contratos de arrendamiento. Vamos, que a los 4 años, se debería cancelar de oficio la anotación del contrato de arrendamiento. Esperemos, con paciencia, pues, la aprobación de la reforma.

Su cancelación viene regulada en el artículo 8 del RD 297/1996 y como norma general, o esperaras ocho años para que se cancele de oficio o te toca hacer un acta notarial para la cancelación del arrendamiento.