Tributacion compra local ¿IVA o ITP?

Hola foreros,
Os comento cuál es mi duda: soy un particular que estoy interesado en la compra de un local comercial, cuyo propietaria (me indica la inmobiliaria) es una sociedad. 
Me dice que no es la primera transmisión, por lo que aplicaría pagar ITP al 7% (eso no es problema ya que en la nota simple se podría corroborar este aspecto).
Mi duda surje en que hablando con un agente inmobiliario ajeno a esta operación, me comenta que el 99% de los locales que él vende están sujetos a IVA, ya que esos locales "suponen un bien primordial en la actividad economica que desempeña la empresa" y la compra-venta tributaría en ese caso como IVA y no como ITP. Por vuestra experiencia y conocimientos ¿Esto es así? ¿Necesito conocer como destina la sociedad este inmueble dentro de su patrimonio para saber qué impuesto me corresponde liquidar?
Gracias por adelantado y saludos. 
Daniel 

En el caso de operación entre dos sociedades tiene sentido renunciar a la exención de IVA. Tu caso, como particular, es ITP. Salvo mejor opinión. 

Gracias Rucko, 
¿Pero tiene sentido lo que comento de que si el inmueble supone un bien primordial en la actividad economica que desempeña la sociedad, la sociedad lo declara como parte de su patrimonio y en ese caso ambas partes tenemos que liquidar IVA? 
Gracias 

No. 
Es segunda transmisión o siguiente luego está exenta de IVA. Art 20.22 Ley del IVA.
La única posibilidad sería la renuncia del vendedor a esta exención pero para ello usted debería ser también empresario. 
Por tanto: ITP. 
Salvo mejor opinión. 

Hola,

Según lo que indicas, el vendedor del local es, según los art. 4 y 5 de la Ley del IVA, un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad y por tanto, la venta del local está sujeta a IVA.

Pero no indicas si tú también lo eres, o eres un particular. Si actualmente eres un particular pero piensas iniciarte profesionalmente y esa adquisición la vas a realizar para esa futura actividad, no dudes en indicarlo porque tienes una forma de tributación totalmente ventajosa respecto a lo que te indico a continuación, que es suponiendo que lo compras a título particular.

Por tanto, suponiendo que eres un particular, una vez determinado que la venta sí esta sujeta a IVA, hay que analizar si estaría exenta (es decir, a pesar de que se podría incluir en uno de los supuestos en los que el vendedor debería cobrarte el IVA, la Ley expresamente permite no hacerlo). En ese caso, entraría en juego la tributación por ITP.

Es en la propia escritura de compraventa dónde el vendedor manifestará si es una "segunda entrega" y por tanto, la venta que el hace está exenta de IVA (art. 20.Uno.22º LIVA) y no debe cobrártelo, siendo entonces tú quien debe liquidar e ingresar el ITP a la Haciendo autonómica correspondiente. Si la Hacienda estatal (encargada de la gestión e inspección del IVA) tras los procedimientos correspondientes de inspección, determina que esa transmisión si estaba sujeta a IVA por no cumplirse los requisitos para su exención, reclamará contra la empresa, que es el sujeto pasivo (el que debe cumplir con las obligaciones), nunca contra ti. Además, la empresa ya no te lo podrá repercutir a ti por no haberlo hecho en su momento, será un coste que deben asumir ellos por declarar la venta exenta cuando no cumplía los requisitos legales para ello. Si tu te llegarás a enterar de ello (lo cual es harto complicado), es más, podrías pedir la devolución del ITP a la Hacienda autonómica.

Por tanto, esa consideración que te ha hecho el agente inmobiliario puede ser correcta, pero las consecuencias de declarar la operación como segunda transmisión, cuando no lo es, las asumiría el vendedor.

Espero que te haya ayudado,
Un saludo.

Gracias Maqiz por tu respuesta. 
Soy un particular que estoy interesado en la compra de ese local para transformarlo en vivienda, sin realizar ningún actividad económica. 
¿En la práctica indica el vendedor en la escritura que es una segunda o posterior entrega? Entiendo que con la nota simple se determina si lo es o no, independientemente de si se expresa fehacientemente en las escrituras, ¿es así? 
¿No tiene sentido entonces que el inmueble sea declarado por la empresa como necesario en su actividad para determinar qué impuesto he de liquidar yo? 
Sigo sin tenerlo claro del todo. 
Básicamente mi decisión de si comprarlo o no radica en qué impuesto he de liquidar, si uno u otro. 
Gracias de nuevo. 

Segundas transmisiones de inmuebles, EXENTAS de IVA.
Por tanto, sujetas al ITP.
Salvo que se renuncie a la exención.
Para poder renunciar a la exención, hace falta que, de forma SIMULTANEA:
a.- El vendedor sea o actúe como "empresario a efectos del IVA"
b.1.- El comprador sea o actúe como "empresario a efectos del IVA"
y
b.2.- Su actividad esté sujeta y no exenta a un tipo de IVA efectivo (vamos, que facture CON IVA)

Hola,

Lo primero perdona la tardanza en contestar. Como respondiste al "hilo" y no a mi mensaje particular, Rankia no avisa y no me he percatado de tu respuesta hasta ahora.

Lamento informarte de que esa información de manera directa no va a aparecer en la nota simple. Puedes leer aquí (apartado vigésimo segundo) la exención del IVA que te comenté y como podrás ver, la casuística es tan enorme (p.ej: una segunda entrega sería si el local se hubiera arrendado por un plazo ininterrumpido de dos o más años, cosa que no aparece en el Registro de la Propiedad. O, por el contrario, si el inmueble fue comprado por la sociedad al verdadero promotor -y por tanto esta venta que te hará a ti en principio sí sería una segunda- ha sido rehabilitado por su actual propietario, la transmisión a tu favor volvería a considerarse una primera entrega, estando sujeta a IVA. Este hecho tampoco aparecerá en la nota simple). La función del Registro no es en ningún caso certificar esta exención.

Por tanto, solo te queda confiar en el vendedor, que según dices declarará que es una segunda entrega y, por tanto, tu operación estará sujeta a ITP. No tienes más a lo que "agarrarte". Pero como ya te he indicado, no es tu obligación comprobar la veracidad de esa afirmación, eso es función de la Hacienda estatal y si ella detecta una aplicación incorrecta, reclamará contra la sociedad, no contra ti, como ya te inidqué.

Y con respecto a la necesidad del inmueble para la actividad económica que realiza la sociedad, no tiene ninguna importancia. Es decir, es cierto que las todas las ventas que efectúe una empresa están sujetas a IVA, pero la Ley en determinados supuestos permite que esas ventas estén exenta (es decir, que el vendedor no debe cobrarte IVA). Y en el caso que nos ocupa, lo determinante es si es una primera entrega o no. Solo las primeras están sujetas a IVA. Las segundas o ulteriores están exentas y por tanto, entra en juego el ITP.

Un saludo,

Gracias de nuevo Maqiz, 
Comentar que el local está tal y como se hizo en su día hace 20 años: diáfano, paredes sin enfoscar, ni tomas de luz ni agua.... Al parecer, comenta el agente inmobiliario, es de una sociedad que adquirió por embargo al anterior propietario. Mañana tendré nota simple. 
Coincide lo que me comentas con lo que he indagado hoy:
He estado en la hacienda autónomica (andaluza) y ellos me comentan que velarán por el cumplimiento de la liquidación del impuesto por el que se rija la compra-venta (ellos si es ITP, la nacional si es IVA). 
Luego, el administrador de fincas del edificio, que también es abogado, me comenta que no hay limitación al cambio de uso que pretendo hacer (a vivienda) y me dice que por ley es de obligatoriedad indicar en cualquier contrato (señal, de harras o en notaría) qué impuesto se ha de liquidar (ya me encargaré de exigirlo), y que en ningún caso la empresa emitirá factura a posteriori para que yo liquide el IVA si en los documentos firmados se indica que se hace por ITP. 
La cuestión es que la inmobiliaria "cree" que es por ITP. Obviamente estoy indagando por mi cuenta porque me interesa la adquisición del local y no quiero sorpresas posteriores; si no fuera así, hubiera desestimado rápidamente la opción de compra. 
Me queda más claro el asunto después de vuestros comentarios. 
Mil gracias por la ayuda que prestáis en el asesoramiento. 
Saludos

Hola,

Como has podido comprobar, no hay más que confiar en la declaración del vendedor. Pero en el caso de que esta no sea ajustada a la normativa, será contra ellos a quien se dirigirá la Hacienda estatal. Tú estás totalmente cubierto respecto al IVA porque el responsable legal (sujeto pasivo) siempre será el vendedor (en este caso).

Por lo que comentas, suponiendo que la nave se hubiese edificado por el dueño anterior a la sociedad actual y este primero, a su vez, no se la hubiera adquirido a otro (lo cual haría la transmisión hacia ti una segunda entrega con total seguridad), si dicha sociedad no ha realizado la rehabilitación de la misma, que no es una mera reforma o adecuación y que, según comentas, es lo que sucede en tu caso, efectivamente lo que la empresa declara -segunda transmisión- se ajusta a la exención recogida en la LIVA y por tanto, tu adquisición se sujetará a ITP.

Respecto al cambio de uso del local, eso ya es tema de Urbanismo y de licencias, en el que no me manejo demasiado. Acude al Ayuntamiento en cuestión e infórmate para asegurar que el Administrador te ha dado una información veraz, porque lo que es seguro es que esa declaración sí que no que te cubre para poder hacer las obras que creas necesarias en el hipotético caso de que denieguen los permisos correspondientes.

Un saludo,