Os habréis fijado, aquellos interesados en estos temas, como a nuestro legislador le ha entrado la prisa. Parece que, espoleado por la crisis, se ha puesto a producir a marchas forzadas regulación vinculada al mundo financiero, de tal modo que se me van acumulando los borradores de posts. Tengo pendiente continuar con el análisis del marco legal de los intermediarios financieros, algo diré sobre la reforma concursal en relación con los acuerdos de refinanciación y el tratamiento de los particulares, y no acaba aquí la cosa.Se han dado cuenta que una Ley que tiene poco más de un año es un auténtico desastre. Me refiero a la reforma de la Ley de Subrogaciones hipotecarias, que ha sido recientemente parcheada por el Real Decreto 716/2009, de 4 de abril.
Situémonos. En un post de hace casi un año, ya os comente mi opinión sobre la reforma de la Ley de Subrogaciones. Todo un logro, se había empeorado lo que ya parecía lamentable. No tengo claro si llegaba a resolver problemas, pero si que creaba nuevos, originando pantanos jurídicos donde encenagarse durante eones.
Como no hacía falta ser muy listo para darse cuenta de la difícil aplicabilidad de semejante engendro, o tampoco tener muy desarrollado el sentido el oído para escuchar las quejas de los operadores jurídicos, han tenido a bien aprovechar el RD antes citado para hacer alguna pequeña modificación. Es de reseñar que la norma citada no tiene , en esencia, nada que ver con las subrogaciones, centrándose en el tema de titulizaciones hipotecarios y demás (tenéis un análisis de la misma en IurisCivilis), pero ya sabemos que el legislador tiene desde hace tiempo una técnica muy fna y ordenada. Ý es que le mola colar de rondón, en las disposiciones finales algo que no tiene nada que ver con el resto de la materia (y ojo, que aquí al menos se habla de hipotecas). Por tanto, y para ahorraros trabajo, os copio dicha disposición adicional 2ª:
Situémonos. En un post de hace casi un año, ya os comente mi opinión sobre la reforma de la Ley de Subrogaciones. Todo un logro, se había empeorado lo que ya parecía lamentable. No tengo claro si llegaba a resolver problemas, pero si que creaba nuevos, originando pantanos jurídicos donde encenagarse durante eones.
Como no hacía falta ser muy listo para darse cuenta de la difícil aplicabilidad de semejante engendro, o tampoco tener muy desarrollado el sentido el oído para escuchar las quejas de los operadores jurídicos, han tenido a bien aprovechar el RD antes citado para hacer alguna pequeña modificación. Es de reseñar que la norma citada no tiene , en esencia, nada que ver con las subrogaciones, centrándose en el tema de titulizaciones hipotecarios y demás (tenéis un análisis de la misma en IurisCivilis), pero ya sabemos que el legislador tiene desde hace tiempo una técnica muy fna y ordenada. Ý es que le mola colar de rondón, en las disposiciones finales algo que no tiene nada que ver con el resto de la materia (y ojo, que aquí al menos se habla de hipotecas). Por tanto, y para ahorraros trabajo, os copio dicha disposición adicional 2ª:
Disposición adicional segunda.En esencia, se trata de resolver un problema que estaba cantada y que denunciábamos en su momento. El filibusterismo hipotecario en materia de subrogaciones, el obstruccionismo por la patilla, tal y como lo describía en dicho post. Con el nuevo marco legal, yo presentaba una oferta vinculante a través de un notario a mi Banco, éste me respondía con que me la mejoraba o igualaba, enervando dicha oferta, y paralizando todo el proceso. Y claro, aquí se liaba parada tal y como lo describía en mi post, dado el absoluto vacío normativo acerca de como debía ser dicha enervación, los plazos, las consecuencias de incumplir con la oferta derivada de la enervación, etc..
Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar.
1. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios.
2. La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación en los supuestos en que el deudor subrogue a otra entidad financiera, de conformidad con el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos o créditos hipotecarios deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación a que se refiere el articulo citado, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.
¿Resuelve algo la disposición citada? Poco o nada.
En su primer apartado hace referencia a un problema que creo que nos e daba, y es que el oferente siempre comunicaba la oferta vinculante a través del notario a la entidad titular del préstamo. Ya era así en la normativa anterior, y con la reforma no ha habido cambios ni problemas al respecto.
En el segundo apartado es donde se pretende resolver el problema. Y es que el legislador le dice a la entidad que pretende enervar la oferta que no basta con manifestarlo ante el Notario, que en el plazo de 10 día hábiles (entiendo que contados a partir de la enervación) debe hacer llegar a su cliente una oferta vinculante que iguale o mejore la presentada. La regulación me parece lamentable, dado que no son capaces de hacerlo bien ni a la de tres:
1. ¿Diez días más? Es decir, el que recibe la oferta tiene un plazo para presentar un certificado de saldo, con lo que gana unos días en los que puedo enervar la operación, Y ahora, si lo hace , tiene más días para presentar la oferta.No hombre, no. La manifestación de la enervación debería conllevar automáticamente la presentación, ante el Notario que lleva el tema de esa oferta vinculante, y la comunicación al Banco que pretende la subrogación y al cliente, con el propósito de agilizar el proceso y fomentar la transparencia. Pero no, el legislador da diez días más y encima, si me pongo fino en la lectura, puedo deducir que no hace falta que dicha oferta se canalice a través del Notario encargado del proceso. Viva la pepa.
2. Sigue sin resolver la madre del cordero, sigue sin mojarse. Si bien esta claro que es igualar, no tenemos claro que es mejorar. ¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo al 4 o un euribor +0,5?, ¿que se comparan los frontales o los diferenciales?, ¿Es mejor el euribor +0,5 con suelo del 3% o euribor +0,6 sin suelo?, ¿el euribor + 0,6 sin ningun tipo de compromiso o un euribor +1 que con una serie de contratación adicional se queda en el euribor+0,5? Ese es el verdadero meollo del problema. No vale con la vieja filosofia de la Ley de Subrogaciones de la época de Rato, que buscaba la conversión de tipos fijos en variables. Hoy por hoy el mercado esta formado por tipos variables con una gran complejidad de sistemas de bonificación, suelos, etc...¿Quién determina lo que es mejor?
3. Si somos conscientes del problema anterior, lo seremos de que tampoco hay un procedimiento rápido y ágil para dilucidar las controversias entre el cliente y su entidad. La Ley no preve nada y la remisión a la jurisidicción ordinaria pone los pelos como escarpias.
Lo siento, pero me parece una muestra más de torpeza, de desconocimiento del mercado, de no querer enterarse de que va esto cuando no parece tan difícil. A ver cuanto tardan en refomar la reforma de la reforma.
