Me suelen decir que me enrollo en exceso. O sea que en este post trataré de ir al grano, aunque cada vez que lo pienso me lleno de indignación:
1. El establecer una Hipoteca sobre un inmueble esta gravado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuesto, que esta cedido a las Comunidades Autónomas, según zonas y casos, se suele mover sobre el 1%, ya no de la Hipoteca, si no de la responsabilidad hipotecaria, que viene a ser un 150% de aquella. Es decir, en última instancia, la Hacienda Autonómica se embolsa un 1,5%, como regla general, cada vez que se constituye una hipoteca, ya sea para compra de ese bien o para cualquier otro fin.
2. Uno de los modos tradicionales de evitar dicho pago es la llamada subrogación de deudor (no confundir con la de acreedor). En este tipo de subrogaciones, alguien, particular o promotor nos vende un inmueble, y como parte del medio de pago esta el quedarnos con su hipoteca, el subrogarnos en ella. Al hacerlo, y aunque la modifiquemos a posterior para adecuarla a nuestro gusto, siempre y cuando no incrementemos capital, estamos exentos de AJD.
3. En muchas de estas operaciones de compraventas con subrogación se incorporaban garantías adicionales. Estoy hablando de los avales personales. El típico supuesto de un chaval que se subroga en el crédito del promotor y el banco le pide que le avalen los padres. Técnicamente, es la denominada fianza sobrevenida (sobre un préstamo ya constituido). Por supuesto, como en cualquier operación hipotecaria, el adquirente/hipotecante pacta con el Banco que todos los gastos corren de cuenta suya, a excepción de los que pacte con el vendedor (vamos, que el Banco no paga nada).
4. Pues bien, algunas Comunidades Autónomas, entre ellas Extremadura, aunque no es la única (las que conozco son todas del PSOE), llevan ya uno o dos años reinterpretando la ley. Consideran que, en los supuestos en que en esa compraventa con subrogación haya habido una incorporación de avalistas se ha producido un nuevo hecho imponible, la constitución de esa fianza. Y exigen el pago de la misma por Transmisiones Patrimoniales, que generalmente tributa para estos casos de fianzas al mismo tipo que el AJD.
5. Lo increíble es que esta interpretación es sumamente novedosa. Ellos aducen (ya veremos que no es así) que lo establece la Ley, y que no pueden negarse a exigir dicho impuesto. Se olvidan de que nunca lo habían hecho hasta el momento, lo cual es sumamente gracioso en algunas Comunidades donde, desde la instauración de la democracia, y por supuesto desde la implantación de este marco fiscal, siempre ha gobernado el mismo (véase PSOE y Extremadura). Espero que estén exigiendo responsabilidades a sus antiguos compañeros de Partido que, según ellos, han actuado tan gravemente. Y es que, de creerles, no se hasta que punto podemos hablar de algún tipo delictivo.
6. El asunto roza el sainete cuando, en vez de comunicar públicamente el cambio de criterio (pues no es otra cosa) se dedican a revisar antiguas liquidaciones no prescritas, habiendo transcurrido ya años, y a girar liquidaciones complementarias con los correspondientes recargos e intereses de demora. Podéis imaginar el jarro de agua fría que supone para un chaval, para cualquier persona, que después de 3 años te vengan con una liquidación que facilmente supera los 3.000 euros. Y además generándote indefensión. Es lo que entienden los progres de este pais por favorecer el acceso a la vivienda.
7. Hablo de indefensión ya que el auténtico sujeto pasivo de este impuesto en el caso de las fianzas o avales, es, a diferencia de en las hipotecas, el beneficiario de las mismas, la entidad crediticia (que es quien puede recurrir esta liquidación). Realmente es a esta entidad a quien le giran esta liquidación complementaria. Y en ello se basan los políticos de turno para justificar que esta medida no afecta a los particulares. Es tomarnos por tontos. En primer lugar, las entidades nos repercutirán los costes gracias a la claúsula pactada en que nos hacemos cargo de todos los gastos (y, en lineas generales, discutirlo ante un Tribunal es ciertamente dificl). En segundo lugar, independientemente de que lo sufra una Entidad Bancaria o un chaval de 25 años, el cambio de criterio fiscal y la inseguridad jurídica que supone, son impresentables. Y en tercero, de no poder repercutirlo de un modo, lo harán de otro, elevando las condiciones financieras de las hipotecas. Me temo que nuestros políticos no entienden de economía de mercado (ellos estan con los derechos sociales y esas cosas, generalemnte pagados con estos impuestos). Ellos están a otra cosa.
8. ¿Que puede hacer el particular? En primer lugar acordarse electoralmente de los políticos que son capaces de practicar estas artes. Votar con el bolsillo, y pasarles la minuta. En segundo lugar exigir al Banco que recurra, dada la falta de legitimidad que tiene el particular ante Hacienda. Y que recurra todo lo que haga falta, pues en el y en su Gestoría ha confiado para tramitar la operación hipotecaria. Y si no lo saben, recordarles que, si además de lo expuesto hiciesen falta argumentos jurídicos de peso, los hay. Que se invoquen, pues dicho fianza tiene carácter mercantil, y como tal esta sujeta a IVA y no a Transmisiones. Y dentro de su sujección a IVA, esta exenta.
9. Ya no es solo que no hayan tenido la decencia de acabar con el AJD para la constitución de Hipotecas en la ultima reforma. Es que pretenden reinterpretar la Ley, cueste lo que cueste, y exprimir a los contribuyentes. Pero el chollo se les esta acabando. Las Administraciones Públicas, que han sido los principales beneficiarios (o mejor dicho los políticos) del boom inmobiliario se encuentran ante una teta que se deshincha. Ni agarrándose a interpretaciones peregrinas y arbitrarias podrán evitar la pobreza que se les viene encima. Comiencen a ahorrar, que El Rey esta desnudo. Parafraseando a ZP, podrá haber más menos derechos sociales, pero si no hay quien los financie, no se podrán llevar a cabo.
