De un tiempo a esta parte en las reclamaciones administrativas de suelos hipotecarios, el escenario ha cambiado, lo que era “un cerrojo” de algunas entidades a llegar a acuerdos, ha variado, pongamos el asunto en antecedentes:
En una reclamación administrativa de suelos hipotecarios, la respuesta de la entidad podía (y en parte todavía puede) variar radicalmente de una entidad a otra, no había (ni por el momento hay) una forma unánime de tratar el asunto:
Hay entidades con un talante negociador, fuere en la primera reclamación al SAC (Servicio de Atención al Cliente) y en la segunda fase al Banco de España, que procuraban llegar a un acuerdo con sus clientes a cambio de retirar la reclamación y obviamente a no iniciar acciones legales. En muchos casos la razón por la cual se iniciaban conversaciones en la segunda fase (Banco de España), podía responder a una simple estrategia de “ganar tiempo”, ya que en este tipo de reclamaciones no judiciales, son muy pocas las veces en las que se pacta retroactividad (devolver parte de los pagos realizados) y de hacerse se limita al mes del pacto, o en algún caso se ha conseguido “retrotraer”, tres, cuatro o puede que seis meses, aun cuando la sentencia del Tribunal Supremos cuenta ya con dos años de antigüedad.
Anotado todo esto, en las últimas semanas, se están contemplando ofertas del tipo:
- 2,25 – 2,50% fijo, para los próximos 3 años, y cesación total en la aplicación de la cláusula de suelo a partir de dicha futura fecha.
- 2,50 – 3,25% fijo, para los próximos 5 años, y cesación total en la aplicación de la cláusula de suelo a partir de dicha futura fecha.
- 2,25 – 2,50% fijo, para un año, y luego nueva negociación / acuerdo (*)
(*) Los tipos de interés del período fijo, dependen de varias cuestiones, como el suelo que tiene el cliente, su vinculación con el banco, importe de la hipoteca, etc.
Y esta política, se han sumado incluso bancos (ex - cajas) que hasta hoy eran de lo más duro, alguna que ni siquiera se planteaba negociar y solo se sometería a órdenes judiciales.
En las grandes empresas, y de la banca lo son todas, las cosas ni se hacen por apuestas, porque un día por la mañana el director general se levanta con la idea de acabar con los miles de reclamaciones, o porque están quedando muy mal con muchos clientes, las cosas responden a unas estrategias, acertadas o equivocadas, pero no se hacen por decisiones arbitrarias de alguien, por más alto cargo que ostente.
Con lo cual el cambio de política solo puede responder a dos cosas, a dos situaciones:
1 – El no negociar con los clientes, provoca una cierta mala prensa de alguna entidad, y a esto se le llama “riesgo reputacional”, supongo que algo de ello también se contempla, sin embargo yo me inclino más por la segunda, que es:
2 – Se prevé una subida de tipos de interés a tres – cuatro años vista.
Vamos a ver, si es cierto que la economía está repuntando ligeramente al alza en toda Europa, de acuerdo que dicho repunte es muy tímido y no llega de momento a la ciudadanía a la que más nos ha afectado esta crisis, no obstante en términos de macroeconomía es un hecho, ahora bien, repito, tardará en notarse en los bolsillos de todos y cada uno de nosotros, y cuando llegue no a va a ser como en 2006 ó 2007, que casi todo éramos la mar de ricos. No obstante si el consumo de las familias se va inclinando al alza (ligeramente), llegará a un punto en que habrá de “controlar” la subida, y esto, al menos históricamente se hace con subidas de tipos de interés y/o medidas fiscales, de forma que las familias tengan algo menos de renta disponible y se reduzca algo el gasto.
Bien, ahora lo que conviene es que se consuma, llegará un momento en que habrá que frenar un “poquillo”.
Dicho ello, vamos a ver ahora los tipos de interés de la deuda soberana, y se observará que ahora se paga casi nada, y hay estados que cobran para recibir depósitos, si, si, cobran .... el mundo al revés, incluso España, en colocaciones a muy corto plazo, ha llegado a cobrar. Al final lo que rinden los bonos del estado, letras del tesoro, obligaciones, etc. es bastante parecido a lo que ofrecen los depósitos bancarios, no exactamente, pero como idea ya nos sirve:
Bono Alemán
| 2 años | - 0.18 % |
| 3 años | - 0,13 % |
| 5 años | 0,15 % |
| 10 años | 0,78 % |
| 15 años | 1,20 % |
| 30 años | 1,37 % |
Bono Español
| 2 años | 0,48 % |
| 3 años | 0,92 % |
| 5 años | 1,49 % |
| 10 años | 2,51 % |
| 15 años | 3,15% |
| 30 años | 3,44 % |
Bono EE.UU.
| 2 años | 0,86 % |
| 3 años | 1,17 % |
| 5 años | 1,74 % |
| 10 años | 2,38 % |
| 15 años | 2,63% |
| 30 años | 3,12 % |
La verdad es que la tendencia a 3 - 5 años, si, es alcista, pero no con la suficiencia debida, para pensar que nos espera un escenario de subidas de tipos para 2018, probablemente las haya, aunque si contundencia no parece mucha, el Bono Español a 3 años a menos del 1 %, es subida, pero poca, y a 5 años al 1,49 %, puede significar hipotecas entre el 2,50 y 3,25%, dependerá si son "viejas" o "nuevas". Por tanto si pactan a tres años a tipo fijo al 2,25 ó 2,50, al vencimiento del pacto, parece probable que con la eliminación del suelo, el tipo de interés revisado podría situarse en la misma línea.
¿Hay más? Yo creo que sí y posiblemente es fundamental, se trata de comprar algo que no venden en ningún supermercado, ni siquiera en los mercados financieros, se llama "tiempo", tiempo para que los depósitos a tipos de uno y pico o dos por ciento, hayan vencido y reconvertidos en otros al cero coma algo, tiempo para un aumento de las comisiones de servicios, tiempo para cierres de oficinas poco productivas, tiempo para un impulso importante en las transacciones on-line (no solo la banca on - line, sino mucha operativa de oficinas físicas realizada por el canal virtual)... tres años es un buen plan, para que entre la probable subida de tipos de interés y una reducción (de nuevo) de costes de transformación, la no aplicación de los suelos pactados no suponga un quebranto insoportable en las cuentas de resultados.
Finalmente hay otro sistema que se propone pacto, se trata de subir el diferencial sobre el euribor ya mismo, pasando del 1 al 1,50, o del 1,50 al 2,00%, cuando no intentos de subir un 1,25 por encima de lo que se firmó en su momento, a cambio de inaplicar el suelo a partir de ya mismo. La aceptación de ello, es opinable y cada cual sabe o debería saber a lo que se expone. Mi opinión particular es solo aceptaría en determinadas circunstancias, por ejemplo si tal incremento es meramente testimonial, un 0,25% por ejemplo, o bien si la hipoteca vence dentro de 4 ó 5 años, o también si la deuda es muy baja (y baja no son 80.000 €, aun cuando la media de deuda hipotecaria en España estará por los 120 - 130.000 €)..... todo lo demás yo no lo iba a aceptar porque es pan para hoy (o para unos 3 - 4 años) que probablemente lo pagaría con creces durante buena parte de los 15 ó 20 siguientes. Ahora bien,
ÉSTA ES SOLO MI OPINIÓN, NO ES UNA RECOMENDACIÓN
de hacer o dejar de hacer, para empezar porque mi percepción de que en 3/4 años los tipos subirán, puede ser errónea, y de subir, nadie puede establecer que en los 2 ó 3 años siguientes vuelvan a bajar, y además los economistas no siempre aciertan, las previsiones no son ni de lejos una ciencia exacta, una muestra la tenemos en la presente crisis, que de acuerdo muchos economistas o el FMI la predijeron, sin embargo no fueron capaces de acertar ni en la profundidad de la misma, ni en el tiempo de duración.
