Lo primero, el propósito de enmienda. Me comprometo a intentar hacer minimamente inteligible este post para aquel que no conozca este mundillo. Esa es mi intención, a ver si lo consigo. Creo que merece la pena, pues la Responsabilidad Hipotecaria es una de las grandes desconocidas en relación con los préstamos hipotecarios, y, curiosamente, es un elemento clave de los mismos.
Lo segundo, la definición. Y como creo recordar que no la hay legal, al menos como tal. Y para ello voy a recurrir a la definición de Vicente Martorell: la cantidad máxima a que estaría afecto el bien hipotecado propiedad de un tercero si el deudor no cumpliese su obligación, pero que nada tiene que ver con la responsabilidad del deudor ni con la responsabilidad del fiador, que es la misma que la del deudor salvo que se hubiese obligado a menos.
¿Ein? Bien, os remito a vuestra hipoteca. Leedla. Digamos que la escritura se divide en dos. Una primera parte obligacional, que regula el préstamo, y una segunda donde se constituye la garantía sobre el bien. Ahí. Donde se dice que "en garantía de este préstamo se constituye hipoteca por un importe de A de principal, de B de intereses ordinarios, de C de intereses de demora y de D para costas y gastos. La suma de estos conceptos es la denominada responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria nos indica, en cada caso, cual es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que el sea propietario y se ejecute el bien.
Que quede claro, en base al 1911 del CC y salvo que se haya pactado en contra (lo que se conoce como Hipoteca de responsabilidad limitada), respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros. Por tanto, si el día de mañana no pagamos y ejecutan nuestra hipoteca, y sacan el bien a subasta, ahí no juega la responsabilidad hipotecaria. Ahí nuestro bien responde por todo, por mucho que se haya disparado la deuda.
¿Cuando no es así? Pues cuando aparece ese tercero. Supongamos que le he comprado de buena fe ese inmueble al de duro, aun sabiendo que estaba hipotecado. Como tercero se que de lo máximo que responde es de ese limite por los distintos conceptos Si el precio es bueno, si la hipoteca es antigua, me puede interesar. O pensemos que tengo un deudor y estoy barajando si me merece la pena embargar o no embargar un bien suyo hipotecado. La cifra de responsabilidad hipotecaria, que sera un carga preferente a la mía en la ejecución me da una pista de si me interesa o no.
En definitiva, es un instrumento de protección e información a terceros, o al menos así lo veo yo. Y desde luego de protección al acreedor. Si no existiese, el acreedor no podría exigir esos intereses ordinarios (salvo un máx. de dos años fijados por ley), esos intereses de demora, o esas costas, tan solo el capital. Y como nuestros vecino Tristán puede asegurarnos, estas suben un pico.
Bien, si os va la caña os remito a los arts.104 y ss. de la Ley Hipotecaria. Venga, no seáis vagos.
Si los habéis leído, veréis que hay bastante libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria. Esta claro que el principal se corresponderá con la suma prestada. En cuanto a los intereses ordinarios la Ley fija un máximo de 5 años. Lo cierto es que en la práctica la suma de los distintos conceptos se suele mover entre el 150 y el 200%. Es decir, que si tengo un préstamo de 100.000, la responsabilidad hipotecaria se nos suele ir de 150 a 200 mil euros. Más allá de la mayor o menor garantía que supone frente a terceros esta variabilidad, tiene otras implicaciones.
La principal, o más inmediata, es que tienen un efecto directo en los costes. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD (suele ser de un 1%) que grava las hipotecas, así como los costes de Notarios y registradores, también la tienen en cuenta. Ergo, una menor responsabilidad hipotecaria implica unos menores costes. La mala noticia es que los bancos no suelen negociar ese concepto. Jamás.
Bueno, siempre hay una excepción. He visto como entidades financieras, con el fin de ganar una baza comercial con promotores, se iban a responsabilidad hipotecaria del 125% (supongo que luego las incrementarían en las subrogaciones o no, no lo se). En todo caso, si llegado este punto no os habéis perdido, esta claro que supone una minoración evidente de las garantías.
Por cierto, conviene tener en cuenta que si hipotecamos varios inmuebles, debemos distribuir la responsabilidad hipotecaria entre ellos. Conviene intentar negociar este extremo con el Banco, ya que si tenemos previsto vender en un futuro una de ellas, esto puede ser bien un arma comercial (favorece la subrogación) o un impedimento (marca un mínimo para la venta).
Tristán me comentaba algo que tiene una relación colateral con el tema, y aprovecho para responderle.
Me interesan todos los post propuestos, pero muy especialmente el de la responsabilidad hipotecaria, respecto a la cual estaría bien que aclararas de qué manera pueden los bancos recuperar el total de la deuda si el precio de remate se queda corto en la subasta. ¿A través del 131 de la Ley Hipotecaria? A mí me suena que hace diez o quince años, de la deuda hipotecaria sólo respondía la propiedad hipotecada. No estoy seguro. Seguro que podrás aclarar algo al respecto.
Depende. En principio tenemos el 1911 del Cc, tal y como he dicho. El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Por tanto el Banco podrá ir, en tal caso, usando la escritura como titulo ejecutivo contar otros bienes del deudor, a través del procedimiento ejecutivo. Así de fácil, Y de difícil . es más, estimo que si esta claro que no se va sacar el dinero en dicha ejecución hipotecaria, igual lo mejor sería ir por este procedimiento solicitando simultáneamente que se embarguen otros bienes, sin esperar, aunque, y sin ser procesalista, estimo que los jueces no estarán muy por la labor. Quizás Antonio pueden aclarárnoslo.
La limitación de la responsabilidad al valor del bien, y por la suma de la responsabilidad hipotecaria solo afecta, tal y como he intentado explicar al 3ª de buena fe.
¿Se ha dormido alguien? Lo siento. Me caliento y...
