Antes de entrar (es un decir, apenas me aproximaré) al tema en cuestión, daros las gracias una vez más a todos aquellos que me habéis sacado los colores en el post anterior. De corazón. Y en segundo lugar, deshacer algún que otro equívoco. No era un post-umo (muy agudo, D. José). ¿Quizás un post-humo? He estado estos días saturado de trabajo y con cierto bajón físico, y eso facilito que saliese algo que no es de ahora. Le sumamos el detonante de los posts comentados y quizás cabía verlo como despedida. Pero no. No al menos a corto plazo. Hay temas (por ejemplo, continuar con el análisis del marco legal de las refinanciaciones, los bancos malos, el scoring/rating, propuestas hipotecarias varias, finanzas para emprendedores, blindaje patrimonial) y hay ganas. Aunque eso no quita para que posiblemente me replantee el ritmo de las entradas, pero ya digo que por motivos muy distintos.
Y ahora a lo que toca. Y lo que toca son esos famosos (ahora) seguros de cobertura de tipos de interés. Me he decidido a llamarlos así por mucho que no sean seguros, pero aceptando que es como se ha comercializado por alguna entidad financiera, y la expresión ha hecho fortuna. Pues eso, que admito pulpo, pero que quede claro que no son seguros. Son derivados financieros, que, de un modo u otro pretenden convertir, en el caso de los deudores bancarios, un tipo variable en fijo durante un periodo. Fernan2 lanzó un excelente post sobre el tema, Seguros de cobertura de interés: lo que el banco no cuenta, que os aconsejo vivamente (aunque no comparta al 100% lo que en se sostiene). Os ruego que la leáis, si desconocéis de que va el tema, para poder seguir adelante con mi exposición.
¿Ya?, ¿a qué ha sido entretenido? Pues bien, yo quería resaltar dos puntos que considero importantes, y que igual han quedado un tanto ocultos entre tanto alución informativo. Y en uno de ellos quería pediros consejo u opinión, teniendo en cuenta que mi conocimiento sobre derivados es muy genérico.
1. Una modalidad de estos "seguros" se articulaba a través de un SWAP, una permuta de tipos de interés. Digamos que en esencia se establecía un tipo fijo para un periodo, X, durante un periodo de años determinado (por ejemplo 3). Por otro lado el préstamo hipotecario seguía funcionando con normalidad, con sus revisiones al alza o a la baja, como siempre. Lo que ocurría es que en función de dicho SWAP, se generaba un ingreso o un cargo al cliente para compensar la diferencia entre ese tipo variable y el tipo fijo.
Y aquí viene un aviso a navegantes. Si dichas operaciones no son un seguro tampoco son neutras fiscalmente hablando. Dichas liquidaciones suponen una ganancia o una perdida patrimonial. En el primer caso (raro actualmente) en que se este cobrando, hemos de saber que tendremos que pagar un 18% a Hacienda por dicho concepto, luego el mencionado blindaje no es total. Si por el contrario ha de pagar, son minusvalías patrimoniales, y entraremos en el difícil juego de las posibles compensaciones, con muchas posibilidades de comerse dichas perdidas integras. Y por supuesto, dichos pagos que hago al seguro entiendo que no son deducibles fiscalmente por inversión en vivienda habitual, aunque admito la discusión sobre el punto en cuestión
2. Una de las grandes pegas que algunos han visto y otros todavía no se han coscado es que los bancos nos dicen que no se puede tocar la hipoteca en tanto en cuanto este en vigor dicho seguro. Traduciendo: por ejemplo, nada de cancelaciones parciales ni totales. Eso pone en jaque las posibilidades de hacer amortizaciones anticipadas para maximizar el ahorro fiscal, y si por ejemplo vamos a vender la vivienda, nos encontramos con la necesidad, según ellos, de cancelar dicho seguro. Como habréis visto en el post de Fernan2 esto no es más que una liquidación anticipada del contrato, donde no ha comisiones, pero si un anticipo de los flujos que se habían permutado. Conclusión: tropemil euros en muchos casos.
Y aquí viene mi pregunta para los que conozcáis el tema. ¿Estamos seguros de que esto es así, de que hay una imposibilidad legal/contractual/operativa o es más bien una práctica comercial, encaminada a blindar las hipotecas y/o asegurar el cumplimiento de nuestras obligaciones en el SWAP? Tengo muchas dudas.
Me he leído algún que otro contrato de estos. En ninguno de ellos se hace mención al tema en cuestión. Como mucho, en alguna hoja suelta, tipo condiciones particulares, se hace mención al Préstamo Hipotecario del que trae causa, pero nada más. No se dice que no se pueda cancelar, ni amortizaciones anticipadas, ni nada. No veo dicha clausula en el contrato, luego no entiendo que hay una imposibilidad convencional, pero quizás no se mirar ( no va con segundas).
Por otro lado, entiendo que nada impide que yo, desde una perspectiva especulativa, y sin tener ningún tipo de hipoteca acuda a un broker y reproduzca un SWAP como el mencionado, con el único propósito de ganar dinero si los tipos de interés se disparan, jugándomela si bajan. El SAWP, por decirlo finalmente no supone una modificación de la hipoteca, no tiene nada que ver con la misma, no se redacta en documento público ni se inscribe en el Registro. Es más, las entidades bancarias han llegado a ofrecer estos productos, estos SWAPS sobre hipotecas o préstamos que estuviesen en la competencia, en otras entidades. ya me dirán a mi como van a ser capaces de impedir el Banco X, que ha hecho un SWAP sobre un Préstamo del Banco Y que este cancele el préstamo, o lo nove, o hago una amortización parcial,o...vamos que no veo ninguna imposibilidad operativa.
Y para acabar, tampoco veo una imposibilidad legal. Os pongo un ejemplo. Resulta que merengano me debe dinero, no me paga y embargo su casa, que esta hipotecada con el Banco X. La saco a subasta, y un tercero se la adjudica. Acto seguido se dirige al Banco X y le dice que quiere cancelar la hipoteca del inmueble que se ha adjudicado. ¿Alguien cree que el banco X puede decir que eso es imposible debido a que el deudor formalizo un seguro de cobertura de tipo de interés y que hay que liquidarlo? Se podrían escuchar las risas muy muy lejos. A ese tercero hipotecario de buena fe, lo que no este en el Registro de la Propiedad (con escasas limitaciones) se la trae floja. Luego tampoco parece que haya cuestiones legales.
Ya he comentado cual es mi sensación, y es que se trata de por un lado defender la hipoteca y por otro reforzar las garantías de que dicha operación de SWAP no va a ser incumplida, pero quizás me estoy dejando algo, no le leído bien el contrato, en otros contratos si figura alguna cláusula, etc. ¿Conocéis el fundamento técnico, jurídico, de dicha imposibilidad para modificar el préstamo?
