Antes de firmar un préstamo hipotecario, creo que hay cosas que debemos de tener pero que muy claras.
Voy a tratar de explicarlas de la forma más sencilla posible, aunque entiendo que el tema puede ser algo difícil de entender.
También adjunto una hoja de cálculo que podéis descargar para simular las cuotas de vuestro préstamo: Pinche aqui para descargarla.
Al final de esta página hay un apartado que explica cómo usar la hoja de cálculo.
Definición de préstamo y conceptos claves
Un préstamo es una cantidad que se pide prestada a una entidad financiera, por ejemplo a un banco, y que pactamos su devolución en un plazo determinado.
Cuando la entidad (en adelante el banco) nos concede dicho préstamo, fija la fecha de devolución y los intereses que hay que pagar por dicho préstamo.
Hay que tener en cuenta los siguientes conceptos principales:
- El capital inicial o concedido es la cantidad que el banco nos entrega.
- La Amortización es la cantidad que llevamos devuelta. Habitualmente, con cada recibo, parte va para amortización y parte son intereses.
- Los intereses es una cantidad que el banco se queda en cada cuota por el préstamo que nos ha concedido. Los intereses se calculan sobre la cantidad pendiente de amortizar, por lo que es habitual que en las primeras cuotas se amortice poco y se paguen muchos intereses. Cuanto mayor sea el tipo de interés más se paga.
Antes de firmar el préstamo, el banco nos mostrará lo que se llama tabla de amortización, y que es un listado con el importe de cada una de las cuotas en el que se detalla el capital pendiente, la amortización, los intereses y el importe de la cuota.
Como veremos más adelante, esa tabla no es del todo útil si el préstamo es a tipo variable, pues con la primera revisión los datos cambian, pero sirve de guía.
Cálculo del préstamo
Existen distintos métodos para calcular la devolución de un préstamo. Entre
ellos, se pueden destacar los siguientes:
- El Sistema Americano en el que sólo se pagan los intereses dejando la devolución del capital para el último periodo.
- El Sistema Francés según el cual, en cada ejercicio se van pagando intereses y amortizando menos al principio y más al final de manera que se pague siempre lo mismo. Este es el sistema que suele utilizarse habitualmente, aunque el importe de las cuotas puede variar a tipo variable como veremos más adelante.
- Sistema con Amortización constante, que lo que se hace es amortizar en todos los recibos la misma cantidad pagando los intereses por la cantidad pendiente.
- Existen otros como el Método de Amortización con Fondos de Amortización, el Método de Amortización de Términos variables en Progresión Geométrica y Aritmética... Consulte los enlaces de la parte inferior de la página si necesita conocerlos.
Cálculo del interés a pagar
El interés que se pagará será la parte que corresponda al periodo a liquidar con el recibo. Habitualmente los recibos serán mensuales, por lo que se pagará la doceava parte del tipo de interés aplicado.
Por ejemplo, supongamos que tenemos un préstamo de 120.000 euros a un interés del 6%. Si los recibos son anuales, el interés mensual que se pagará es de 0,5% (6% / 12 meses = 0,5%, o lo que es igual multiplicando por 0,005).
- El primer recibo del préstamo tendría como intereses 600 euros, porque 120.000 x 0,005 = 600 euros, si el préstamo fuese a 25 años (descargue la tabla), la cantidad que se amortizaría en ese recibo sería de 173,16 euros que sumado a los intereses nos daría el importe de la primera cuota: 773,16 euros. Lo más importante es que ya no debemos 120.000 euros, sino 119.826,84 (120.000 - 173,16 = 119.826,84) euros que es nuestro nuevo capital pendiente, y es sobre el que se pagarán los intereses de la siguiente cuota.
- El segundo recibo del préstamo tendría como intereses 599,13 euros (menos que los 600 euros del recibo anterior), y con él amortizaríamos 174,03 euros (más que en el recibo anterior); en cambio, el importe de la cuota sería el mismo: 773,16 euros.
- Con el último recibo, el 300, pagaríamos todo el capital pendiente (769,32 euros) y tan sólo 3,85 euros de intereses: 763,32 x 0,005 = 3,85 euros.
Las distintas fórmulas pueden hacer que se amortice más rápido o más lento, pero el interés se aplica siempre de esta forma, lo que es algo que nunca debemos de olvidar.
Tipos de préstamos
Otra forma de clasificar a los préstamos es por el interés que se aplica a lo largo de su vida, esto es:
Préstamos de tipo fijo
Los préstamos de tipo fijo son aquellos en los que el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo.
Este tipo de préstamos son interesantes cuando los tipos de interés están bajos, pero como nos proporciona esa seguridad, la tenemos que pagar porque el tipo de interés que se aplica suele ser más alto, y el tiempo para pagarlo más corto.
Préstamos a tipo variable
La mayoría de los préstamos que se firman son a tipo variable. Generalmente tienen un tipo inicial, y a los 6 meses o al año, dicho tipo de interés se revisa tomando como base un índice al que se le suma una cantidad constante que se pacta al contratar el prétamo.
Las referencias más utilizadas publicadas por el Banco de España son:
- IRPH (indice de referencia de préstamos hipotecarios) de los bancos.
- IRPH de las cajas de ahorros.
- IRPH mixto o del conjunto de entidades.
- Índice CECA.
- Deuda Pública.
- MIBOR a un año.
- EURIBOR a un año.
El más común es el EURIBOR que se extrae del tipo al que se prestan dinero los bancos entre ellos en la zona Euro.
Préstamos tipo mixto.
Funcionan como un préstamo a tipo fijo durante un determinado período de tiempo y posteriormente se convierten en un préstamo de interés variable durante el resto de la vida de la operación.
También los hay en los que el pago es variable pero con una parte fija (híbridos).
Revisión del tipo de interés
Otro problema que se plantea en los préstamos de interés variable es ¿qué ocurre cuando llega el momento de aplicar un nuevo tipo de interés?
Existen varias alternativas entre la que destaco 3:
Sistema de cuota fija
Es un sistema un tanto particular pues lo que se define es el tipo de interés y la cuota, y en función de éstos se va amortizando sin saber cuando se va a terminar de pagar.
Lo que se hace es calcular el interés a aplicar en función de la deuda pendiente y amortizar la diferencia entre la cuota y los intereses para calcular el nuevo pendiente. Así hasta que el capital pendiente sea cero.
Cuando los tipos de interes suben no sube la cuota, sino que se termina de pagar más tarde; en cambio, cuando bajan tampoco se paga menos, sino que se termina de pagar antes.
No creo que este sistema se utilice mucho.
Mantener la amortización de la tabla inicial
El mantenimiento del importe a amortizar sin cambios consiste en respetar la amortización de la tabla inicial y cambiar sólo los intereses.
Con este sistema, una vez que tenemos la tabla de amortización inicial, aunque se revise el tipo de interés, la columna de amortización no cambia para ninguna de las letras, por lo que bastará con calcular el interés (multiplicando la deuda pendiente por el tipo de interés del periodo como se explicó más arriba) y sumarlo a la amortización para tener el importe de la letra.
Con este sistema no cambia ni el amortizado ni el número de plazos.
Este tipo de cálculo es preferible con tipos al alza, ya que cuando los tipos suben la amortización ya está prefijada y aunque se paguen letras algo mayores se hará por menos tiempo. El total a pagar será sensiblemente menor en esas circunstancias.
Con recálculo del préstamo al cambiar el tipo de interés.
El sistema de recálculo lo que hace es cuando se revisa el tipo de interés se toma el capital y tiempo pendiente y se realiza un nuevo cálculo.
Si los tipos suben, las nuevas cantidades a amortizar serán menores por lo que el total a pagar a largo plazo es mayor; en cambio, cuando el escenario es de tipos a la baja es mucho mejor porque con la revisión se amortiza más cantidad de la prevista.
Conclusiones y explicación de la hoja de cálculo para pruebas
He preparado una hoja de cálculo que recomiendo que descarguen para hacer las pruebas vosotros mismos. Esta hoja hace el cálculo de un prestamo a tipo variable con el Sistema de Amortización Francés y con dos formas de cálculo de revisión de interés: manteniendo amortización inicial y recálculo de préstamo que supongo serán los más habituales.
La hoja de cálculo consta de 3 pestañas (hojas):
- Premisas permite poner el importe del préstamo, el tipo inicial y la duración en años, y además, muestra los resultados finales para los sistemas manteniendo amortización inicial y recálculo de préstamo que supongo serán los más habituales.
- La pestaña Manteniendo amortización inicial muestra la tabla de amortización teniendo en cuenta ese sistema. Además, es en esta hoja en la que podemos poner el nuevo tipo de interés que se aplicará también en la siguiente.
- La pestaña Recálculo de préstamo muestra la tabla de amortización teniendo en cuenta este sistema. Esta hoja es de sólo lectura y toma los tipos de interés inicial de la pestaña de premisas y las revisiones de la anterior.
Las premisas iniciales son un prestamo de 120.000 euros al 6% a devolver en 25 años. Si cambiamos cualquiera de las premisas veremos como se recalculan automáticamente cada uno de los resultados que se muestran en dicha hoja.
Para cambiar el tipo de interés de los siguientes periodos (sólo permito revisión anual), habría que pinchar en la pestaña Manteniendo amortización inicial y cambiarlo en cualquiera de la celdas con fondo amarillo. Al volver a la pestaña premisas podemos ver los resultados y saber cual de los sistemas sería más rentable y por cuanto dinero.
Lo de mejor sistema o peor es relativo ya que yo defiendo que con tipos a la baja es mejor el sistema de recálculo, en cambio la cuota es más alta: Por ejemplo, si el tipo de interés baja al 5% y se mantiene así, la diferencia en el ejemplo será de 2.587,02 euros a favor del recálculo, en cambio, la cuota 13 (primera trás la revisión anual) sería más alta en el del recálculo (703,53 euros) frente al de amortización inicial (674,94 euros).
Enlaces
Revise los siguientes enlaces de interés:
