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Participaciones del usuario Angiolillo - Hipotecas

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Angiolillo 21/12/24 17:36
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
A ver, al final en este tipo de proyecciones macroeconómicas es imposible acertar con exactitud, y el que acierta es por casualidad. Puedes prever una tendencia, suponiendo que no haya ningún imprevisto grave, y poco más.Hace un año, casi nadie pensaba que en 2024 los precios iban a subir tanto como han subido, la mayoría de las predicciones daban subidas ligeras alrededor del 2%. Bankinter fue un poco outlier e incluso dio una ligera bajada del 2%, y al final ha sido el que más se ha desviado.
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Angiolillo 21/12/24 11:33
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Vídeo claro, conciso y concreto.Por matizar algo, creo que estamos en un punto donde hay que estar muy vigilantes para evitar una posible burbuja futura, y me explico. Cuando se empezó a debatir en este foro, allá por 2019-2020, si en España había una burbuja inmobiliaria, yo tenía muy claro que en ese momento no la había ni de lejos. Por eso las previsiones del -40% me parecían (y me siguen pareciendo) una garrulada como un templo, tal y como el tiempo ha acabado demostrando. Pero a decir verdad, no me esperaba que durante los siguientes 5 ó 6 años la vivienda subiera al ritmo que lo ha hecho, con subidas anuales alrededor del 5%-6%, este año incluso un poco más. Yo esperaba estabilidad en algunas zonas y subidas ligeras del 2%-3% anual, alineadas con la inflación media histórica.La foto en 2025 sigue sin indicar una burbuja generalizada en España, pero sí que hay zonas muy concretas en las que ya se puede hablar de burbuja. Si siguen las subidas por encima del 5% durante varios años seguidos más, esas zonas pueden extenderse. Por eso, creo que sería bueno que la vivienda moderase sus subidas, y que no suba en los próximos años más de lo que lo haga la inflación. En este contexto, es muy importante que la banca mantenga sus criterios de concesión de crédito y no nos volvamos locos con hipotecas al 100%, para evitar problemas del pasado. 
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Angiolillo 20/12/24 19:30
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
La firma de hipotecas se disparó un 60,8% en octubre con récord de operaciones desde septiembre de 2010https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13142990/12/24/la-firma-de-hipotecas-se-disparo-un-608-en-octubre-con-record-de-operaciones-desde-septiembre-de-2010.htmlEl aumento de operaciones en los últimos 2 años estaba basado en las compras a tocateja, pero parece que las bajadas de tipos están animando la contratación de hipotecas.De todas formas, tanto este dato de hipotecas como el de compraventas publicado hace unos días por el INE están basados en los registros de la propiedad. Unas subidas tan enormes son excesivas por mucho dinamismo que haya en el mercado, así que entiendo que siguen influidas por los problemas informáticos que han tenido los Registros de la Propiedad en la primera mitad del año, y que se siguen computando operaciones atrasadas.
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Angiolillo 17/12/24 21:24
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Aquí se juntan varias cosas, tal y como yo lo veo.En primer lugar, los alquileres están carísimos. A diferencia de la compraventa, en alquiler sí que estamos en máximos históricos en todas las ciudades de España, y creo que se puede hablar de burbuja sin problemas. Eso dificulta la operación tradicional de irte una temporada de alquiler con tu pareja para probar la convivencia y luego comprar, porque con esos precios es difícil ahorrar mientras vives de alquiler.Por ejemplo en mi ciudad, cualquier compraventa con hipoteca tiene una cuota más barata que un alquiler similar en la zona. Pero mucho más barata, varios cientos de euros.Por otro lado, también hay que reconocer que las generaciones más jóvenes no tienen ni de lejos la capacidad de ahorro ni de esfuerzo de las generaciones anteriores, aquí veo una diferencia muy grande entre los menores de 35 aprox. y los mayores de esa edad. Hoy en día los primeros sueldos se los gastan en experiencias, viajes, irse a las maldivas, etc. Ahorrar para un piso se considera antiguo.Con esto quiero decir que no toda la culpa es del sistema o de la "generación langosta", las generaciones más jóvenes también tienen su parte de culpa.Dicho esto, lo que comentas de leasing/alquiler puede ser una opción, pero solo lo veo viable para jóvenes bien posicionados, tipo funcionarios o profesionales IT. No sé si sería viable para situaciones más precarias. Al final, mientras no te estabilices laboralmente, comprar vivienda es una utopía. Pero eso es así ahora y lo ha sido siempre...
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Angiolillo 17/12/24 19:56
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
En general me fío poco de los portales inmobiliarios, porque son parte interesada. Solo recurro a ellos cuando son datos que no consigo localizar en otras fuentes, preferiblemente oficiales.En el post 5 de este hilo están los datos oficiales de los notarios, y ahí se ve como el precio actual (la media de toda España, que lógicamente contiene grandes diferencias entre unas localizaciones y otras) está muy cercano al de 2007.Pero se trata del precio nominal. Pagar un piso de 200.000€ en 2007 en cualquier ciudad de España era más difícil que ahora, porque los sueldos entonces eran más bajos. Claro que ahora el coste de la vida también es mayor, y esa cuenta de considerar que a igualdad de precio nominal el coste real actual menor en la misma medida que ha subido la inflación (un 37%) es burda, eso es cierto.PD: Los notarios publican por Comunidad Autónoma pero no por provincia ni por ciudad, ese nivel de detalle solo lo he localizado en idealista, con los reparos que eso supone.
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Angiolillo 17/12/24 16:31
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Así es, por eso el mercado no da muestras de agotamiento, los precios reales empiezan a estar caros pero ni de lejos se acercan a los de la burbuja.No obstante, hay que decir que depende de la zona. En la mayoría del territorio estamos muy lejos de los máximos de 2007-2008, pero hay excepciones. En Baleares, Canarias, Málaga o Madrid ha habido subidas importantes, en algunos casos por encima de ese 37% de subida del nivel de vida, por lo que el precio real sí está por encima de máximos. En estas zonas sí que puede hablarse de burbuja, especialmente en Baleares y Málaga que son los dos casos más sangrantes y cuya demanda está muy condicionada por el turismo extranjero.Hice hace unos meses una tabla por provincias con la diferencia entre máximos y el precio actual, a ver si la actualizo un día de estos con una foto más reciente.
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Angiolillo 16/12/24 22:57
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Una vez explicada la situación actual, la pregunta es: ¿por qué ha subido y sigue subiendo el precio de la vivienda en España?Hace unos meses, el FMI daba su opinión:https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12756916/04/24/el-fmi-explica-por-que-el-precio-vivienda-resiste-por-ahora-en-espana-mientras-que-cae-en-otros-paises.htmlBásicamente, son 4 motivos que ya hemos comentado muchas veces:- La escasez de oferta: se construye muy poca obra nueva.- Los precios en España no están tan altos como en los países de nuestro entorno: en España el estallido de la burbuja hizo que los precios bajasen muchísimo, bajada que apenas se ha compensado con las subidas de los últimos 10 años. - El endeudamiento privado es menor que en los países de nuestro entorno (y muuucho menor de lo que fue durante la burbuja).- La proliferación de hipotecas a tipo fijo en los últimos años, que han mitigado muchísimo el impacto de las subidas de tipos en los bolsillos de los ya hipotecados.Y a esto hay que añadir:- La fortaleza del empleo, y por tanto de la demanda. Venimos de un paro del 27% en lo peor de la crisis y estamos en un 11%. - Las recientes bajadas de los tipos de interés y la previsión de que continúen bajando en 2025.
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Angiolillo 16/12/24 22:40
Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España
Respecto a los gráficos anteriores, vemos como en el caso de los precios estamos ante cifras muy similares a las de 2007, aunque con grandes diferencias geográficas. ¿Quiere decir esto que estamos ante otra nueva burbuja inmobiliaria? No necesariamente.Los precios nominales de la vivienda en 2024 son casi los mismos que en 2007, pero el nivel de vida y los salarios han aumentado. En concreto, el salario medio en España ha aumentado un 37,5% en los últimos 17 años, por lo que ahora es más fácil pagar un piso que valga lo mismo que en 2007:Salario medio 2007-2023https://datosmacro.expansion.com/mercado-laboral/salario-medio/espanaEsta diferencia en la facilidad de pago se demuestra en el número de ejecuciones hipotecarias. Hoy los pisos cuestan casi lo mismo que en 2007, pero desde 2014 las ejecuciones hipotecarias han tenido un descenso brutal: Ejecuciones hipotecariasEstamos en poco más de 2.500 ejecuciones en el último trimestre, menos de 1.000 por mes, pero veníamos de 20.000 ejecuciones trimestrales en 2014, casi 10 veces más que ahora.
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